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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 114,416,567원 ~ 133,729,624원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 210건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 110,740,000원
C 매력지수50 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
110,740,000 1억 1,074만 감정가 226,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
1,107만원
최저가의 10% · 11,074,000원
실거래 대비
▲ 10.7% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 1건 평균 1.00억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 임차관계라 매수인 인수는 0원. 다만 감정가 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없고 다수 전입자의 실제 점유 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)

인수는 0원인데, 다수 전입·보증금 미상과 시세 검증은 따로 봐야 한다 — 부산 이븐2 406호

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층406호 (민락동,이븐2)
감정가 226,000,000원 · 최저매각가 110,740,000원(2회 유찰·감정가 49%) · 매각기일 2026.09.14 · 임의경매
50
매력지수 C등급 · 인수 0원·말소기준 이후 임차권 소멸은 긍정적이나, 다수 전입자의 보증금·점유부분 미상과 실거래 가격 검증 공백 때문에 보수적 접근이 필요한 다세대
2020.08.20 근저당 이후의 임차관계로 매수인 인수는 0원이지만, 2회 유찰 상태에서도 동일 면적 최근 실거래 가격을 확인할 수 없고 현황조사상 다수 전입자의 보증금·점유부분이 미상이며 민간임대주택등기 확인도 필요해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🔥 감정가 49% 🔁 2회 유찰 🛡️ 인수 0원 💸 미배당 5,411,610,360원
한 줄 평 현재 최저가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이고, 조사된 전입자와 보증금 120,000,000원의 이주원 임차권 모두 말소기준 뒤에 형성되어 데이터상 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 다만 현황조사에는 보증금과 점유부분이 확인되지 않은 전입자가 다수 있고, 동일 면적 실거래 가격 비교값도 확인되지 않아 “감정가의 절반이니 싸다”라고 단정할 수는 없습니다.
감정가 / 최저가
226,000,000원
최저 110,740,000원 · 2회 유찰
실질취득
110,740,000원
최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
현재 핵심지표
감정가 49%
시세 비교는 별도 확인 필요

부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 이븐2 4층 406호 다세대 물건입니다. 등기 흐름의 출발점은 2020.08.20 류승우 소유권이전과 같은 날 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024.01.09 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 2024.02.23에는 해당 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

주거 임차관계에서 가장 눈에 띄는 것은 이주원의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 120,000,000원, 확정일자는 2021.08.13, 주민등록일자는 2021.08.26이고, 임차권등기는 2024.03.13 접수됐습니다. 그러나 말소기준권리인 2020.08.20 근저당보다 모두 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음, 해당 임차권도 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 이 사건은 대항력 인수형이 아니며, 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층406호 (민락동,이븐2)
물건종류다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)
건물철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 · 4층 406호
소유자류승우
감정가 / 최저가226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원
매각기일2026.09.14

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.08.20 근저당

말소기준권리는 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2020.08.28 주식회사케이디홀딩스 근저당 120,000,000원이 한 차례 설정됐지만 2020.09.04 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.01.09 경매개시결정과 2024.03.13 이주원 임차권은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⚠️ 민간임대주택등기는 별도 확인 포인트 갑구에는 2021.03.17 민간임대주택등기가 있고, “임대의무기간 동안 계속 임대” 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다. 이 표시는 일반 근저당·임차권과 성격이 다르므로 실제 매각에 따른 처리와 현재 효력은 입찰 전 등기사항과 매각물건명세서 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 — 전입자는 많지만 말소기준 전 전입자는 없다

현황조사에는 다수의 전입자가 확인됩니다. 제공된 판정상 이들은 모두 2020.08.20 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 대부분은 보증금과 점유부분이 확인되지 않았고, 일부만 배당요구가 확인됩니다. 등기된 이주원 임차권 역시 말소기준 이후입니다.

