부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동의 이븐2 5층 502호입니다. 공부상 다세대주택에 해당하며, 감정평가상 공동주택 중 연립주택-도시형 원룸형 용도가 확인됩니다. 소유자는 류승우이고, 등기부상 2020년 8월 20일 남부산농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 임의경매가 진행되고 있습니다.
입찰 판단에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 226,000,000원 대비 최저가 77,518,000원입니다. 하지만 이 가격이 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 특히 다세대·도시형 원룸형 공동주택은 건물 전체와 개별 호실의 임대관계, 대지권, 내부 상태, 실제 거래가격을 함께 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층 502호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 · 9층 건물 |
| 소유자 | 류승우 (단독소유) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 약 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 (채권최고액 5,520,000,000원) |
| 근저당권 이전 | 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사 |
| 임대주택 관련 등기 | 2021.03.17 민간임대주택등기 |
| 건물 명칭 | 2020.11.01 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이고, 공동담보목록 제2020-270호가 기재되어 있습니다. 따라서 이 채권최고액 전체를 502호 단독의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
이후 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2024.02.23 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 기존 담보권의 권리자 변경으로, 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다. 해당 근저당권과 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 조사 — 실제 502호 점유자 특정이 핵심
현황조사에는 61명의 전입 관련 인물이 기재되어 있습니다. 다만 이 목록이 모두 502호에 해당하는 개별 임차인이라는 의미는 아닙니다. 감정평가상 건물에는 여러 공동주택 호실과 업무시설 호실이 함께 존재하므로, 502호에 실제로 관계되는 임차인 수는 별도 확인이 필요합니다.
기재된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.08.20 이후입니다. 제공된 권리판정상 선순위 대항력은 인정되지 않았으나, 대부분의 보증금·확정일자·실제 점유범위가 확인되지 않았습니다. 따라서 개별 호실 귀속과 점유개시 경위까지 검증하지 않은 상태에서 대항력이나 인수위험이 완전히 없다고 단정할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력: 기재된 전입일 기준으로는 모두 말소기준권리 후순위이며, 개별 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 우선변제: 확정일자 및 보증금 정보가 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다. 승계: 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 배당요구: 신고 사실이 확인된 경우만 신고일을 표시했습니다. 본 표는 502호의 확정 임차인 명부를 의미하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
현재 최저매각가는 77,518,000원으로 감정가 226,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰을 거치며 법원 최저가가 크게 내려왔습니다. 그러나 이븐2의 동일 조건 개별 실거래 평균이나 최신 실거래가격을 확인할 수 없어 시세 대비 저평가 여부는 판단할 수 없습니다.
참고되는 면적 24.84㎡에 대해서도 대상 호실과의 면적 일치가 확인되지 않았으므로, 이를 502호의 확정 전용면적으로 사용하거나 해당 면적을 기준으로 가격을 환산하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,795,324원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 75,722,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 77,518,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 공동담보에 따른 실제 채권 배분, 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 우선권은 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 인수 결과는 매각물건명세서 및 배당관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
제공된 계산상 근저당 관련 총 미배당액은 5,444,277,324원입니다. 다만 이 수치는 공동담보 채권최고액을 기초로 한 계산 결과이며, 근저당권이 매각으로 소멸하는 경우 해당 미배당 채무를 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권배당 | 미배당액 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰(현재) | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 5,444,277,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 5,467,114,127원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 37,983,820원 | 36,900,111원 | 5,483,099,889원 | 0원 |
4회·5회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 전 회차의 인수액 0원은 동일한 배당 계산 가정에 따른 수치로, 미확인 임차보증금 등의 법적 인수위험을 해소해 주는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물이며, 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 공부상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 존재하는 건물입니다. 본건은 다세대 용도로 분류되어 있으므로 업무시설 호실의 이용상태를 본건에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 도로. 건물 부지는 서측과 남측의 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역으로, 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다. 이는 건물 부지에 관한 정보이며 개별 호실의 대지권 면적은 별도 확인 대상입니다.
- 규모와 환금성. 관련 단지 정보상 28세대, 2020.08.07 준공으로 기재되어 있습니다. 다만 개별 502호에 대한 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
- 기타. 건물 명칭은 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 502호 점유자 특정. 현황조사상 전입 관련 기재 61명 가운데 실제 502호와 관련되는 사람을 확정해야 합니다. 건물 전체 명단을 해당 호실의 임차인 명단으로 취급하면 안 됩니다.
- 보증금·확정일자 대조. 실제 502호 임차인의 임대차계약서, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인, 배당요구 종기, 보증금 인수 여부 및 매각조건을 최종 대조해야 합니다.
- 공동담보목록 확인. 공동담보목록 제2020-270호의 대상 부동산과 해당 호실의 담보관계, 채권양도 내역을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등록임대주택 관련 의무, 등록말소 여부 및 매수인의 행정상 지위를 확인해야 합니다.
- 개별 호실 면적·대지권 확인. 집합건축물대장과 등기사항전부증명서를 통해 502호의 정확한 전유면적과 대지권을 대조해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 같은 건물·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 현재 매물가격을 확인한 후 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가의 건물 전체 설명과 실제 502호의 내부 이용상태를 구별하고, 수리 필요 여부와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 미납 관리비 등 낙찰 후 추가로 부담할 수 있는 비용을 조사해야 합니다.
- 자금 계획. 입찰보증금, 잔금, 취득세, 등기비용 및 명도·수리비를 별도로 산정하고 법원 매각공고에 표시된 보증금 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 인수와 시세
이븐2 502호의 가장 큰 특징은 3회 유찰에 따른 가격 하락입니다. 최저가가 77,518,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 상당한 할인 폭이 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 경매의 가격 메리트는 감정가와의 차이가 아니라 실제 시장가격 및 낙찰 후 부담할 전체 비용과의 차이에서 결정됩니다.
등기상 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 실제 502호 점유자와 임대차 조건은 아직 확정적으로 확인되지 않았습니다. 다수의 전입 관련 기재, 미상인 임차보증금과 확정일자, 공동담보 관계, 민간임대주택등기를 함께 검토해야 합니다. 여기에 동일 조건의 최근 실거래 시세도 확보되지 않았습니다.
결론은 권리·시세 확인 전 입찰 보류입니다. 502호의 실제 임차인이 특정되고, 인수 위험이 해소되며, 확인된 실거래가격을 기준으로 실질취득비용에 충분한 여유가 있다는 판단이 설 때 비로소 입찰 여부를 검토할 수 있습니다. 현재는 낮아진 최저가보다 확인되지 않은 위험을 먼저 해결해야 하는 물건입니다.
