부동산임의경매 (아파트)

💰 95,550,000원 🧾 인수 0원 👥 전입기록 61명 🔁 2회 유찰

한 줄 평 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이고, 현황조사에 기재된 61명의 전입일은 모두 그 이후라 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 현재 회차의 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 다만 61명의 점유 부분이 대부분 미상이고 일부는 ‘전부’로 표시되며, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 206호와 실제 점유자·임대차의 대응관계 확인이 이 사건의 핵심입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

감정가 / 최저가

195,000,000원

최저가 95,550,000원 · 감정가 49%

실질취득

95,550,000원

최저가 + 금전 인수 0원

매수인 인수

0원

현재 배당 시나리오 기준

핵심지표

전입기록 61명

배당요구 확인 9명

부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 ‘이븐2’ 2층 206호입니다. 매각물건명세서 비고상 용도는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)입니다. 등기상 소유자는 류승우이며, 2020.08.20 소유권을 이전받은 같은 날 남부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 권리이전 등기가 이루어졌습니다.

이 사건에서 매수인이 직접 떠안는 금전채무는 현재 배당모델상 0원입니다. 감정가 195,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 95,550,000원까지 내려왔지만, 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 49%라는 의미입니다. 감정가 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 같은 개념이 아니므로, ‘49%까지 내려왔으니 싸다’는 결론은 권리분석만으로 만들 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2023타경111600 (임의경매)
소재지	부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층206호 (민락동,이븐2)
물건종류	다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)
건물	철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 · 2층 206호
소유자	류승우 (단독소유)
감정가 / 최저가	195,000,000원 / 95,550,000원 (2회 유찰·감정가 49%)
경매 신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원
말소기준	2020.08.20 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 5,520,000,000원
매각기일	2026.09.14

① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 점유 확인은 별도

2020.08.28 설정된 주식회사케이디홀딩스 근저당권 120,000,000원은 2020.09.23 해지를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.01.09 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있고 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 민간임대주택등기 존재 갑구에는 2021.03.17 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 적혀 있습니다. 금전 인수액 0원과는 별개로, 입찰 전 이 등기의 매각 후 처리와 해당 호실 적용관계를 원문과 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

임차인·전입자 확인 — 61명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사 등에 이름이 확인되는 사람은 61명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 기재된 전입일은 모두 말소기준일인 2020.08.20보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 점유 부분도 대부분 ‘미상’이어서 206호와 각 사람의 실제 대응관계 확인이 필요합니다.

성명	점유 부분	전입일	배당요구	대항력	우선변제	승계

✅ 대항력 판정의 기준점 가장 이른 전입일도 2020.08.31로 말소기준일 2020.08.20 이후입니다. 따라서 이 명단에서 말소기준보다 앞선 전입자는 없습니다.

⛔ ‘전입자가 많다’와 ‘206호에 61명이 산다’는 같은 뜻이 아닙니다 감정평가 요항은 이븐2의 제201호 외 55개호를 함께 설명하고 있고, 임차인 명단의 점유 부분도 대부분 미상이며 서로 다른 여러 사람이 ‘전부’로 표시되어 있습니다. 따라서 이름의 숫자만으로 206호의 실제 점유 상태를 단정하지 말고, 현장·전입세대·매각물건명세서에서 해당 호실과의 대응을 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%

현재 최저매각가는 95,550,000원으로 감정가 195,000,000원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 66,884,999원, 네 번째 유찰까지 진행될 경우 46,819,499원으로 내려갑니다. 다만 아래 숫자는 감정가 대비 회차별 가격 변화이며, 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

회차	매각가	감정가 비율	채권자 미배당	매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰	95,550,000원	49%	5,426,569,900원	0원
3회 유찰 시	66,884,999원	34.3%	5,454,718,931원	0원
4회 유찰 시	46,819,499원	24.01%	5,474,423,252원	0원

⚠️ 유찰 횟수는 이미 단지 통계 평균 수준 이븐2의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 이 물건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 원룸형 다세대라는 용도와 함께 환금성을 보수적으로 확인할 필요가 있으며, 감정가 대비 낮아진 비율만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정)	-	2,119,900원
2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합	5,520,000,000원	93,430,100원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권총액 5,520,000,000원 중 93,430,100원이 배당되는 계산으로, 미배당액은 5,426,569,900원입니다. 제공된 배당 시나리오에서 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.

