부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 이븐2 2층 204호입니다. 공부상 용도는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 확인되고, 사건 분류는 다세대입니다. 감정가 226,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 110,740,000원입니다. 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당권이며, 이후의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가의 49%라 강하게 할인된 모습이지만, 이 물건은 단순히 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 현황조사에서 다수의 전입자가 확인되고, 2024.02.20에는 박민진 명의의 주택임차권등기도 올라와 있습니다. 배당표상 인수금액은 0원이지만, 점유자 수가 많고 보증금이 확인되지 않은 인원이 다수라 명도와 배당관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층204호 (민락동,이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 그러나 임차관계는 복잡
말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌습니다. 2020.08.28 설정된 주식회사케이디홀딩스의 120,000,000원 근저당권은 2020.10.12 이미 말소됐습니다. 2024.02.20 박민진의 주택임차권 120,000,000원은 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 61명 확인
현황조사와 등기부 등에서 확인되는 임차 관련 인원은 61명입니다. 보증금이 확인되는 인원은 박민진 1명으로 120,000,000원이고, 나머지는 보증금이 확인되지 않습니다. 확인된 전입일은 모두 2020.08.20 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 인원은 배당과 실제 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 2024.02.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 주택 전부 | 2020.12.21 | 120,000,000원 | 2024.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 108,389,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 110,740,000원 가정 시 근저당권자에게 108,389,640원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 5,411,610,360원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 채권 미회수는 커진다
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 5,411,610,360원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 5,444,277,324원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 5,467,114,127원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락초등학교 남서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 공부상 기호(1)-(28)는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56)는 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서 비고에도 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 공시지가 2,066,000원/㎡, 토지면적 872.7㎡입니다.
- 경매 이력. 이븐2의 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 임차 관련 인원 61명 중 실제 현재 점유자가 누구인지 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 박민진 120,000,000원 외 다수 인원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 존재 여부를 대조하세요.
- 배당요구 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진 등은 배당요구 문건 접수일이 확인됩니다. 각 채권의 내용과 금액은 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 금액 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 명도 비용. 등기상 인수 0원이라도 다수 전입·점유관계가 확인되는 만큼 인도·명도에 필요한 시간과 비용을 별도로 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 임차관계가 먼저다”
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 226,000,000원에서 2회 유찰돼 110,740,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 현황조사·등기상 임차 관련 인원이 61명이라는 점이 이 사건의 성격을 완전히 바꿉니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 점유와 임대차관계를 정리하는 작업이 필수입니다.
등기상 인수는 0원, 실무 리스크는 높음. 실거래 금액 자료도 없어 현재 49% 가격이 시장 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 할인율보다 점유자 특정 → 보증금 확인 → 민간임대주택등기 검토 → 현장 명도 가능성 확인 순서로 접근해야 하는 물건입니다.
