부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 ‘이븐2’ 5층 507호로, 공부상 다세대이며 매각물건명세서 비고에는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 기재된 물건입니다. 감정가는 189,000,000원, 두 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 92,610,000원입니다. 등기상 핵심은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 5,520,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다.
현재 배당가정에서는 집행비용 2,066,980원을 제외한 90,543,020원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 5,429,456,980원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 배당 시나리오상 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수액입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층507호 (민락동,이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 · 외벽 치장타일·드라이비트 · 샷시창 |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 기준점
말소기준권리는 2020.08.20 접수된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 류승우에게 소유권이 이전됐고, 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2024.02.23 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 배당 시나리오에서는 근저당권 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 ‘보증금 미상’이 많다
현황조사상 기재된 전입자는 61명입니다. 가장 이른 전입일도 2020.08.31로 말소기준권리 2020.08.20보다 늦고, 각 전입자에 대해서도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 따라서 이 자료상 대항력 있는 임차인은 없습니다.
다만 61명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인된 사람은 백정흠, 허강민, 심가람, 홍찬용, 전홍주, 엄성윤, 변은샘, 유성윤, 유진 등 9명입니다. 대항력이 없다는 점과 별개로 보증금 규모와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있으므로, 현재 배당표의 “당해세·임차인 최우선변제 미반영” 조건을 반드시 함께 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023-12-29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020-10-15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023-09-07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023-02-28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020-12-21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020-11-18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021-01-27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021-08-11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022-06-16 | 미상 | 2024-01-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020-10-06 | 미상 | 2024-02-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022-07-04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022-11-04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022-11-11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020-10-26 | 미상 | 2024-01-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022-10-31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022-08-03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022-10-07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022-07-06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023-02-17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020-10-05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021-08-26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022-07-28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020-09-10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020-09-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023-01-17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022-06-24 | 미상 | 2024-01-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020-10-16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023-12-29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021-03-03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022-06-27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020-10-22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020-09-14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022-11-25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022-02-04 | 미상 | 2024-01-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022-08-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020-09-11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021-12-24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023-12-22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020-09-21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020-09-21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020-09-17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020-09-04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020-08-31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022-03-28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023-03-07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021-02-04 | 미상 | 2024-02-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022-12-06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022-03-10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020-09-28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023-07-07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023-07-07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021-01-18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023-08-28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023-05-02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023-05-26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023-01-20 | 미상 | 2024-03-11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023-02-23 | 미상 | 2024-01-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021-08-27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023-02-14 | 미상 | 2024-02-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021-03-11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023-10-26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 92,610,000원으로 감정가 189,000,000원의 49%입니다. 현재까지 2회 유찰됐고, 단지 통계상 평균 유찰횟수도 2.0회입니다. 다만 이 물건에는 비교할 최신 실거래 금액이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하지 않습니다.
중개 단지정보상 이븐2는 28세대, 준공일 2020.08.07이며 낙찰률은 0.89로 집계돼 있습니다. 대상 면적 정보는 20.4㎡로 제시돼 있으나 면적 일치 여부가 확인되지 않은 만큼, 입찰가격 산정에서는 해당 수치를 직접적인 시세 기준으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,066,980원 |
| 2. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 90,543,020원 |
| 미배당 | - | 5,429,456,980원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 배당가정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 따라서 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가와 채권 미회수의 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 5,429,456,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 64,826,999원 | 63,260,113원 | 5,456,739,887원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 45,378,899원 | 44,162,079원 | 5,475,837,921원 | 0원 |
신청채권 4,720,000,000원도 어느 시나리오에서든 전액 만족되지 않습니다. 현재 회차에서는 신청채권자 측 배당가정이 90,543,020원이고, 3회 유찰 시 63,260,113원, 4회 유찰 시 44,162,079원으로 줄어듭니다. 하지만 이는 채권회수 문제이지 매수인에게 그 부족액이 그대로 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대이며 매각물건명세서에는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 토지면적 872.7㎡, 공시지가 2,066,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 명칭. 집합건축물대장상 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 507호 점유관계 특정. 현황조사상 전입자가 61명이고 점유부분이 대부분 미상입니다. 실제 507호 점유자와 인도 대상자를 별도로 특정해야 합니다.
- 보증금 확인. 각 전입자의 보증금이 미상이라 최우선변제 여부와 실제 배당순위를 확정할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권은 모두 미상으로 두는 것이 맞습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 등기된 민간임대주택 관련 의무와 매각 후 처리관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 507호의 현재 거래가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 조건. 현재 배당가정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 임차관계의 확정
이 사건의 등기상 뼈대는 단순합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 전입자들은 모두 그 뒤에 들어왔기 때문에 대항력은 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건을 ‘권리 깨끗한 할인물건’으로 단순화하기는 어렵습니다. 현황조사상 전입자가 61명이나 기재돼 있고, 보증금·확정일자·점유부분이 대부분 확인되지 않았으며, 배당요구가 확인된 사람도 9명입니다. 민간임대주택등기도 별도로 존재합니다. 여기에 실거래 가격 기준이 제시되지 않아 감정가 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다.
등기상 인수는 0원, 임차 확인 난도는 높음, 가격 판단은 보류. 이 세 문장이 부산 이븐2 507호의 핵심입니다.
