부산지방법원 2023타경111600. 부산광역시 수영구 민락동 이븐2 7층 706호의 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 류승우이며, 2020년 8월 20일 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 5,520,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보 관련 채권최고액으로, 이 호실의 독립적인 시가나 낙찰자가 부담할 채무액을 의미하지 않습니다.
이번 물건은 최저매각가가 감정가의 약 34.3%라는 점에서 눈에 띕니다. 하지만 가격이 크게 내려온 원인을 단순히 저가 매수의 기회로 해석해서는 안 됩니다. 임차권등기, 현황조사상 다수 전입자, 공동담보 채권, 반복 유찰을 함께 검토해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층 706호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 슬래브지붕 9층 건물 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,520,000,000원 (공동담보) |
| 등기 임차보증금 | 이수완 · 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 토지 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
권리관계의 출발점은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으나 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다. 기존 근저당권의 순위가 유지되는 구조이며, 해당 근저당권은 매각으로 말소되는 권리로 분석됩니다.
2024.03.26 등기된 이수완의 주택임차권은 말소기준권리보다 나중에 등기되었습니다. 따라서 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 등기 말소 여부와 임차보증금 인수 여부는 구별해야 하므로, 실제 전입·점유 시점도 함께 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.3억이 전부 인수되는 구조인가?
등기부에서 대상 호실과 직접 연결되는 임차권자는 이수완입니다. 보증금은 130,000,000원이며, 주택 전부를 대상으로 임차권등기가 설정되어 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
이수완
주택 전부 · 임차권등기
|
전입 2020.08.31 확정 2020.08.24 점유개시 2020.08.29 |
130,000,000원 |
대항력 없음
후순위
승계 없음
말소기준 이후 전입·점유. 선순위 우선변제권 없음.
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|
현황조사상 기타 전입자
대상 호실 귀속 확인 필요
|
말소기준 이후 전입 기록 확정일자 미상 |
미상 |
기재 전입일 기준 후순위
우선변제 미상
승계 없음
706호 실제 점유 및 임대차관계 미확정
|
이수완의 임차권등기일은 2024.03.26이며, 후순위 임차인으로서 배당요구 기록이 있습니다. 그러나 예상 매각대금에서는 선순위 근저당권의 채권액조차 모두 충족하지 못합니다. 따라서 현 배당추정상 이수완의 보증금에 배분할 잔액은 발생하지 않습니다. 배당을 받지 못한 보증금이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
현 단계의 매수인 인수액은 0원으로 추정하되, 이는 확인된 임차권과 전입일을 전제로 한 잠정 판단입니다. 706호에 별도 선순위 점유자나 확인되지 않은 임대차관계가 존재할 경우 실질취득비용과 명도 위험은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰, 하지만 저가 여부는 미확정
감정가 190,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 65,170,000원까지 하락했습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다릅니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 65,170,000원 | 34.3% | 5,456,403,060원 |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 24.01% | 5,475,602,142원 |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 16.81% | 5,489,041,500원 |
이븐2의 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.7회, 낙찰률이 67%로 나타납니다. 다만 이러한 통계는 대상 호실과 동일한 조건의 물건만을 비교한 결과로 확인된 것이 아니므로, 706호의 낙찰 가능성이나 적정 응찰가를 직접 입증하지는 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 남부산농업협동조합 근저당권 | 5,520,000,000원 | 63,596,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 65,170,000원 |
근저당권의 공동담보 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·당해세· 최우선변제·집행비용에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 이수완의 임차보증금은 위 추정에서 배당액이 발생하지 않으며, 매수인 인수액은 확인된 권리 기준 0원으로 가정했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2020년 사용승인 건물로, 위생 및 급배수설비·난방설비·승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도. 매각대상 706호는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물에는 공동주택과 업무시설이 함께 구성되어 있으므로 다른 호실의 주택 거래가격과 직접 비교해서는 안 됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 이용상태와 실제 임대차 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔의 매매·임대 수요는 개별 호실의 면적·관리상태·임대수익·용도 등에 영향을 받습니다. 해당 호실의 적정 시장가격과 환금성을 평가하려면 비교 가능한 실거래 및 임대거래 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 706호 실제 점유 확인. 이수완의 임차권등기와 현황조사상 전입자 중 누가 해당 호실에 실제 점유하고 있는지, 다른 호실 기록이 혼재했는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리관계 검증. 전입·점유개시·확정일자·보증금·배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 주민등록 관련 자료로 대조해야 합니다. 보증금 미상 점유자의 권리를 임의로 확정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기. 등록임대주택 관련 의무가 경매 매수인에게 영향을 미치는지 관계기관에 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 5,520,000,000원은 공동담보와 연결되어 있으므로 공동담보목록 및 실제 배당관계를 검토해야 합니다.
- 실거래 검증. 이븐2의 업무시설(오피스텔) 중 706호와 면적·층·이용상태가 유사한 거래를 확보하고, 최근 거래가격과 가격 추세를 확인해야 합니다.
- 현장 실사. 내부 구조·누수·설비·점유 상태를 확인하고, 명도에 필요한 시간과 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납 및 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고와 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 중요한 것은 권리와 실제 시세
부산 민락동 이븐2 706호는 3회 유찰로 최저매각가가 65,170,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 이수완의 보증금 130,000,000원은 금액만 보면 크게 느껴지지만, 실제 전입·점유 시점이 말소기준 근저당 이후이므로 확인된 권리관계에서는 매수인 인수형으로 보지 않습니다.
그렇다고 권리 문제가 모두 해결되었다고 평가할 수도 없습니다. 현황조사상 다수 전입자와 대상 호실의 관계가 불분명하며, 민간임대주택 등기와 실제 점유 상태도 확인해야 합니다. 무엇보다 최근 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
따라서 결론은 저가 낙찰을 서두르기보다 권리·점유·시세를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 등기상 인수액은 0원으로 추정되지만, 확인되지 않은 점유위험과 시세 불확실성, 반복 유찰을 반영하면 적극적인 입찰 추천보다는 보수적인 검토가 적절합니다.
