부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 ‘이븐2’ 9층 904호, 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가는 205,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 100,450,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 5,520,000,000원이며 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사케이디홀딩스의 150,000,000원 근저당은 이미 말소됐고, 2023.09.04 등기된 서부교의 주택임차권 역시 말소기준보다 뒤입니다.
2024.02.23에는 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것이 아니라 기존 근저당권의 이전입니다. 배당 계산에서는 현재 최저가 100,450,000원 가운데 집행비용 2,206,300원을 제외한 98,243,700원이 말소기준 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 5,421,756,300원으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층904호 (민락동,이븐2) |
| 용도 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 류승우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.28 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 · 승강기·난방·위생·급배수설비 |
| 토지이용 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 2,066,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤의 임차권
말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 주식회사케이디홀딩스 근저당 150,000,000원은 2020.10.26 해지로 이미 말소됐습니다. 서부교의 주택임차권은 2023.09.04 등기됐고 전입일 2021.08.27, 확정일자 2021.11.02, 보증금 160,000,000원으로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기상 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인·점유자 확인 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사와 관련 서류에 이름이 확인되는 임차인·점유자는 61명입니다. 보증기관이나 대위승계 명의는 없으며, 모두 실제 명의자로 기재돼 있습니다. 확인된 전입일은 말소기준일 2020.08.20보다 뒤라 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 서부교를 제외하면 상당수의 보증금·확정일자와 구체적 점유 부분이 확인되지 않으므로, 904호와 각 명의자의 실제 점유 대응관계를 현황조사서·매각물건명세서 원본으로 특정해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 2024.02.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 주택 전부 | 2021.08.27 | 160,000,000원 | 2023.09.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 2회 유찰됐지만 시세 가점은 금물
감정가 205,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 100,450,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 70,315,000원(34.3%), 그 다음은 49,220,500원(24.01%)입니다. 다만 이 물건은 동일 면적 실거래 매칭이 성립하지 않았고 최근 매각금액도 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 5,421,756,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 5,451,350,670원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 49,220,500원 | 47,934,531원 | 5,472,065,469원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 98,243,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권최고액 5,520,000,000원 중 98,243,700원이 배당되고 5,421,756,300원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 ‘민락초등학교’ 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 공부상 기호(29)-(56)는 업무시설(오피스텔)이며 매각물건명세서에도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물로 외벽은 치장타일·드라이비트 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 토지면적은 872.7㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 명칭. 집합건축물대장상 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 904호 점유자 특정. 현황조사 명단 중 실제 904호를 점유하는 사람이 누구인지, ‘전부’ 또는 ‘미상’ 기재가 본건과 어떻게 연결되는지 원본으로 확인하세요.
- 서부교 임차권. 보증금 160,000,000원, 전입 2021.08.27, 확정일자 2021.11.02, 임차권등기 2023.09.04의 내용을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자. 다수 명의의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구·점유현황과 실제 계약관계를 별도 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 동일 면적 실거래 매칭값이 없으므로, 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 70,315,000원, 4회 유찰 시 49,220,500원으로 내려가지만 각 가격의 시장가치와 수익성은 별도 검증이 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이고, 서부교의 160,000,000원 임차권을 포함해 확인된 임차 관련 권리는 그보다 뒤입니다. 현재 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 현황조사에는 61명의 명의가 기재돼 있고 상당수의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌다는 사실보다 먼저 확인해야 할 것은 904호 실제 점유자와 명도 구조입니다. 동일 면적 실거래 매칭도 없어 ‘49%면 싸다’고 단정할 수도 없습니다. 결론은 권리상 금전 인수는 0원, 실무상 점유 확인 난도는 높음입니다.
