부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2의 6층 604호 오피스텔입니다. 감정가 1억 9,000만원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 6,517만원으로 내려왔습니다. 감정가에서 상당히 낮아진 가격만 보면 관심을 끌 만하지만, 이 물건은 가격보다 임차관계와 실제 점유의 확인이 중요한 사건입니다.
등기상 가장 먼저 설정된 담보권은 2020년 8월 20일 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이며, 공동담보로 설정된 근저당입니다. 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 이에 비해 2024년 등기된 전홍주의 임차권은 후순위입니다. 등기된 임차권 자체의 보증금 인수는 발생하지 않는 것으로 분석됩니다.
다만 실제 거주 여부가 불분명한 전입자들이 다수 확인되고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 등기권리의 소멸과 실제 명도 완료를 구분해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층 604호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 건물 중 6층 604호 |
| 소유자 | 류승우 · 2020.08.20 소유권이전 |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2020-270호와 연결되어 있으며, 2024년 2월 23일 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이지 별도의 신규 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다.
② 임차인·전입자 분석 — 후순위라도 명도는 확인해야 한다
등기상 보증금이 명확히 확인되는 주택임차권자는 전홍주입니다. 임대차계약일은 2022.01.05, 확정일자는 2022.01.06, 점유개시일은 2022.01.20, 주민등록일은 2022.02.04입니다. 모든 시점이 2020.08.20 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
| 성명·구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전홍주 주택 전부 · 임차권등기 |
2022.02.04 2022.01.06 |
130,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 확정일자 있음 배당요구 2024.01.29 후순위 |
인수 없음 |
| 백정흠 전입 확인 |
2022.06.16 확정일자 미상 |
미상 | 전입 기준 후순위 | 배당요구 2024.01.22 우선변제 미상 |
실제 점유 확인 |
| 허강민 전입 확인 |
2020.10.06 확정일자 미상 |
미상 | 전입 기준 후순위 | 배당요구 2024.02.22 우선변제 미상 |
실제 점유 확인 |
| 심가람 전입 확인 |
2020.10.26 확정일자 미상 |
미상 | 전입 기준 후순위 | 배당요구 2024.01.25 우선변제 미상 |
실제 점유 확인 |
| 홍찬용 전부 · 전입 확인 |
2022.06.24 확정일자 미상 |
미상 | 전입 기준 후순위 | 배당요구 2024.01.25 우선변제 미상 |
실제 점유 확인 |
| 엄성윤 전입 확인 |
2021.02.04 확정일자 미상 |
미상 | 전입 기준 후순위 | 배당요구 2024.02.26 우선변제 미상 |
실제 점유 확인 |
| 변은샘 전입 확인 |
2023.01.20 확정일자 미상 |
미상 | 전입 기준 후순위 | 배당요구 2024.03.11 우선변제 미상 |
실제 점유 확인 |
| 유성윤 전입 확인 |
2023.02.23 확정일자 미상 |
미상 | 전입 기준 후순위 | 배당요구 2024.01.22 우선변제 미상 |
실제 점유 확인 |
| 유진 전입 확인 |
2023.02.14 확정일자 미상 |
미상 | 전입 기준 후순위 | 배당요구 2024.02.29 우선변제 미상 |
실제 점유 확인 |
| 그 외 전입 관련 52명 | 모두 말소기준 이후 전입 | 미상 | 전입 기준 후순위 | 확정일자·우선변제 미상 | 604호 관련성 확인 |
대항력 판정은 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 것입니다. 보증금·확정일자·실제 점유가 미상인 경우 임차관계 자체가 확정되었다는 뜻이 아니며, 실제 대항요건 및 점유관계는 별도 조사 대상입니다.
