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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 97,671,210원 ~ 111,152,090원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 93,100,000원
D 매력지수38 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
93,100,000 9,310만 감정가 190,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
931만원
최저가의 10% · 9,310,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.90억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가가 감정가 49%까지 내려왔지만, 점유·임차 조사 62명과 이소진 130,000,000원 임차권의 대항력 미상이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘싸다’보다 임차관계 확인이 먼저 — 부산 이븐2 703호

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층703호 (민락동,이븐2)
감정가 190,000,000원 · 최저매각가 93,100,000원(2회 유찰·감정가 49%) · 매각기일 2026.09.14 · 임의경매(남부산농업협동조합)
🏷 49% 👥 62명 💰 130,000,000원 🧾 인수 0원
38
매력지수 D등급 · 감정가 49%·배당모형 인수 0원이지만 점유·임차 조사 62명과 130,000,000원 임차권의 대항력 미상으로 확인 난도가 높음
2020.08.20 근저당 뒤 전세권·임차권등기는 소멸 대상이고 배당 시뮬레이션 인수는 0원이지만, 점유·임차 조사 대상이 62명이며 대부분 보증금·확정일자가 미상이고 이소진의 130,000,000원 임차권은 대항력 판정이 미상이다. 2회 유찰·감정가 49%만으로 가격 메리트를 부여하기 어려워 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 190,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 93,100,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이고 이후 전세권·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 점유·임차 조사 대상이 62명이고, 이소진의 보증금 130,000,000원 임차권은 대항력 판정이 미상이라 입찰 전 확인 난도가 높습니다.
감정가 / 최저가
190,000,000원
최저가 93,100,000원 · 감정가 49%
실질취득
93,100,000원
배당 시뮬레이션상 인수 0원
매수인 인수
0원
현재 배당 시나리오 기준
핵심지표
62명
점유·임차 조사 · 이소진 대항력 미상

부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 ‘이븐2’ 7층 703호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 류승우이고, 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이며 이 근저당권은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 경매개시결정은 2024.01.09 등기됐고 신청채권자의 청구액은 4,720,000,000원입니다.

말소기준 뒤인 2020.09.10에는 이소진 명의의 전세금 130,000,000원 전세권이 설정됐고, 2024.04.12에는 같은 이소진 명의로 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 등기상 두 권리는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 임차권등기에는 주민등록일자가 없고 임차인 분석에서도 대항력 판정이 미상으로 남아 있으므로, 등기가 지워진다는 사실과 임차인의 대항력 여부를 같은 문제로 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600 (임의경매)
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층703호 (민락동,이븐2)
물건종류집합건물 · 업무시설(오피스텔)
소유자류승우
감정가 / 최저가190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰·감정가 49%)
신청채권자 / 청구남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원
말소기준2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원
매각기일2026.09.14
민간임대주택등기2021.03.17 · 민간임대주택 등록 관련 등기

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 전세권·임차권은 소멸 대상

권리의 축은 단순합니다. 2020.08.20 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 이소진의 전세권, 경매개시결정, 임차권등기는 모두 그 뒤에 있습니다. 현재 배당계산도 이 구조를 전제로 매수인 인수 0원을 산정합니다. 다만 이 물건의 난점은 등기 순위보다는 실제 점유·임차관계의 규모에 있습니다.

⚠️ 임차권등기 이소진 — “등기 소멸”과 “대항력 미상”을 분리해서 봐야 합니다 이소진은 임대차계약일 2020.08.28, 확정일자 2020.08.28, 점유개시일 2020.09.10, 임차보증금 130,000,000원으로 임차권이 등기돼 있습니다. 주민등록일자는 없으며, 임차인 분석상 대항력은 판정 불가입니다. 따라서 현재 배당모형의 인수액 0원은 그대로 표시하되, 이 임차인의 대항력을 확정적으로 “없음”이라고 단정해서는 안 됩니다.

② 임차·가격 판단 — 감정가 49%만 보고 싸다고 결론내리면 안 된다

현황조사와 등기·매각물건명세서에 잡힌 점유·임차인은 모두 62명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 이소진을 제외한 61명의 알려진 전입일은 모두 2020.08.20 말소기준권리 뒤이며, 각 분석 결과도 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자는 대부분 미상이라 우선변제관계는 별도 확인이 필요합니다.

