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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 114,416,567원 ~ 133,729,624원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 210건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 110,740,000원
C 매력지수52 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
110,740,000 1억 1,074만 감정가 226,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
1,107만원
최저가의 10% · 11,074,000원
실거래 대비
▲ 10.7% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 1건 평균 1.00억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 전입 61명이라 대항력 인수는 없고 매수인 인수도 0원. 다만 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔어도 실거래 검증 없이 싸다고 단정하면 안 됩니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)

49%까지 내려왔지만, ‘싸다’보다 임차관계 확인이 먼저 — 민락동 이븐2 502호

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층502호 (민락동,이븐2)
감정가 226,000,000원 · 최저매각가 110,740,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.14 · 임의경매
52
매력지수 C등급 · 인수 0원·전원 말소기준 이후 전입이지만 61명의 점유관계와 보증금·확정일자 미상, 실거래 검증 부재로 신중 접근
현재 최저가 110,740,000원에서 매수인 인수는 0원이고 61명 모두 2020.08.20. 이후 전입해 대항력은 없지만, 다수 점유관계·민간임대주택등기·보증금 및 확정일자 미상과 2회 유찰을 함께 고려해 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 감정가의 49% 🛡️ 인수 0원 👥 임차관계 61명 🧾 배당요구 확인 9명
한 줄 평 현재 최저가는 110,740,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 임차관계는 61명이지만 모두 말소기준권리인 2020.08.20. 근저당보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 모두 미상이고 실거래 비교값이 없으므로, 49%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
226,000,000원
최저 110,740,000원 · 2회 유찰
실질취득
110,740,000원
현재 최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
임차관계 61명
모두 말소기준 이후 전입

부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 ‘이븐2’ 5층 502호로, 용도는 다세대이며 매각물건명세서에는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 기재돼 있습니다. 소유자는 류승우이고, 2020.08.20. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이며 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.01.09. 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.02.23. 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

이 사건의 핵심은 “대항력 인수 위험”과 “점유관계의 복잡성”을 분리해서 보는 것입니다. 현황조사에 잡힌 61명은 전입일이 모두 2020.08.20. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없고 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 반면 보증금과 확정일자는 전원 미상이며 일부는 점유부분이 ‘전부’로 조사됐고, 9명은 배당요구 사실이 확인됩니다. 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조로 계산되지는 않지만, 실제 인도·점유관계와 최우선변제 여부는 입찰 전 확인해야 할 부분입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층502호 (민락동,이븐2)
물건종류다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)
소유자류승우 · 단독소유
감정가 / 최저가226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매개시 채권자 / 청구남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원
매각기일2026.09.14
말소기준권리2020.08.20. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원
민간임대주택등기2021.03.17. 등기 · 2020.06.24. 민간임대주택 등록

① 권리 흐름 — 기준일은 2020.08.20.

✅ 매수인 인수액 현재 110,740,000원 매각가 가정 배당표에서 매수인 인수액은 0원입니다. 61명의 전입일도 모두 말소기준권리 이후라 제공된 권리판정은 전원 대항력 없음입니다.
⚠️ 민간임대주택등기와 점유관계 등기부에는 2021.03.17. 민간임대주택등기가 있고, 현황조사상 다수의 전입자가 확인됩니다. 배당표상 금전 인수는 0원으로 계산돼 있지만, 실제 점유 상태와 민간임대주택 등록 상태는 입찰 전 원본 서류와 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 임차관계 — 실제 임차관계 61명, 보증기관 승계 없음

현황조사에 확인된 61명은 모두 보증기관 대위·승계가 아닌 개별 임차관계입니다. 가장 빠른 전입일도 2020.08.31.로 말소기준권리 2020.08.20.보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력은 전원 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이라 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.