매각대금 배분 (현재 95,550,000원)

집행비용 2,119,900원 · 근저당 배당 93,430,100원 · 소유자 잔여 0원.

회차별 채권자 미배당

매각가가 내려갈수록 근저당 미배당은 늘지만, 제공된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

✅ 금전 권리 관점 현재 회차 기준 실질취득은 95,550,000원으로, 최저매각가와 같습니다. 배당표상 별도 금전 인수액이 없기 때문입니다. 말소기준보다 앞선 전입자도 명단에는 없습니다.

⛔ 실무 관점 이 사건의 위험은 거액의 근저당 미배당액을 인수하는 구조가 아니라, 다수 전입기록의 실제 호실 대응·점유관계·임대차 내용 확인에 있습니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 이름만으로 명도 난도를 낮게 평가해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

용도. 매각물건명세서 비고상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)입니다. 감정평가 대상 건물은 공동주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 구성되어 있습니다.
입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
도로. 건물 부지는 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지면적 872.7㎡·공시지가 2,066,000원/㎡입니다.
건물 명칭. 집합건축물대장상 건물 명칭은 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 변경되었습니다.
경매 통계. 이븐2의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률 지표는 89%입니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

206호 실제 점유자 특정. 현황조사상 61명의 전입기록과 각 사람의 점유 부분을 206호 기준으로 다시 대응시키는 것이 최우선입니다.
배당요구자 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진의 배당요구가 확인됩니다. 각자의 호실·보증금·확정일자와 206호 관련성을 원문에서 확인해야 합니다.
대항력 기준 재확인. 명단의 전입일은 모두 말소기준일 뒤이지만, 실제 점유개시일과 임대차관계가 전입기록과 일치하는지는 현장 및 원본 서류로 대조해야 합니다.
민간임대주택등기. 2021.03.17 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 해당 호실 적용 여부를 확인하세요.
감정가 할인과 시세 할인 구분. 최저가 95,550,000원은 감정가의 49%이지만, 이 비율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
배당표 한계. 집행비용·근저당 배당을 기준으로 한 추정이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 점유관계다

표면적인 금전 권리는 단순합니다. 2020.08.20 근저당권이 말소기준이고, 명단에 기록된 모든 전입일은 그 뒤이며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 실질취득 계산도 최저매각가와 같은 95,550,000원입니다.

그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 9,555만원짜리 원룸형 다세대’로 보면 곤란합니다. 현황조사에는 61명의 전입기록이 있고, 대부분 점유 부분이 미상이며 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 감정평가 자체가 201호 외 55개호를 함께 설명하고 있어, 206호와 각 전입자의 실제 대응을 정리하지 않은 상태에서는 명도 난도를 확정할 수 없습니다.

또한 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그 숫자는 시세 할인율이 아닙니다. 따라서 이 사건은 금전 인수는 낮지만 점유 실사 난도가 높은 유형으로 보는 것이 맞습니다. 결론은 “권리 인수는 양호, 점유관계 확인 전 입찰 판단은 보류”입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-09	유찰	1억 9,500만원
2	2026-08-03	유찰	1억 3,650만원
3	2026-09-14	D-2 진행	9,555만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수는 0원, 그러나 61명 전입기록의 호실 대응 확인이 핵심 — 부산 이븐2 206호

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 점유 확인은 별도

임차인·전입자 확인 — 61명 모두 말소기준 이후 전입

② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%

③ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 점유관계다

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