부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 이븐2 8층 806호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준은 2020.08.20. 남부산농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 5,520,000,000원이고 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 이 근저당은 2024.01.25. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후의 임의경매개시결정과 서석우의 주택임차권은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 구조가 단순하다고 점유까지 단순한 것은 아닙니다. 현황조사 등에 다수의 전입자가 확인됐고, 제공된 임차·점유 관련 명단은 총 61명입니다. 이들 모두 전입일이 말소기준일 2020.08.20. 이후로 기재되어 있어 자료상 대항력은 없지만, 대부분 보증금과 확정일자, 실제 점유부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 권리 인수 0원과 명도 난이도 0은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 8층806호 (민락동,이븐2) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설 |
| 소유자 | 류승우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준 | 2020.08.20. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2020.08.20. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2020.08.28. 주식회사케이디홀딩스의 130,000,000원 근저당은 2020.10.26. 이미 말소됐고, 2024.01.09. 임의경매개시결정 및 2024.02.07. 서석우의 주택임차권은 모두 말소기준 이후입니다. 서석우의 임차보증금은 20,000,000원, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2023.07.07.로 기재돼 있어 자료상 대항력은 없습니다.
② 임차·점유 관계 — 권리보다 현장 확인이 중요
임차·점유 관련 명단은 총 61명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으므로 명단상 실제 인원은 61명입니다. 모두 전입일이 2020.08.20. 말소기준 이후로 기재돼 자료상 대항력은 없지만, 서석우를 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 우선변제 여부 역시 확인되지 않은 인원이 많습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 건물 전부 | 2023.07.07 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
서석우는 등기부상 주택임차권자로, 임대차계약일 2023.07.06., 전입·점유개시·확정일자 2023.07.07., 임차보증금 20,000,000원, 차임 580,000원으로 기재돼 있습니다. 나머지 인원은 보증금 미상으로 실제 806호와의 점유·계약관계를 별도 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인과 시세 메리트는 다른 말
감정가 190,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 93,100,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준이지만, 동일 면적의 최근 실거래 금액 자료가 없어 이를 곧바로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 단지 관련 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.0회, 매각률은 0.89로 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 91,024,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 미배당액은 5,428,975,800원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 5,428,975,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 5,456,403,061원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 5,475,602,143원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 이븐2의 기호(29)-(56)는 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 본건 806호도 오피스텔로 분류돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 토지면적 872.7㎡, 공시지가 2,066,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물명. 집합건축물대장상 2020.11.01. “케이디스페이스알파213”에서 “이븐2”로 명칭이 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 806호 실제 점유자 특정. 61명의 명단 중 누가 현재 806호를 점유하는지 현장·전입세대·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 서석우의 20,000,000원을 제외하면 대부분 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 계약서를 함께 확인해야 합니다.
- 서석우 임차권. 전입·점유·확정일자 2023.07.07., 보증금 20,000,000원, 차임 580,000원, 건물 전부로 등기된 내용을 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 보지 말고, 동일 면적 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리들이 정리되고, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 그러나 현황조사 등에 등장하는 임차·점유 관련 인원이 61명에 이르고, 대부분 계약금액과 실제 점유부분이 특정되지 않았습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 등기 권리는 비교적 정리되지만, 점유관계는 복잡하고 시세 검증은 별도 필요. 이 사건의 승부처는 93,100,000원이라는 숫자보다 806호의 실제 점유·임대차 관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