성명점유 / 용도전입보증금 배당요구대항력우선변제승계
✅ 이주원 보증금 120,000,000원은 매수인 인수형이 아니다 이주원의 확정일자는 2021.08.13, 전입은 2021.08.26, 임차권등기는 2024.03.13입니다. 모두 2020.08.20 말소기준근저당 뒤이므로 데이터상 대항력은 없고 임차권도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
⚠️ 다수 전입자의 보증금·점유부분은 명도 전에 반드시 대조 대항력 유무와 별개로 현황조사상 여러 명의 전입자가 잡혀 있고 대부분 보증금이 미상입니다. 실제 406호 점유자와 전입자의 관계, 퇴거 여부, 점유부분은 현장·전입세대·매각물건명세서로 대조하는 것이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 기준은 확인할 수 없다

현재 최저매각가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 하지만 동일 면적의 최근 12개월 평균 거래가·최신 거래금액이 제시되지 않았고, 이븐2의 비교 면적도 일치하지 않는 것으로 표시되어 있어 시세 대비 몇 % 싸다는 판단은 할 수 없습니다.

이 사건에서 확인 가능한 시장 관련 지표는 이븐2의 경매물건 평균 유찰 횟수 2.0회입니다. 현재 사건도 이미 2회 유찰 상태여서 단순히 “감정가의 절반”이라는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 실제 인근·동일 용도 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.

⛔ 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다르다 110,740,000원이 감정가의 49%라는 사실은 명확하지만, 그 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 가격 기준이 확인되지 않은 상태에서는 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 평가하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,350,360원
1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합5,520,000,000원108,389,640원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 5,520,000,000원 중 108,389,640원만 배당되는 계산으로, 미배당액은 5,411,610,360원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다. 을구 1번 근저당권에는 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기가 있습니다.

매각대금 배분 (현재 110,740,000원)
회차별 미배당액
실거래 가격 비교값이 없어 감정가·시세 막대 대신 현재 및 추가 유찰 시 근저당 미배당액을 표시합니다.
시나리오매각가근저당 배당미배당인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%110,740,000원108,389,640원5,411,610,360원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%77,518,000원75,722,676원5,444,277,324원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%54,262,600원52,885,873원5,467,114,127원0원
✅ 권리 관점 등기된 120,000,000원 임차권을 포함해 조사된 임차관계는 모두 말소기준근저당 이후입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로, 대항력 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
⛔ 가격·점유 관점 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실제 시세 비교금액은 확인되지 않습니다. 동시에 현황조사상 전입자가 다수이고 상당수의 보증금·점유부분이 미상이라 권리소멸 여부와 별개로 명도와 현장 확인 난도는 낮다고 보기 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 외벽은 치장타일 붙임·드라이비트 마감, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
  • 건물명. 집합건축물대장상 2020.11.01 “케이디스페이스알파213”에서 “이븐2”로 명칭이 변경됐습니다.
  • 위반 여부. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 시세부터 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 판단하지 말고 동일 용도·유사 면적의 최근 실제 거래가격을 별도로 대조하세요.
  • 406호 실점유자 확인. 현황조사상 전입자가 많고 점유부분 미상이 다수이므로 실제 406호 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 확인하세요.
  • 이주원 임차권 재확인. 보증금 120,000,000원이지만 말소기준 이후 전입·확정일자·임차권등기이므로 데이터상 대항력 없음·소멸입니다. 입찰 직전 등기와 명세서를 다시 대조하세요.
  • 민간임대주택등기 확인. 갑구의 2021.03.17 민간임대주택등기에 적힌 임대의무·임대료 증액기준 관련 내용을 최신 등기 및 매각조건과 함께 확인하세요.
  • 근저당 이전 확인. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다.
  • 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·현장 점유상태를 입찰 직전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건의 가장 중요한 권리 포인트는 분명합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이주원의 120,000,000원 임차권을 포함해 확인된 임차관계는 모두 그보다 늦습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수 0원입니다.

반면 가격과 점유는 별도 문제입니다. 2회 유찰로 최저가는 110,740,000원까지 내려왔지만 동일 면적의 신뢰할 수 있는 최근 실거래 비교금액이 확인되지 않아 시세 메리트를 확정할 수 없습니다. 현황조사에는 보증금·점유부분이 미상인 전입자도 다수입니다. 권리소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격 검증과 실제 명도는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 물건입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각물건명세서·감정평가 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으며, 실제 점유관계·보증금·명도상황은 현장과 최신 원본 서류에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층406호 (민락동,이븐2)

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