부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 이븐2의 5층 505호입니다. 감정가 226,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 77,518,000원입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인폭이 아니라 실제 거래가격과 낙찰 후 부담해야 할 권리·점유 위험입니다.
등기상 소유자는 류승우이며, 2020년 8월 남부산농업협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 공동담보로 설정되어 있어, 채권최고액 전체가 505호 단독의 채무액이라는 뜻은 아닙니다. 이후 임의경매가 개시되었고, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
문제는 임차관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 전입자 명단이 상당히 길고, 상당수의 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 건물의 여러 호수에 걸친 전입자 정보가 함께 포함되었을 가능성이 있으므로 61명 모두를 505호의 실제 임차인으로 간주해서는 안 됩니다. 반대로 505호와 관계없는 사람이라고 일괄 배제할 근거도 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매 · 부산지방법원 동부지원 경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층 505호 (민락동, 이븐2) |
| 건물명 | 이븐2 (종전 명칭: 케이디스페이스알파213) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 · 지상 9층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청 채권 | 남부산농업협동조합 · 청구액 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 · 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 (공동담보) |
| 등기상 특이사항 | 민간임대주택등기(2021.03.17) · 근저당권 이전(2024.02.23) |
| 기타 특이사항 | 실제 505호 점유자 및 임대차계약 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 대상, 임차관계는 확인 필요
핵심은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 2024년 경매개시결정등기도 매각으로 소멸할 예정입니다.
2024.02.23의 농업협동조합자산관리회사 명의 근저당권 이전은 기존 을구 1번 근저당권의 권리자 변경입니다. 이를 별개의 채권최고액 5,520,000,000원짜리 근저당이 추가 설정된 것으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인·전입자 분석 — 전입일은 후순위, 505호 귀속은 불명확
현황조사 등에 등장하는 이름은 61명입니다. 이 가운데 배당요구 신고가 표시된 사람은 9명이며, 조원현은 매각물건명세서에도 이름이 나타납니다. 다만 대부분의 점유 부분이 미상이고, 일부 기록의 '전부'라는 표기 역시 505호 전체를 점유한다는 의미로 확정할 수 없습니다.
기재된 전입신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.08.20 이후입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자 및 실제 점유 호수가 불명확하므로 개별 임대차의 우선변제 여부나 505호에 관한 최종 인수 위험까지 확정된 것은 아닙니다.
| 조사 성명 | 전입신고 | 점유 부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
위 명단은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 조사 대상자입니다. 505호의 실제 임차인 명단으로 확정한 것은 아닙니다. 대항력은 기재 전입일과 말소기준권리의 선후관계만으로 잠정 판단했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위 및 금액을 판단할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%, 그러나 실거래와의 비교는 별개
현재 최저매각가는 77,518,000원으로, 감정가 226,000,000원의 약 34.3% 수준입니다. 세 차례 유찰되며 매각가격이 크게 낮아졌습니다. 그러나 이것이 실제 시장가격보다 낮다는 의미는 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 226,000,000원 | 100% | 평가 기준액 |
| 현재 회차 (3회 유찰) | 77,518,000원 | 34.3% | 시세 대비 할인 여부 미확인 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 24.01% | 가정된 다음 회차 |
| 5회 유찰 시 | 37,983,820원 | 16.81% | 추가 유찰 시나리오 |
이븐2의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회이고, 낙찰률은 67%로 집계되어 있습니다. 본건의 3회 유찰은 단지의 과거 경매 실적과 함께 볼 필요가 있지만, 유찰 횟수만으로 물건의 정상 시세를 추정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,795,324원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 75,722,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 77,518,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권액은 공동담보의 채권최고액 기준이며, 실제 피담보채권 잔액을 뜻하지 않습니다. 임차인의 최우선변제, 당해세 및 다른 우선배당채권은 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
현재 회차의 산술상 미배당액은 5,444,277,324원입니다. 다만 이는 공동담보 채권최고액 5,520,000,000원을 기초로 한 단순 계산으로, 505호의 실제 미상환 채무액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 매수인 인수액은 별도로 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물로, 외벽은 치장타일 및 드라이비트 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 건물 용도. 공동주택(연립주택-도시형 원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 건물입니다. 본건은 매각물건명세서상 공동주택으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 서측과 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물 이력. 2020.11.01 건물 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경되었습니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 67%입니다. 실제 시장 거래가격과 개별 호수의 거래 가능성을 확인하기 전에는 현재 최저가의 환금성 우위를 인정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 505호 실제 점유관계. 조사 명단 61명 중 누구의 계약과 점유가 505호에 해당하는지 매각물건명세서·현황조사·전입세대열람 등을 대조해야 합니다.
- 임차보증금 및 확정일자. 실제 505호 관련 임차인의 계약금액, 확정일자, 점유개시일 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 후순위 전입이라는 사정만으로 모든 명도 문제가 사라지는 것은 아닙니다.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록상태, 임대의무기간, 매각 이후 의무의 처리 여부를 관할 기관 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위. 공동담보목록 제2020-270호와 근저당권 이전 내역을 대조해야 합니다. 공동담보 전체 채권최고액을 505호만의 채무액으로 해석하지 않아야 합니다.
- 적정 입찰가격. 505호의 정확한 면적·이용상태를 먼저 확인하고, 비교 가능한 최근 실거래가격을 확보한 다음 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 거주자에 대한 인도 절차, 점유 이전 가능성, 공용관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각조건 최종 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건의 최신 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “77,518,000원이 낮은 가격인지, 아직 증명되지 않았다”
부산 이븐2 505호의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가가 아니라 3회 유찰 후 최저가 77,518,000원입니다. 감정가 226,000,000원의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 하지만 경매가 크게 하락했다는 사실과 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 서로 다릅니다.
등기상으로는 2020년 근저당권이 말소기준이며, 확인된 전입일 모두 그 이후라는 점이 긍정적입니다. 반면 전입 조사자 61명의 호수별 귀속, 임차보증금·확정일자, 민간임대주택 관련 의무 및 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태입니다. 특히 공동담보 채권최고액을 기초로 한 대규모 미배당액이 곧 매수인의 부담으로 넘어오는 것은 아니지만, 배당계산상 인수 0원 역시 현 단계에서 무조건 확정할 수 없습니다.
종합 판단은 입찰 보류·추가 확인 우선입니다. 505호의 실제 임차관계와 시장가격이 확인되어야 비로소 현재 최저가에 투자 가치가 있는지 평가할 수 있습니다. 감정가 할인율보다 권리관계의 정확성과 실거래 시세가 먼저입니다.