성명점유부분전입일보증금배당요구 대항력우선변제승계
⚠️ 배당요구가 확인된 9명 백정흠 2024.01.22. · 허강민 2024.02.22. · 심가람 2024.01.25. · 홍찬용 2024.01.25. · 전홍주 2024.01.30. · 엄성윤 2024.02.26. · 변은샘 2024.03.11. · 유성윤 2024.01.22. · 유진 2024.02.29.입니다. 확정일자와 보증금이 미상이므로 우선변제 범위는 단정하지 않습니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 실거래 검증이 먼저

감정가는 226,000,000원, 현재 최저매각가는 110,740,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 77,518,000원(34.3%), 4회 유찰 시 54,262,600원(24.01%)입니다.

그러나 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다. 이븐2의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.89이며 최근 매각일은 2026.08.03.입니다.

⛔ 감정가 할인율 ≠ 시세 할인율 현재 최저가가 감정가의 49%인 것은 사실이지만, 같은 용도·면적의 최신 실거래 가격이 없는 상태에서는 이 49%를 곧바로 ‘시세 대비 할인’로 바꿔 읽을 수 없습니다. 가격 판단은 별도 실거래 확인 후 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용2,350,360원
2. 근저당권 · 남부산농업협동조합5,520,000,000원108,389,640원
잔여 · 소유자 교부0원

근저당권은 공동담보목록이 기재된 채권최고액 기준이며 현재 회차에서 5,411,610,360원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 110,740,000원)
유찰 회차별 근저당 미배당
실거래 비교값이 없어 회차별 미배당을 표시합니다. 유찰될수록 담보채권 미배당액은 커집니다.
시나리오매각가근저당 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%110,740,000원108,389,640원5,411,610,360원0원
3회 유찰 · 감정가 34%77,518,000원75,722,676원5,444,277,324원0원
4회 유찰 · 감정가 24%54,262,600원52,885,873원5,467,114,127원0원

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 공부상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 건물이며, 본건 용도는 다세대입니다.
  • 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡, 토지면적은 872.7㎡입니다.
  • 건물명. 집합건축물대장상 2020.11.01. ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.
  • 규모. 이븐2는 28세대, 준공일은 2020.08.07.입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 임차관계 원본 대조. 현황조사상 61명의 전입자가 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 맞춰보세요.
  • 대항력 기준일. 말소기준은 2020.08.20. 근저당입니다. 현재 확인된 61명은 모두 이 날짜 이후 전입이라 제공된 판정상 대항력이 없습니다.
  • 배당요구 확인. 9명의 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
  • 민간임대주택등기. 2021.03.17. 민간임대주택등기가 있으므로 등록 상태와 경매 후 처리 관계를 원본 기준으로 확인하세요.
  • 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교 금액이 없으므로 ‘49% 할인 = 시세보다 저렴’으로 판단하지 마세요.
  • 점유·명도. 점유부분이 ‘전부’로 조사된 임차관계도 포함돼 있어 실제 502호 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
  • 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.

맺으며 — 권리 인수는 0원, 난도는 점유와 가격에 있다

이 사건은 말소기준권리가 2020.08.20.로 명확하고, 현재 확인된 61명의 전입이 모두 그 뒤라 대항력 있는 선순위 임차인 인수형은 아닙니다. 현재 회차 배당표도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 권리의 핵심 골격만 보면 낙찰가 외에 거액의 임차보증금을 추가로 떠안는 사건은 아닙니다.

다만 ‘인수 0원’이 곧 ‘간단한 물건’이라는 뜻은 아닙니다. 임차관계가 61명이고, 보증금과 확정일자가 미상이며 9명의 배당요구가 확인되고 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 현재 최저가 110,740,000원이 감정가 226,000,000원의 49%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 가격이 없기 때문에 가격 메리트 역시 검증 전 보류가 맞습니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 점유관계 확인과 시세 검증을 끝낸 뒤 응찰할 사건”입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각물건명세서·감정평가 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 배당과 점유관계는 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층502호 (민락동,이븐2)

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