확정된 등기 임차권의 보증금 130,000,000원은 현재 최저가 65,170,000원보다 큽니다. 그러나 전홍주는 선순위 대항력을 갖춘 인수형 임차인이 아니므로, 미배당 보증금이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 반대로 다른 점유자의 실제 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 명도비용까지 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
③ 최저가 분석 — 감정가 34%가 곧 시세 34%는 아니다
이 물건의 감정가는 190,000,000원, 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3%에 불과하지만, 비교 가능한 동일 조건의 최근 실거래가가 확인되지 않아 시장가격 대비 할인율은 계산할 수 없습니다.
이븐2는 2020년 준공된 건물이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 67%입니다. 현재 물건은 이미 3회 유찰되어 단지 평균 유찰 횟수를 넘어선 상태입니다. 이는 경쟁력 있는 가격인지 검증해야 한다는 신호이지, 최저가 자체가 적정하다는 증거는 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 65,170,000원 | 34.3% | 63,596,940원 |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 24.01% | 44,397,858원 |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 16.81% | 30,958,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 남부산농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 권리 이전 |
5,520,000,000원 | 63,596,940원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권액 대비 미배당 | — | 5,456,403,060원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 다른 공동담보물의 배당과 채권 변동, 실제 채권승계 관계는 반영되지 않았습니다. 미배당 5,456,403,060원은 공동담보 채권 기준 계산값이며 이 호실 매수인의 인수채무가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2020년 준공된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 이븐2는 공동주택과 업무시설이 함께 있는 건물이며, 해당 경매물건 604호의 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 취급하여 시세를 비교해서는 안 됩니다.
- 도로. 서측과 남측에 폭 약 6미터 내외의 도로가 접하고 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물명. 2020.11.01 집합건축물대장상 명칭이 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 변경되었습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 67%입니다. 감정가 대비 할인 폭이 크더라도 실제 오피스텔 매매·임대 수요와 개별 호실의 상태를 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 604호 실제 점유자 특정. 다수 전입명단 중 누가 실제 604호와 관계되는지 확인하고, 현재 점유자와 인도 가능 여부를 조사해야 합니다.
- 임차권 확인. 전홍주의 보증금 130,000,000원, 후순위 대항력, 배당요구 및 매각에 따른 임차권 말소 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 기재된 임대의무기간과 등록상 의무가 매각 시 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 공동담보·채권양도. 남부산농업협동조합의 공동담보목록 및 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전을 확인하고, 배당 및 말소관계를 검토해야 합니다.
- 실거래와 전용면적. 604호의 건축물대장상 전용면적을 확인하고, 동일 용도·유사 면적·비슷한 층의 최신 매매사례와 비교해야 합니다.
- 현장·명도. 내부 상태, 실제 이용 형태, 점유자의 이사 협의 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리주체를 통해 미납 관리비를 확인하고 공용부분 관련 부담 가능성을 검토해야 합니다.
- 입찰가격. 최저가 65,170,000원이나 추가 유찰가만으로 저평가 여부를 결정하지 말고, 실질취득비용과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 법원 원본. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰, 34% 가격보다 중요한 것은 점유 확인”
부산 민락동 이븐2 604호는 감정가 190,000,000원에서 최저가 65,170,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 말소기준 근저당권과 후순위 임차권의 소멸 구조만 보면 매수인 인수금은 추정 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순히 저렴하고 권리가 깨끗한 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 등기된 임차보증금 130,000,000원 외에도 다수의 전입 관련 기록이 있고, 실제 604호의 점유자와 보증금 관계가 명확하게 특정되지 않았습니다. 민간임대주택등기와 공동담보 관계도 확인해야 합니다.
무엇보다 3회 유찰되었다는 사실은 가격이 계속 내려왔다는 의미일 뿐, 현재 최저가가 시장가치보다 낮다는 직접적인 증거는 아닙니다. 동일 조건의 최근 실거래를 확보하지 못한 상태에서 감정가 대비 할인율에 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
결론은 '등기상 인수 위험은 제한적이지만, 실제 점유·가격·환금성 검증 전에는 입찰 보류'입니다. 604호의 실제 점유자를 특정하고 임차관계 및 최근 시세를 확인한 뒤 입찰 상한을 판단하는 것이 합리적입니다.
