부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 이븐2 6층 604호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 류승우이고, 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,520,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2024.01.09 임의경매개시결정과 그 이후의 권리관계는 이 기준을 중심으로 판단합니다. 신청채권자의 청구액은 4,720,000,000원이고, 현재 최저매각가에서는 근저당채권 자체도 대부분 미배당으로 남습니다.
가격은 감정가 190,000,000원에서 두 차례 유찰되어 93,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인 가능한 실거래 금액이 없어 “감정가의 49%이므로 시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 다른 지표이므로, 이 사건은 현재 단계에서 권리·점유 확인과 개별 시세 검증을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층604호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 · 6층 604호 |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 소멸형
말소기준권리는 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 류승우에게 소유권이 이전됐고, 2021.03.17에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2024.02.23에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
전홍주의 주택임차권은 2024.01.29 등기됐고 임차보증금은 130,000,000원, 계약일은 2022.01.05, 점유개시는 2022.01.20, 확정일자는 2022.01.06, 주민등록일자는 2022.02.04입니다. 주민등록이 말소기준권리인 2020.08.20보다 늦기 때문에 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 93,100,000원보다 크더라도 대항력 있는 임차인의 인수형 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차 관련 내역 — 대항력은 모두 후순위
확인된 임차 관련 인원은 61명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 모두 실제 임차 관련 인원으로 분류되어 있습니다. 전입일은 전부 2020.08.20 말소기준권리 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 우선변제 여부가 확정되지 않은 경우는 그대로 미상으로 표시합니다.
| 성명 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.01.22 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.02.22 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.01.25 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.01.25 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.02.26 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.03.11 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.01.22 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.02.29 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04 | 2022.01.06 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.01.29 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다
현재 최저매각가는 93,100,000원으로 감정가 190,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 65,169,999원, 4회 유찰 시 45,618,999원으로 제시되어 있습니다. 다만 개별 실거래 금액은 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 거래보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
이븐2 관련 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.0회, 낙찰률이 89%로 집계돼 있고, 마지막 낙찰일은 2026.08.03입니다. 다만 마지막 낙찰금액은 확인되지 않으므로, 이 수치만으로 604호의 적정 응찰가를 정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 91,024,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 5,520,000,000원 중 91,024,200원이 배당되고, 5,428,975,800원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 외벽은 치장타일·드라이비트 마감, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 용도. 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물 명칭은 2020.11.01 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 604호 실제 점유자 특정. 임차 관련 인원이 다수이고 점유 부분 미상자가 많으므로 현황조사·매각물건명세서를 604호 기준으로 다시 대조합니다.
- 전홍주 임차권 재확인. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2022.01.06, 전입 2022.02.04, 임차권등기 2024.01.29의 순서를 원본과 맞춰 봅니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.17 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 상태를 등기부·매각조건에서 확인합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시장 대비 저가라고 판단하지 말고 604호와 비교 가능한 실거래를 확인합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당 및 명도관계는 원본 서류와 함께 판단합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격”보다 “누가 점유하는가”
현재 최저가 93,100,000원은 감정가 190,000,000원의 49%이고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 숫자만 보면 상당히 내려온 물건으로 보입니다. 그러나 실거래 금액이 확인되지 않아 시장가격 대비 저가 여부는 아직 판단할 수 없습니다.
권리의 중심은 명확합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 전홍주를 포함한 확인 인원들의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 인수형은 아닙니다. 반면 임차 관련 인원이 61명이고 다수의 점유 범위·보증금이 확인되지 않아, 권리 자체보다 604호의 실제 점유관계 확인 난도가 높은 사건입니다. 결론은 인수 0원은 긍정적, 시세 판단은 보류, 점유 원본 대조는 필수입니다.
