부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 2층 204호에 대한 임의경매입니다. 이 물건은 일반 아파트가 아니라 공동주택(연립주택·도시형 원룸형)으로 표시된 다세대주택입니다. 소유자는 류승우이며, 2020년 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권을 기초로 경매가 진행되고 있습니다. 근저당권의 채권최고액은 5,520,000,000원이고, 공동담보목록 제2020-270호가 연결되어 있습니다.
핵심은 등기부에 나타난 임차권입니다. 박민진의 보증금은 120,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 하지만 임차권등기상의 점유개시일과 주민등록일 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 크다는 이유만으로 매수인이 120,000,000원을 그대로 인수하는 유형으로 볼 수 없습니다. 박민진 임차권의 예상 인수액은 0원으로 분석하되, 실제 점유와 다른 전입 명의들의 호실 연계관계는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층 204호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택 · 공동주택(연립주택·도시형 원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 중 2층 · 주거시설과 오피스텔이 혼재된 건물 |
| 소유자 | 류승우 · 2020.08.20 소유권이전 |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전등기 |
| 민간임대주택 | 2021.03.17 민간임대주택등기 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권
이 사건의 말소기준권리는 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정 및 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 주식회사케이디홀딩스의 채권최고액 120,000,000원 근저당권은 2020.10.12 이미 말소됐습니다.
2024.02.23 농업협동조합자산관리회사 앞으로 이뤄진 등기는 기존 을구 1번 근저당권의 이전입니다. 새로운 선순위 근저당권이 하나 더 설정된 것은 아닙니다. 한편 민간임대주택등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 표시이므로, 경매에 따른 등록·의무관계 및 등기 정리 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.2억보다 중요한 선후순위
204호와 직접 연결되는 임차권등기는 박민진 1명입니다. 임차권등기에 기재된 임대차는 1차와 2차 계약이며, 보증금 120,000,000원은 중복 합산하지 않습니다. 이와 별도로 현황조사에는 전입 명의 60명이 기재되어 있으나, 각 명의가 실제로 204호를 점유하거나 임차했는지는 확인이 필요합니다. 따라서 이들을 모두 204호의 확정된 임차인으로 취급하지 않습니다.
| 임차인 / 범위 | 점유·전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
박민진
주택 전부 · 임차권등기
|
점유 2020.12.15 전입 2020.12.21 확정 2020.11.16 (1차) 2차 확정일자 없음 임차권등기 2024.02.20 |
120,000,000원 |
대항력 후순위
우선변제 배당 불확실
승계 없음
매수인 예상 인수 0원
|
현황조사상 추가 전입 명의 60명 상세 보기
아래 명의들은 모두 2020.08.20 말소기준권리 이후의 전입일이 기재되어 있습니다. 보증금·확정일자와 204호 직접 관련성은 확인되지 않았습니다. '전부'라는 점유 범위 기재도 해당 명의가 곧바로 204호 전부를 점유한다는 확정 판단은 아닙니다.
| 전입 명의 | 전입일 | 점유 범위 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|
이들 중 배당요구 사실이 표시된 명의는 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진입니다. 그러나 배당요구 접수만으로 204호 임대차의 존재, 보증금액 또는 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 명의에 대해서는 대항력이나 우선변제권을 확정적으로 인정하지 않고, 전입 시점의 후순위 여부와 실제 임대차관계를 구분해 판단해야 합니다.
③ 매각가 분석 — 감정가 대비 34%와 시세 대비 할인은 다르다
현재 최저매각가는 77,518,000원으로 감정가 226,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰에 따라 명목가격이 상당히 낮아진 것은 사실입니다. 다만 동일 용도·동일 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 매각 예정가격 | 감정가 대비 | 예상 권리인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,518,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,983,820원 | 16.81% | 0원 |
4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 실질취득금액은 확인된 권리인수액 0원을 전제로 한 매각대금 기준으로, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,795,324원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 75,722,676원 |
| 2. 박민진 · 후순위 임차권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 배당은 공동담보 채권최고액 기준의 단순 계산이며, 실제 근저당권 양수인, 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영될 수 있습니다. 박민진 0원은 현재 계산상 배당 예상액이며 최종 법원 배당표의 확정금액이 아닙니다.