점유·임차 관계점유부분전입·점유보증금배당요구대항력우선변제승계
현황조사 점유자 61명 전부 또는 미상 2020.08.31 이후 미상 9명 접수 없음 미상 없음
이소진 건물 전부 점유 2020.09.10 · 확정 2020.08.28 130,000,000원 2024.04.12 미상 미상 확인 필요

현재 최저가는 93,100,000원으로 감정가 190,000,000원49%입니다. 하지만 이는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 감정가 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 근거는 되지 않습니다. 특히 점유·임차관계가 다수인 오피스텔인 만큼 권리확인과 명도 가능성까지 포함해 입찰가를 판단해야 합니다.

⛔ 낮은 최저가가 권리 리스크를 없애지는 않습니다 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 점유·임차 조사 대상이 62명이고 보증금 미상인 점유자가 다수입니다. 이소진의 130,000,000원 임차권도 대항력이 확정되지 않았습니다. 따라서 93,100,000원이라는 최저가 자체에 가격 가점을 주기보다 권리확정이 먼저입니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,075,800원
2. 근저당 · 남부산농업협동조합5,520,000,000원91,024,200원
3. 전세권 · 이소진130,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 93,100,000원을 기준으로 집행비용 2,075,800원을 제외한 91,024,200원이 선순위 근저당권에 배당되고, 이소진 전세권 예상배당은 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 5,558,975,800원이며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 93,100,000원)
회차별 채권 미배당액
현재 2회 유찰부터 4회 유찰 시나리오까지 매각대금 전부가 집행비용·선순위 근저당 배당에 소진되는 구조입니다.
✅ 등기 순위 관점 말소기준인 2020.08.20 근저당권 뒤의 전세권·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
⛔ 실제 입찰 관점 배당표의 “인수 0원”만으로 안전형 물건이라고 결론내리기는 어렵습니다. 조사된 점유·임차인이 62명이고, 이소진은 보증금 130,000,000원의 임차권등기 당사자이면서 대항력이 미상입니다. 권리관계 확인과 점유자 특정이 입찰가 결정에 선행해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 본건은 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
  • 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
  • 도로. 건물 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
  • 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
  • 건물 이력. 집합건축물대장상 건물 명칭은 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 변경됐습니다.
  • 규모·경매 이력. 이븐2는 28세대이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 지표는 2.0회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 이소진 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2020.08.28, 확정일자 2020.08.28, 점유개시 2020.09.10, 보증금 130,000,000원이나 주민등록일자가 없어 대항력은 미상입니다.
  • 61명 점유자 관계 확인. 알려진 전입일은 모두 말소기준 2020.08.20 뒤라 대항력 없음으로 분석됐지만, 보증금·확정일자가 대부분 미상인 만큼 실제 계약관계를 대조해야 합니다.
  • 배당요구 확인. 이소진 외 현황조사 점유자 중 9명이 배당요구를 접수한 기록이 있습니다. 각 채권의 내용과 배당자격을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
  • 민간임대주택등기 확인. 2021.03.17 민간임대주택 등록 관련 등기가 있으므로 입찰 전 현재 효력과 관련 서류를 대조해야 합니다.
  • 최저가와 시세를 혼동하지 않기. 93,100,000원은 감정가의 49%라는 의미일 뿐, 그 자체로 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
  • 유찰 시나리오. 현재 최저가는 93,100,000원이고, 3회 유찰 시 65,169,999원, 4회 유찰 시 45,618,999원 시나리오가 제시돼 있습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 62명의 점유·임차관계가 더 중요하다

이 물건의 숫자만 보면 강합니다. 감정가 190,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 93,100,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기 순위도 2020.08.20 근저당권을 기준으로 후순위 전세권·임차권등기가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.

하지만 결론은 가격보다 확인입니다. 점유·임차 조사 대상이 62명이고 대부분의 보증금·확정일자가 미상입니다. 특히 이소진은 130,000,000원 임차보증금과 확정일자가 확인되지만 주민등록일자가 없어 대항력 판정이 미상입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 낮으니 매력적”인 물건이 아니라, 임차·점유관계를 확정한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 물건입니다. 배당표상 인수 0원은 긍정적이지만, 입찰 전 확인 난도를 감안하면 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당 계산에 반영되지 않을 수 있습니다. 임차인의 대항력·우선변제권·실제 점유관계는 주민등록·계약서·배당요구 및 현황 변동에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전 원본 서류를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층703호 (민락동,이븐2)

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매각결과

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변경 이력

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