부산지방법원 2023타경111600. 민락동 ‘이븐2’ 7층 706호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 최저매각가는 93,100,000원으로 감정가 190,000,000원의 49% 수준입니다. 권리의 기준점은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 5,520,000,000원이며 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.02.23 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
이 사건에서 숫자만 보면 가장 눈에 띄는 것은 51%의 감정가 할인입니다. 그러나 경매에서 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 다릅니다. 이번 자료에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액처럼 직접 가격을 비교할 기준이 제시돼 있지 않으므로, 93,100,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리상 금전 인수는 0원이지만, 가격 판단은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층706호 (민락동,이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.28 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권·경매가 이어진 구조
말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당입니다. 현황조사에 기재된 61명의 전입일은 모두 이 기준일보다 뒤에 있어 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 특히 등기된 임차권자 이수완은 임차보증금이 130,000,000원으로 현재 최저가 93,100,000원보다 크지만, 전입일이 2020.08.31로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 대항력 인수형’이 아닙니다. 예상배당 자료의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 61명 모두 기준일 이후 전입
현황조사상 점유·전입 관련자는 61명입니다. 이 가운데 보증금과 확정일자가 구체적으로 확인되는 사람은 등기된 임차권자 이수완이며, 보증금은 130,000,000원, 확정일자는 2020.08.24, 전입일은 2020.08.31입니다. 나머지 60명은 보증금·확정일자가 미상으로 기재돼 있습니다. 다만 61명 모두 전입일이 2020.08.20 말소기준권리 이후라 자료상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원도 없습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 할인’은 다른 숫자
현재 최저가는 93,100,000원으로 감정가 190,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 65,169,999원, 4회 유찰 시 45,618,999원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 이븐2의 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회로, 현재 사건도 2회 유찰 상태입니다.
그러나 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 가점할 근거는 부족합니다. 이 사건의 가격 평가는 최저가 숫자보다 동일·유사 오피스텔의 실제 거래가격을 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,075,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 91,024,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 93,100,000원 가정 시 집행비용 2,075,800원을 제외한 91,024,200원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 5,428,975,800원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 이 사건 706호는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 ‘민락초등학교’ 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물명. 집합건축물대장상 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.
- 단지 경매. 이븐2 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 이 사건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 역산. 감정가 49%만 보고 응찰가를 정하지 말고, 이븐2 및 인근 유사 오피스텔의 최신 거래가격을 직접 대조해 가격 상한을 잡아야 합니다.
- 61명 점유 확인. 등기상 대항력 인수는 없지만, 현황조사에 다수의 전입자가 기재돼 있으므로 실제 706호 점유자와 인도 대상이 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 이수완 임차권. 임차보증금 130,000,000원, 전입 2020.08.31, 확정일자 2020.08.24, 임차권등기 2024.03.26의 원문을 다시 대조하세요. 대항력은 없지만 배당·명도 절차를 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 의무 승계 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 채권최고액 5,520,000,000원의 공동담보 구조입니다. 공동담보목록 제2020-270호 및 근저당권 이전등기 내용을 원본에서 대조하세요.
- 관리비·세금. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 체납세금·관리비를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 0원 인수”와 “가격 메리트”는 별개다
이븐2 706호의 강점은 분명합니다. 2020.08.20 말소기준 근저당보다 앞선 대항력 임차인이 없고, 보증금 130,000,000원의 임차권자 이수완도 전입일이 기준일 이후라 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 현재 최저가 93,100,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
직접 비교할 실거래 금액이 없고, 2회 유찰된 오피스텔이며, 현황조사에 점유·전입 관련자 61명이 기재돼 있고 민간임대주택등기까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리의 금전 인수는 낮지만, 가격·점유·등기 부가사항의 확인 부담이 큰 유형입니다. 결론은 “권리 인수 0원, 가격 메리트는 시세 확인 전 보류”가 가장 일관됩니다.
