부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2의 8층 807호 오피스텔입니다. 소유자는 류승우이며, 2020년 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매가 개시됐으며 근저당권은 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 제시된 근저당권에는 공동담보목록이 명시돼 있어, 채권최고액 전체를 807호 한 호실만의 채무라고 단정해서는 안 됩니다.
숫자만 보면 상당한 가격 하락입니다. 감정가 186,000,000원에서 최저가 63,798,000원으로 낮아졌으니까요. 하지만 이 하락폭은 경매 절차에서 정해진 최저매각가격의 변화이지 실제 매매시장의 가치 하락률이나 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 이븐2는 감정평가상 공동주택과 업무시설이 혼재된 건물입니다. 오피스텔 807호의 이용상태·점유관계·실제 거래가능가격을 따로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 8층 807호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔(업무시설) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 63,798,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 · 현 최저가는 감정가의 34.3% |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 (채권최고액 5,520,000,000원) |
| 근저당권 이전 | 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권
권리분석의 출발점은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권을 기준으로 후순위 권리를 구분해야 합니다. 2020.08.28 설정된 케이디홀딩스의 근저당권 125,000,000원은 2020.10.26 이미 말소됐습니다. 경매개시결정과 최하록의 임차권등기는 말소기준권리보다 늦습니다.
①-1 임차인·점유 분석 — 보증금보다 순위와 실제 점유가 중요
본건에 직접 연결되는 등기상 임차권자는 최하록입니다. 임차보증금은 130,000,000원이며, 주택 전부에 관한 임차권등기가 2024.02.14 접수됐습니다. 임대차계약일은 2020.12.21(1차), 2022.12.06(2차)이고, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.01.18입니다. 확정일자는 2020.12.22(1차), 2022.12.12(2차)입니다.
| 임차권자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
최하록
807호 주택 전부 · 임차권등기
|
전입 2021.01.18 확정 2020.12.22 / 2022.12.12 |
130,000,000원 | 선순위 대항력 없음 |
후순위
확정일자 기재 · 선순위 근저당 우선
|
승계 아님 |
현황조사에는 최하록 이외에도 60명의 전입자가 기재돼 있습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 이후이지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유 공간은 확인되지 않습니다. 이들을 전부 807호의 현재 임차인이라고 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 본건 호실에 실제로 거주하거나 점유하는 사람의 특정이 먼저 필요합니다.
현황조사 전입자 60명 · 전입일 및 권리확인 현황 펼쳐보기
아래 인물들은 현황조사에 등장하는 전입자입니다. 모두 말소기준권리 이후 전입으로 기재돼 있으나, 각자의 실제 임대차 및 807호 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다. 문건접수일은 접수가 확인되는 인물에만 표시합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 인물은 없습니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 / 문건 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
② 가격 분석 — 감정가의 34%, 그러나 시세 할인 여부는 미확정
현재 최저매각가 63,798,000원은 감정가 186,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰 후 형성된 가격으로, 감정가와의 차이는 매우 큽니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
이븐2는 공동주택과 오피스텔이 혼재한 건물입니다. 감정평가에서는 기호(1)~(28)을 공동주택, 기호(29)~(56)을 업무시설(오피스텔)로 구분합니다. 같은 건물이라도 용도, 면적, 층, 내부상태에 따라 가격과 거래 수요를 구분할 필요가 있습니다. 최근 12개월의 비교 가능한 매매거래와 최신 실거래가격을 확인하기 전에는 적정 입찰가를 확정하기 어렵습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 186,000,000원 | 경매 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 63,798,000원 | 감정가의 34.3% |
| 배당모형상 권리인수 | 0원 | 후순위 권리 소멸 전제 |
| 최저가 낙찰 시 실질취득 | 63,798,000원 | 낙찰가 + 산정 인수액, 부대비용 제외 |
| 4회 유찰 시 최저가 | 44,658,600원 | 다음 회차 시나리오 |
| 5회 유찰 시 최저가 | 31,261,019원 | 추가 유찰 시나리오 |
③ 예상배당표 (매각가 63,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,548,364원 |
| 1. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 62,249,636원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 63,798,000원 |
집행비용 약 1,548,364원을 제외한 62,249,636원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 5,457,750,364원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
다만 근저당권에는 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 따라서 위 미배당액은 전체 채권최고액을 이용한 배당 시뮬레이션상의 차액으로, 본건 807호에서만 발생한 확정 채무나 매수인이 별도로 갚아야 할 금액을 의미하지 않습니다. 실제 배당은 공동담보관계, 채권 잔액, 배당순위 및 배당기일의 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정액입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 최종 채권신고액과 실제 배당요구 내용에 따라 배당액이 변동될 수 있습니다. 본 계산에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정됩니다.
