부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2의 9층 901호 오피스텔입니다. 감정가 186,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 63,798,000원입니다. 최초 감정가와 비교하면 가격이 크게 낮아졌습니다. 그런데 이 사건에서 더 중요하게 확인할 것은 후순위 주택임차권, 복수의 전입 기재자, 공동담보 근저당권입니다.
2020년 8월 20일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 반면 2025년 1월 7일 등기된 최재현의 임차권은 2023년 전입한 후순위 권리입니다. 보증금이 현재 최저가보다 크더라도, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조와는 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층 901호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 9층 901호 |
| 소유자 | 류승우 · 2020.08.20 소유권이전 |
| 감정가 | 186,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,798,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 · 청구액 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 · 공동담보 |
| 근저당권 이전 | 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사 |
| 임차권등기 | 최재현 · 보증금 160,000,000원 · 2025.01.07 등기 |
| 민간임대주택등기 | 2021.03.17 등기 · 관련 의무 및 매각 후 적용 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당이 선순위, 임차권은 후순위
② 임차인·전입자 분석 — 보증금보다 대항력 순위가 중요
등기부에는 최재현의 주택임차권이 확인됩니다. 임대차계약일과 확정일자는 2023.04.14, 점유개시일은 2023.04.28, 전입일은 2023.05.02입니다. 모두 말소기준일인 2020.08.20 이후입니다.
| 임차권자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재현 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2023.05.02 확정 2023.04.14 |
160,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 후순위 확정일자 기재 · 실제 배당순위 확인 |
인수 추정 0원 보증금 대위·승계 신고 아님 |
최재현의 임차보증금 160,000,000원은 현재 최저매각가 63,798,000원을 초과합니다. 그러나 임차권의 전입·점유개시·확정일자가 선순위 근저당권 설정일보다 늦기 때문에, 이 임차권은 매수인에게 대항하는 선순위 임차권으로 판단되지 않습니다. 따라서 최저가에 미배당 보증금 전액을 더하여 실질취득액을 계산하는 유형이 아닙니다.
현황조사상 기타 전입 기재자 명단 확인 (60명)
아래 명단은 실제 901호 임차인 수를 의미하지 않습니다. 모두 말소기준일 후 전입자로 기재되어 있으며, 개별 호실 해당 여부·보증금·점유상태를 재확인해야 합니다. 배당요구 접수일은 확인된 경우에만 표시했습니다.
| 성명 | 전입일 | 기재 점유부분 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 기재 | 승계·인수 |
|---|
③ 가격 분석 — 34.3% 할인율을 시세 할인으로 착각하지 말 것
감정가 186,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 63,798,000원으로, 감정가 대비 34.3%입니다. 낙찰자가 추가로 인수할 보증금이 없다는 가정에서는 권리 인수액을 제외한 실질취득 추정액도 63,798,000원입니다.
다만 이븐2 901호와 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 그러므로 감정가에서 크게 할인됐다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,548,364원 |
| 1. 남부산농업협동조합 설정 근저당권 농업협동조합자산관리회사로 권리이전 등기 |
5,520,000,000원 | 62,249,636원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 63,798,000원 |
채권최고액을 기준으로 산출한 단순 예상배당입니다. 공동담보의 다른 호실 배당·채권 회수 내역, 당해세, 최우선변제 및 실제 집행비용 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전에 따른 최종 배당권자도 확인해야 합니다.
현재 매각가를 기준으로 계산한 근저당 관련 미배당액은 5,457,750,364원입니다. 하지만 채권자에게 배당되지 않은 금액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 현재 권리관계상 후순위 근저당권·임차권을 매각으로 소멸시키는 구조이므로 해당 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것으로 계산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확인할 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 감정가 34.3% |
63,798,000원 | 62,249,636원 | 5,457,750,364원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
44,658,600원 | 43,454,745원 | 5,476,545,255원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
31,261,019원 | 30,298,321원 | 5,489,701,679원 | 0원 |
추가 유찰 가정에서는 최저매각가가 더 낮아지지만, 근저당권의 미배당액은 오히려 늘어납니다. 이는 채권자의 회수 부족을 나타낼 뿐 매수인에게 그만큼의 인수채무가 발생한다는 뜻은 아닙니다.
후순위 임차권에 관한 현재의 인수액 추정은 각 회차에서 동일하게 0원입니다. 그러나 민간임대주택등기의 처리, 실제 점유자, 공동담보 배당 및 추가 인수사항에 관한 확인은 어느 회차에서도 생략할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 서측과 남측에 각각 폭 약 6미터의 도로가 접합니다.
- 용도·규제. 업무시설(오피스텔)이며 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 공시지가 기재액은 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물. 2020년 사용승인된 건물로, 위생·급배수·난방설비 및 승강기가 갖춰져 있습니다. 2020.11.01 건물 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다.
- 내부 확인. 감정평가 대상 중 일부 호실(기호 51~55)은 다락방 존재 가능성이 기재되어 있습니다. 901호 해당 여부 및 실제 내부 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 이븐2 경매물건 평균 유찰 2.7회, 매각률 67%의 이력이 있습니다. 본건은 3회 유찰됐으므로 적정 응찰가와 향후 매도 수요를 신중하게 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 901호 현황조사 대조. 최재현과 다수 전입 기재자 중 실제 901호에 관계된 사람을 특정하고 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
- 최재현 임차권 확인. 보증금 160,000,000원, 전입 2023.05.02, 확정일자 2023.04.14 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요. 후순위 권리 소멸 여부도 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원과 공동담보목록 제2020-270호, 근저당권 이전 및 다른 공동담보 물건의 처리 결과를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.17 등기의 내용과 임대사업자 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 관련 기관 및 전문가에게 확인하세요.
- 시세 검증. 이븐2 901호와 면적·층·이용상태가 비교 가능한 최근 실거래 및 실제 매도호가를 확인하세요. 감정가 대비 할인만으로 입찰가격을 정하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 상태, 공용부분 관리비 체납, 시설 하자 및 원상복구 비용을 점검해야 합니다.
- 입찰 일정. 매각기일은 2026.10.26입니다. 기일 변경·취하·정지 여부와 최종 최저매각조건을 법원 공고로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 내역을 직접 검토하세요.
맺으며 — “34.3%에 산다”와 “시세보다 싸게 산다”는 다르다
부산 이븐2 901호의 현재 최저매각가는 63,798,000원입니다. 감정가 186,000,000원에서 3회 유찰되면서 가격은 크게 낮아졌습니다. 법률상 권리 순서만 보면 2020년 근저당권이 앞서고, 최재현의 보증금 160,000,000원 임차권은 후순위로서 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 이 사건은 단순히 보증금 인수액만 확인하고 끝낼 물건이 아닙니다. 공동담보로 설정된 거액의 근저당권, 민간임대주택등기, 901호와의 관계가 불분명한 다수 전입자, 3회 유찰 이력이 동시에 존재합니다. 특히 비교 가능한 실거래가격을 확인하지 못한 상황에서 감정가 대비 큰 할인폭을 투자수익으로 연결해서는 안 됩니다.
결론은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 점유와 가격 판단은 보류입니다. 실제 901호 점유관계와 매각 후 인수사항이 정리되고, 최근 거래에 비추어 합리적인 응찰 상한이 확인된 이후 접근하는 것이 적절합니다. 현재 평가로는 신중 검토가 필요한 C등급 물건입니다.
