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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 105,382,094원 ~ 119,927,255원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 100,450,000원
C 매력지수52 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
100,450,000 1억 45만 감정가 205,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
1,004만원
최저가의 10% · 10,045,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 2.05억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 전입자 61명이라 권리상 인수는 0원. 다만 점유·배당관계가 복잡하고 감정가 49%만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가는 감정가의 49%까지 내려왔다 — 하지만 61명 전입자와 시세 공백을 먼저 봐야 한다

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층906호 (민락동, 이븐2)
감정가 205,000,000원 · 최저매각가 100,450,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.14 · 청구액 4,720,000,000원
💰 최저가 100,450,000원 📉 감정가의 49% 👥 전입자 61명 🛡️ 권리상 인수 0원
52
매력지수 C등급 · 권리상 인수 0원이나 전입자 61명·배당요구 9명·민간임대주택등기와 시세 검증 공백이 남는 오피스텔
2020.08.20 말소기준 이후 전입으로 61명 모두 대항력 없음·매수인 인수 0원이지만, 보증금·확정일자 확인이 필요하고 9명이 배당요구했으며 민간임대주택등기와 2회 유찰, 직접 비교할 실거래 금액 부재까지 겹쳐 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이고, 현황조사상 전입자 61명은 모두 그 이후에 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자가 많고 9명이 배당요구를 했으며, 민간임대주택등기까지 존재합니다. 또 최저가는 감정가의 49%지만 직접 비교할 실거래 금액 근거가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다.
감정가
205,000,000원
이븐2 9층 906호
최저가 / 실질취득
100,450,000원
인수 0원 기준 동일
매수인 인수
0원
현재 배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
전입자 61명
배당요구 확인 9명

부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 9층 906호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 205,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 100,450,000원, 감정가의 49%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가 할인율보다 먼저 전입관계와 권리 기준일을 확인해야 합니다.

말소기준권리는 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 5,520,000,000원입니다. 현황조사상 확인된 전입자 61명의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦습니다. 가장 이른 전입도 2020.08.31입니다. 따라서 현재 정리된 권리관계에서는 이들 61명 모두 대항력 없음이고, 매수인에게 승계되는 보증금도 현재 계산상 0원입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층906호 (민락동, 이븐2)
물건종류집합건물 · 업무시설(오피스텔)
소유자류승우
감정가 / 최저가205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
말소기준권리2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원
청구액4,720,000,000원
매각기일2026.09.14
등기 발급일2026.08.28

① 권리 흐름 — 기준일은 2020.08.20

핵심은 2020.08.20 근저당권입니다. 류승우의 소유권이전과 같은 날 남부산농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2020.08.28 주식회사케이디홀딩스 근저당권 150,000,000원이 추가 설정됐지만 2020.09.16 이미 말소됐습니다. 2024.01.09에는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

말소기준 근저당권은 2024.02.23 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기도 있습니다. 말소기준 자체의 날짜는 변하지 않으므로, 전입관계 판단의 기준일은 계속 2020.08.20입니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 2021.03.17 이 주택에 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 문구가 포함돼 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 이후 효력을 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·전입자 — 61명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사상 확인된 전입자는 61명입니다. 전입일은 모두 2020.08.20 말소기준권리보다 뒤에 있고, 권리분석 결과 대항력은 모두 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 상태이며, 9명은 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.

이름점유부분전입일보증금확정일자 배당요구대항력우선변제승계
✅ 대항력·인수 판단 61명의 전입일이 모두 말소기준권리 2020.08.20 이후이므로 현재 정리된 권리관계에서는 대항력 있는 임차인은 없습니다. 따라서 현재 매각가 100,450,000원에서 권리상 실질취득액은 100,450,000원으로, 매수인 인수액 0원을 더해도 동일합니다.
⚠️ 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않음 현재 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 특히 배당요구를 한 전입자 9명이 있으므로 실제 배당 순서와 금액은 매각물건명세서·배당요구 내역을 기준으로 재확인해야 합니다. 다만 현재 권리분석상 이들의 보증금이 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’ 판정은 보류

현재 최저가 100,450,000원은 감정가 205,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 70,315,000원, 4회 유찰 시 49,220,500원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 현재 최저가와 직접 비교할 수 있는 실거래 금액 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