③-1 유찰 시나리오 — 낙찰가는 하락, 미배당은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 63,798,000원 | 62,249,636원 | 5,457,750,364원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44,658,600원 | 43,454,745원 | 5,476,545,255원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,261,019원 | 30,298,321원 | 5,489,701,679원 | 0원 |
위 시나리오에서는 낙찰가가 낮아질수록 선순위 근저당권자의 회수액이 감소하고 미배당액이 증가합니다. 그러나 미배당 근저당채권이 곧바로 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 반면 점유관계나 임차인 인도 문제는 경매 최저가격이 내려간다고 자동으로 해소되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물로, 위생·급배수·난방설비 및 승강기 등이 설치돼 있습니다. 외벽은 치장타일·드라이비트 등으로 마감돼 있습니다.
- 용도 혼재. 감정평가 대상은 공동주택과 오피스텔로 구분돼 있습니다. 본건은 오피스텔로 분류되므로 주거형 공동주택의 거래가격을 그대로 대입하지 않는 것이 중요합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다. 서측 및 남측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 건물 명칭. 집합건축물대장상 2020.11.01 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 변경됐습니다.
- 위반건축물. 감정평가 관련 확인사항에서는 위반건축물 표시가 없으며, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 내부 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 같은 건물 관련 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 2.7회, 매각률은 67%로 집계됐습니다. 본건은 이미 3회 유찰됐으며, 오피스텔 807호의 실제 거래수요와 적정 거래가격은 개별적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 807호 실제 점유자 특정. 현황조사에 다수 전입자가 등장하므로 807호의 현 점유자, 점유부분, 점유 원인과 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 최하록 임차권등기 대조. 보증금 130,000,000원, 전입 2021.01.18, 확정일자 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서·등기부·임대차계약과 대조해야 합니다. 현 분석에서는 후순위 소멸로 판단합니다.
- 미확인 전입자 확인. 보증금과 확정일자를 알 수 없는 전입자들은 807호에 관한 실제 임대차관계가 있는지부터 확인해야 합니다. 서류상의 전입 기록만으로 모두 실제 임차인이라고 단정하지 않습니다.
- 민간임대주택 등록사항. 민간임대주택등기의 현재 상태와 임대사업자 관련 의무의 경매 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 근저당권 채권최고액 5,520,000,000원 및 공동담보목록 제2020-270호를 확인하고 본건과 전체 담보물 사이의 관계를 대조해야 합니다.
- 오피스텔 실거래 비교. 이븐2와 인근의 용도·면적·층·이용상태가 유사한 물건을 중심으로 최근 12개월 실거래 및 최신 거래를 확인한 뒤 최저가 63,798,000원의 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 명도·부대비용. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 체납 관리비, 취득 관련 비용과 명도비용을 입찰가 상한 산정에 반영해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.26 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
부산 민락동 이븐2 807호는 세 차례 유찰돼 최저매각가가 63,798,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2020.08.20 근저당권이 말소기준이고, 보증금 130,000,000원의 최하록 임차권등기는 후순위입니다. 현 배당모형에서 산정한 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 등기상 인수액이 0원이라는 사실과 곧바로 안전하게 취득·인도받을 수 있다는 판단은 다릅니다. 현황조사에 등장하는 다수의 전입자 가운데 실제 807호 점유자가 누구인지 확인해야 하고, 민간임대주택등기와 관련된 사항도 검토해야 합니다. 또한 최근 비교 가능한 실거래가격이 확정되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인폭만으로 투자 매력을 높게 평가할 수 없습니다.
이 사건의 핵심은 최저가격이 얼마나 낮은가가 아니라, 실제 점유와 인도 문제를 해결할 수 있는지, 그리고 실질취득비용이 현재 거래가격보다 충분히 낮은지입니다. 권리인수는 제한적이지만 점유·시세 검증이 선행돼야 하는 조건부 검토 물건으로 판단합니다.