현재 매각가격에서는 추정 집행비용 1,795,324원을 제외한 75,722,676원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 5,444,277,324원으로 계산됩니다. 다만 이는 공동담보 근저당권의 전체 채권최고액을 기준으로 산정한 차액이지, 204호에만 배분되는 확정 채무액이 아닙니다. 매수인 권리인수액 0원과도 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기가 설치되어 있습니다. 서측 및 남측으로 각각 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도. 건물 전체는 공동주택(연립주택·도시형 원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 이 사건은 다세대주택으로 분류되므로 일반 아파트나 오피스텔과 혼동해서는 안 됩니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡이며 장방형에 가까운 평지의 공동주택 및 업무시설 부지입니다.
- 건물 이력. 준공일은 2020.08.07로 조회됩니다. 건물 명칭은 2020.11.01 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 변경됐습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 204호 내부 상태와 이용상황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 공동주택 28세대 규모이고 건물 전체에는 서로 다른 용도의 호실이 함께 있습니다. 동일 용도·면적의 최근 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.08.20 을구 1번 근저당권을 기준으로 박민진 임차권등기와 다른 점유관계의 선후순위를 재확인하세요.
- 204호 실제 점유자 확인. 현황조사상 추가 전입 명의 60명이 어느 호실에 연결되는지 확인하고, 실제 204호의 점유자·계약자와 등기부상 박민진의 관계를 대조하세요.
- 박민진 임대차 원본 대조. 1차 계약일 2020.11.16, 2차 계약일 2022.11.22, 점유개시일 2020.12.15, 주민등록일 2020.12.21 및 2차 확정일자 부재를 임대차계약서·임차권등기·매각물건명세서와 대조하세요.
- 공동담보와 채권양도 확인. 공동담보목록 제2020-270호, 채권최고액 5,520,000,000원, 청구금액 4,720,000,000원, 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 및 실제 배당관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.17 등기된 민간임대주택의 등록상태, 임대의무기간, 경매매각에 따른 의무 및 등기 정리 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 다세대·도시형 원룸형이라는 용도와 실제 204호 면적에 맞는 최근 실거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정하면 안 됩니다.
- 점유·명도 비용. 현재 점유관계와 임차권등기 후 실제 인도 여부를 확인하고, 필요시 명도 협의 또는 인도명령 절차에서 발생할 수 있는 비용을 검토하세요.
- 추가 비용 및 원본 서류. 미납 공용관리비, 당해세, 최우선변제 대상, 취득부대비용과 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서· 현황조사서를 최종 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 34%라고 시세의 34%는 아니다”
이븐2 204호는 감정가 226,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가 77,518,000원까지 내려왔습니다. 박민진의 보증금은 120,000,000원이지만, 임차권의 점유·전입 시점이 말소기준 근저당권보다 늦어 현재 분석상 매수인 권리인수액은 0원입니다. 이 점에서는 보증금 전액 인수형 물건과 구별됩니다.
그렇다고 바로 입찰 매력이 높다고 평가할 수는 없습니다. 3회 유찰에도 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않고, 추가 전입 명의의 실제 호실 관련성과 점유상태도 확인이 필요하기 때문입니다. 공동담보의 대규모 채권최고액과 민간임대주택등기까지 감안하면 입찰 전 검토해야 할 사항이 적지 않습니다.
종합 판단은 보수적 관망(D등급, 38점). 권리인수 예상액 0원은 긍정적이지만, 이는 확인된 임차권을 기준으로 한 판단입니다. 이 물건의 핵심은 더 낮아진 최저가가 아니라 204호의 정확한 점유관계와 검증 가능한 실제 시장가격을 확보하는 것입니다. 그 확인 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
