부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2의 2층 206호가 경매에 나왔습니다. 감정가 195,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 최저매각가는 66,885,000원입니다. 단순히 감정가와 비교하면 큰 폭의 가격 하락이지만, 그만큼 저렴하게 취득할 수 있다고 확정할 수는 없습니다. 감정가가 현재 시세를 대표하는지, 이 호실에 어떤 점유자가 있는지 별도로 확인해야 하기 때문입니다.
등기부의 핵심은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 근저당입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 금액을 206호 한 세대만의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 이후 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으며, 다른 근저당권은 이미 말소되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층206호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 지상 9층 건물 중 2층 206호 |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 | 195,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,885,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임대주택 등기 | 2021.03.17 민간임대주택등기 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 관건
말소기준권리는 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석되며, 후속 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 주식회사케이디홀딩스의 후순위 근저당권 120,000,000원은 2020.09.23 이미 말소되었습니다.
2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전은 새로운 선순위 근저당권 설정이 아니라 기존 근저당권자의 변경입니다. 따라서 말소기준일이 이전일로 바뀌는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 최우선 확인사항
현황조사 등에는 61명의 전입자 기록이 확인됩니다. 이 가운데 9명에게 배당요구 관련 접수 기록이 있습니다. 다만 건물 전체의 복수 호실과 관련된 기록이 혼재되어 있을 가능성이 있으며, 이 인원 전부가 206호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 206호에 귀속되는 실제 임차인 수는 아직 특정할 수 없습니다.
기재된 전입신고일은 모두 2020.08.20 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력은 확인되지 않습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 개별 호실의 점유관계가 미상인 만큼 각 점유자의 법적 지위를 최종 확정하기에는 부족합니다.
| 전입자 | 전입일 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|
현황조사·매각물건명세서·문건접수 기준 전입자 기록입니다. 위 명단은 206호의 확정 임차인 명단이 아닙니다. 모두 보증금·확정일자 미상이며, 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 대항력 표시는 기재 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인율과 시세 메리트는 다르다
감정가는 195,000,000원, 현재 최저매각가는 66,885,000원입니다. 3회 유찰 결과 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 206호에 대응되는 실제 거래가격이나 최근 거래 평균이 확인되지 않아 현재 최저가가 실거래 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 경매 시나리오 | 예상 최저가 | 감정가 대비 | 예상 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 66,885,000원 | 34.3% | 5,454,718,930원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 46,819,500원 | 24.01% | 5,474,423,251원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,773,649원 | 16.81% | 5,488,216,277원 | 0원 |
유찰 시나리오는 예상 금액으로 실제 차회 매각조건과 다를 수 있습니다. 채권 미배당액은 채권자 측 미회수 추정액으로, 매수인이 같은 금액을 자동으로 인수한다는 의미가 아닙니다. 인수액 0원 역시 미상 임차관계를 추가 확인해야 하는 잠정 산식입니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,603,930원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 65,281,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 한 예상배당은 집행비용 1,603,930원, 근저당권자 배당 65,281,070원, 소유자 잔여 0원입니다. 채권최고액 대비 미배당 추정액은 5,454,718,930원에 달합니다.
다만 이 근저당권에는 공동담보목록이 있으며, 표의 채권액은 채권최고액을 기준으로 합니다. 실제 피담보채무 잔액이나 다른 공동담보물의 배당내역까지 확정한 금액은 아닙니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성도 반영되지 않았으므로 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지 서측 및 남측으로 각각 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물 명칭. 2020.11.01 집합건축물대장상 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경되었습니다.
- 환금성. 준공 기준일은 2020.08.07이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.7회입니다. 개별 호실의 실거래 사례가 확인되지 않아 최저가의 시장 경쟁력은 별도 판단이 필요합니다.
- 임대주택 관련 사항. 민간임대주택등기가 있으므로 등록 상태, 관련 의무 및 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호 실제 점유자 특정. 현황조사에 등장하는 다수 전입자 중 해당 호실의 점유자가 누구인지 현장과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 임차보증금·확정일자 확인. 전입일이 말소기준보다 늦더라도 보증금, 실제 점유, 임대차계약 및 법적 지위 확인은 생략할 수 없습니다.
- 배당요구 검토. 배당요구 관련 접수자 9명의 실제 해당 호실 관련성과 우선변제권을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등록 의무 및 관련 법적 효과가 매각 후 어떻게 처리되는지 별도로 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 남부산농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 및 근저당권 이전내역을 확인해야 합니다.
- 개별 실거래 비교. 감정가 대비 할인율이 아닌 실제 206호와 비교 가능한 소형 주택의 거래사례를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 면적·용도 확인. 건축물대장과 감정평가서의 호실별 표시를 대조해 전용면적, 공동주택 용도 및 현재 이용상태를 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자의 인도 가능성과 체납 관리비 중 승계될 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고의 최신 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%라는 할인율보다, 미확인 임차관계가 중요하다”
부산 민락동 이븐2 206호는 감정가 195,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 66,885,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준권리와 후순위 권리의 정리 방향은 명확하지만, 현재 확인된 전입자 기록만으로 206호의 실제 임대차관계를 확정하기는 어렵습니다.
61명의 전입자 기록 중 누가 실제 해당 호실의 임차인인지, 보증금은 얼마인지, 배당요구와 점유관계가 어떻게 연결되는지가 중요합니다. 또한 현재 최저가와 비교할 신뢰할 만한 호실별 실거래 시세가 확보되지 않았습니다. 지금은 적극 입찰보다 권리 및 시세 추가 검증이 먼저인 물건입니다.
배당계산상 인수액 0원은 참고할 수 있으나, 이를 안전성이 완전히 입증되었다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 가격은 낮아졌지만 실질취득비용과 환금성이 아직 확정되지 않은 경매라는 점을 결론으로 삼는 것이 타당합니다.
