65,170,000원
부산지방법원 2023타경111600. 부산광역시 수영구 민락동의 이븐2 7층 703호 오피스텔입니다. 소유자는 류승우이며, 등기상 말소기준권리는 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원으로 크지만 공동담보목록에 연결된 근저당이므로 이를 이 호실만의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
말소기준 이후인 2020.09.10 이소진 명의의 전세권이 설정됐고, 2024.04.12에는 같은 명의의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 전세금과 임차보증금은 각각 130,000,000원으로 기재되어 있지만, 동일인·동일 계약과 연결된 금액이므로 중복 합산하지 않습니다. 주택임차권등기상 주민등록일자는 없고 대항력은 미상입니다. 따라서 등기 순위만으로 곧바로 보증금 인수를 인정할 수도, 임차관계가 완전히 해소됐다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층 703호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 65,170,000원 |
| 진행 상태 | 3회 유찰 · 감정가 대비 34.3% |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,520,000,000원 · 공동담보목록 제2020-270호 |
| 전세권 / 임차권등기 | 이소진 · 130,000,000원 · 대항력 미상 |
| 감정상 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 임대관계 | 실제 점유 및 계약관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권 검증이 핵심
2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당권은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로 별도의 신규 근저당 채권을 추가하는 것이 아닙니다.
그 후 설정된 이소진의 전세권과 임차권등기는 등기상 후순위입니다. 기재된 권리관계에서는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 대상입니다. 그러나 임차권등기의 말소 여부와 주택임차인의 대항력·보증금 인수 여부는 구별해서 판단해야 합니다.
또한 2021.03.17 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 사항을 담고 있으므로, 매각 후 적용 여부와 관련 제한사항도 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·전입 조사 — 실제 점유와 권리 순위를 분리해야 한다
등기에서 확인되는 보증금 채권자는 이소진이며, 전세권과 주택임차권등기는 같은 사람의 130,000,000원을 가리킵니다. 현황조사에는 그 밖에도 다수의 전입 명의가 기재되어 있습니다. 대부분 말소기준권리인 2020.08.20 이후의 전입이고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
특히 현황조사 명의가 많다는 사실만으로 이들 모두를 703호의 실제 임차인이나 별개의 보증금 채권자로 확정할 수 없습니다. 조사 명의별 호실 대응관계, 현재 점유 여부, 임대차계약 및 배당요구 내역을 확인해야 실제 임차인 수와 인도 대상자를 확정할 수 있습니다.
| 명의 / 전입·점유 | 보증금 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이소진 | 130,000,000원 | 미상 | 확인 필요 / 승계 아님 |
후순위 전입 표시는 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 뜻입니다. 보증금·확정일자 미상의 명의를 선순위 대항력 임차인으로 단정하지 않으며, 현재의 점유관계와 개별 채권액도 별도로 검증해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다
이번 회차 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가 190,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 상당히 낮아진 가격이지만, 해당 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인 수준입니다.
실제 가격 메리트를 판별하려면 같은 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래가, 면적·층별 거래 수준, 임대차 및 환금성 자료가 필요합니다. 현재 확인 가능한 비교거래 가격이 없어, 65,170,000원이 최근 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
| 가격 구간 | 감정가 대비 | 매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 190,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 34.3% | 65,170,000원 | 시세 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 45,619,000원 | 가정 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 31,933,299원 | 가정 시나리오 |
추가 유찰 구간은 가격 변화 가정이며 실제 매각 결과나 향후 최저매각가를 보장하지 않습니다. 임차권 인수 가능성이 확인되면 각 회차의 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득 부담으로 시세를 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 권리이전: 농업협동조합자산관리회사 |
5,520,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 전세권 · 이소진 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 배당 | — | 65,170,000원 |
예상배당표에서는 집행비용 1,573,060원을 공제하고, 근저당권자에게 63,596,940원을 배당합니다. 이소진 전세권에는 0원, 소유자 잔여에도 0원이 계산됩니다. 근저당과 전세권의 미배당액이 크지만, 미배당 채권액이 전부 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
본 예상배당은 근저당 채권최고액과 전세금을 기초로 계산한 단순 시뮬레이션입니다. 공동담보 채권의 실제 잔액, 다른 담보목적물의 배당, 당해세, 최우선변제 및 개별 임차인의 배당자격 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 남는 확인사항
| 구분 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 65,170,000원 |
63,596,940원 | 5,586,403,060원 | 0원* |
| 4회 유찰 45,619,000원 |
44,397,858원 | 5,605,602,142원 | 0원* |
| 5회 유찰 31,933,299원 |
30,958,500원 | 5,619,041,500원 | 0원* |
* 매수인 인수 0원은 각 회차 예상배당 계산상의 값입니다. 이소진의 대항력 등 법률상 인수 가능성을 별도 검증한 확정 결과가 아닙니다. 미배당액에는 공동담보 근저당 채권최고액에 기초한 금액이 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 있습니다.
- 도로. 건물 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지 공시지가 자료는 2,066,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 이용상태. 해당 물건은 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가 대상 건물에는 공동주택과 오피스텔이 함께 있어 다른 용도의 거래가격을 그대로 적용하지 않도록 주의해야 합니다.
- 건물명. 2020.11.01 집합건축물대장상 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다.
- 환금성. 감정가 대비 큰 폭으로 유찰됐으나 개별 호실의 최근 거래가격이 확인되지 않아 실제 매각 가능 가격과 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 이소진의 대항력. 임대차계약일 2020.08.28, 점유개시일 2020.09.10, 확정일자 2020.08.28, 주민등록일자 없음이라는 기록을 원본과 대조하고 대항력 성립·유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 인수. 130,000,000원 전세권과 동일 명의 임차권등기의 관계를 정리하고, 배당 후 미회수액이 매수인에게 인수되는 법률상 사유가 있는지 확인해야 합니다.
- 실제 점유자. 현황조사의 전입 명의가 703호에 해당하는지 구별하고, 실제 거주자·임차인·계약 관계와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 배당요구. 이소진 및 배당요구 접수 명의의 채권액, 법정기한, 우선순위와 배당자격을 확인해야 합니다.
- 공동담보. 남부산농업협동조합 근저당의 공동담보목록 제2020-270호와 권리이전 내역을 대조하고, 실제 채권 잔액과 배당 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등록 및 임대의무기간의 현황, 경매 매수에 따른 효력과 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
- 시세. 해당 오피스텔과 유사한 면적·층·용도의 최근 실거래와 현재 매물 가격을 확인한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.
- 관리비·점유 상태. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 실내 상태와 실제 사용 상황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 경매사건 기록을 확인하고 입찰 전 권리분석을 갱신해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰보다 먼저 확인할 것은 130,000,000원”
이븐2 703호는 190,000,000원 감정가에서 65,170,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 3회 유찰 자체가 가격 메리트나 권리 안전성을 보증하지는 않습니다. 근저당 이후 설정된 전세권과 임차권등기는 후순위이지만, 이소진의 실제 대항력, 보증금 회수관계 및 다수 전입 명의의 점유관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.
예상배당표의 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 법률상 인수가 인정되는 별도의 임차권이 확인된다면 실제 취득 부담은 낙찰대금만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 더욱이 최근 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아, 낮아진 최저매각가를 근거로 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다.
권리 검증 전 입찰은 보류, 가격 판단도 보류. 본건의 승부처는 최저가율 34.3%라는 숫자가 아니라 보증금 인수 여부와 실제 점유관계를 확정하고, 그 결과에 따라 실질취득비용을 산정하는 것입니다.