회차 시나리오매각가채권자 배당 미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 49% 100,450,000원 98,243,700원 5,421,756,300원 0원
3회 유찰 시 · 34% 70,315,000원 68,649,330원 5,451,350,670원 0원
4회 유찰 시 · 24% 49,220,500원 47,934,531원 5,472,065,469원 0원

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰 비율은 89%입니다. 현재 물건도 평균 수준인 2회 유찰 구간에 들어와 있습니다. 다만 이 수치 역시 실거래 시세를 대신하는 것은 아닙니다. 입찰가격을 판단할 때는 감정가 대비 할인율과 권리상 인수액을 분리해서 봐야 합니다.

⛔ “감정가 절반 = 반값 매수”로 해석하면 안 됨 현재 권리상 실질취득액은 100,450,000원이지만, 이를 비교할 최신 실거래 가격 근거가 없습니다. 따라서 49% 할인이라는 이유만으로 가격 가점을 주거나 “시세보다 싸다”고 표현하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 - 2,206,300원
1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 5,520,000,000원 98,243,700원
잔여 · 소유자 교부 - 0원

현재 회차에서는 집행비용 2,206,300원을 제외한 98,243,700원이 말소기준 근저당 채권에 배당되고, 근저당 채권 기준 미배당액은 5,421,756,300원입니다. 이 미배당액은 현재 분석상 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 100,450,000원)
회차별 근저당 미배당액
실거래 가격 비교 대신, 현재·3회·4회 유찰 시 말소기준 근저당의 미배당액을 표시했습니다.
✅ 권리 관점 전입자 수는 많지만 전입일이 전부 말소기준보다 늦습니다. 현재 분석 결과 대항력 있는 임차인은 없고, 매수인이 떠안을 보증금도 0원입니다. 큰 근저당 미배당액 자체가 매수인의 채무로 넘어오는 구조는 아닙니다.
⚠️ 점유·서류 관점 현황조사상 전입자가 61명이고 이 중 9명은 배당요구를 했습니다. 권리상 대항력은 없더라도 실제 점유자, 명도 대상, 임차보증금 규모, 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 본 호는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 임대·환금성과 자금계획을 판단해야 합니다.
  • 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택· 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 본 건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 도로. 건물 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지는 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
  • 건물 명칭. 집합건축물대장상 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.
  • 내부 이용상황. 같은 감정평가 대상 중 기호 51~55는 외부관찰상 다락방이 있는 것으로 판단됐다는 기재가 있어, 906호의 실제 내부 이용상황은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 전입자 61명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 점유 여부와 명도 대상을 확인하세요.
  • 배당요구 9명 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진의 배당요구가 확인됩니다. 배당요구서와 보증금 증빙을 원본으로 대조하세요.
  • 최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
  • 민간임대주택등기. 2021.03.17 등기된 민간임대주택 관련 기재의 매각 후 효력을 반드시 확인하세요.
  • 시세는 별도 검증. 감정가의 49%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 오피스텔·유사면적의 최신 실거래와 임대료를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
  • 906호 내부 확인. 감정평가 대상 일부 호실에 다락방 관찰 내용이 있으므로 내부 구조와 실제 이용상황을 확인하세요.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 강점, “49%”는 아직 가격 결론이 아니다

이 사건의 권리 기준선은 명확합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 61명의 전입자는 모두 그 뒤에 들어왔습니다. 그래서 현재 분석에서는 대항력 있는 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 100,450,000원에서 권리상 실질취득액 역시 100,450,000원입니다.

다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 반값 오피스텔’로 보면 곤란합니다. 전입자가 61명에 이르고 배당요구자도 9명이며 보증금·확정일자 확인이 필요합니다. 민간임대주택등기도 존재합니다. 무엇보다 현재 최저가와 비교할 최신 실거래 금액 근거가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 점유와 가격 검증이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·감정평가·배당 시뮬레이션 및 제공된 경매 통계를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 점유관계·임대차보증금·확정일자·민간임대주택등기의 효력과 실제 내부 이용상황은 입찰 전 원본 서류 및 현장에서 반드시 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층906호 (민락동,이븐2)

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매각결과

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