부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 9층 901호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 186,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 91,140,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 가격보다 먼저 봐야 할 핵심은 권리의 기준선입니다. 말소기준은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당입니다.
이 근저당은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌습니다. 이후 권리와 임차권은 말소기준보다 뒤에 자리합니다. 특히 보증금 160,000,000원의 최재현 임차권은 보증금 자체만 보면 현재 최저가 91,140,000원보다 크지만, 전입일 2023.05.02·확정일자 2023.04.14로 모두 말소기준 이후이고 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 ‘낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금에 고정되는’ 대항력 인수형 구조가 이 사건에는 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층901호 (민락동,이븐2) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 대상 면적 | 28.4339㎡ |
| 소유자 | 류승우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 · 위생·급배수·난방·승강기 설비 |
| 준공 | 2020.08.07 · 이븐2 28세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 특이 등기가 있다
말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2020.08.28 설정된 주식회사케이디홀딩스 근저당 130,000,000원은 2020.10.26 이미 말소됐습니다. 2024.01.09 임의경매개시결정과 2025.01.07 최재현 주택임차권은 말소기준 이후이며, 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 인원과 미상 보증금이 많다
현황조사·문건·등기에서 확인되는 전입·임차 관련 인원은 61명입니다. 모두 전입일이 2020.08.20 말소기준보다 뒤이고 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유관계와 배당요구·최우선변제 여부를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 미상 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 미상 | 2024.02.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 건물 전부 | 2023.05.02 | 160,000,000원 | 2023.04.14 | 2025.01.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 91,140,000원으로 감정가 186,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 63,797,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 44,658,599원(감정가 24%)입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 대상 면적 28.4339㎡와 일치하는 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
이븐2는 28세대, 2020.08.07 준공이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다. 오피스텔은 아파트와 달리 같은 건물이라도 면적·구조·임대상태에 따라 가격 차이가 클 수 있으므로, 현재 49%라는 비율은 감정가 대비 위치일 뿐 시장가 대비 할인율로 읽을 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,040,520원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 89,099,480원 |
| 근저당 미배당 | - | 5,430,900,520원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,040,520원 이후 근저당에 89,099,480원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 5,430,900,520원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물 전체는 공동주택과 업무시설이 함께 있는 형태입니다.
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 건물명. 집합건축물대장상 건물 명칭은 2020.11.01 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경되었습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 901호의 현 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 현황조사상 이름이 다수 확인되므로 901호를 실제로 점유하는 사람이 누구인지 현장·관리주체·원본 조사서로 대조해야 합니다.
- 최재현 임차권 확인. 임차보증금 160,000,000원, 계약일 2023.04.14, 점유개시 2023.04.28, 전입 2023.05.02, 확정일자 2023.04.14입니다. 말소기준 후순위·대항력 없음 여부를 원본에서 재확인하세요.
- 미상 보증금 점검. 다수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 문건을 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1 등기의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 문구와 경매 이후 적용관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 대상 면적 28.4339㎡에 가까운 오피스텔 실거래·매물과 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 91,140,000원, 3회 유찰 시 63,797,999원, 4회 유찰 시 44,658,599원으로 내려가지만 매수인 인수액은 시나리오상 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 그러나 ‘단순한 오피스텔’은 아니다
이 사건의 가장 중요한 구분은 채권자의 거대한 미배당과 매수인의 실제 인수를 섞지 않는 것입니다. 현재 최저매각가 91,140,000원에서 근저당 미배당은 5,430,900,520원에 이르지만, 매수인 인수는 0원입니다. 보증금 160,000,000원의 최재현 임차권 역시 대항력 없는 후순위여서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다.
다만 인수 0원이라고 해서 확인 난도가 낮은 물건은 아닙니다. 현황조사·관련 문건상 인원이 61명에 이르고 대부분 보증금이 확인되지 않으며, 민간임대주택등기까지 존재합니다. 여기에 오피스텔이 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 대상 면적과 일치하는 실거래 비교값이 없어 가격 메리트도 아직 단정할 수 없습니다. 결론은 “금전 인수는 0원, 점유·등기 확인은 필수, 가격 판단은 보류”입니다.
