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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 97,671,210원 ~ 111,152,090원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 93,100,000원
C 매력지수49 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
93,100,000 9,310만 감정가 190,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
931만원
최저가의 10% · 9,310,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.90억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수액은 0원이나, 감정가 49%만으로 싸다고 판단하기 어렵고 다수 전입자의 실제 605호 점유관계 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 대항력보다 ‘점유 확인’이 핵심 — 부산 이븐2 605호

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층605호 (민락동, 이븐2)
감정가 190,000,000원 · 최저매각가 93,100,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.14 · 오피스텔
49
매력지수 C등급 · 말소기준 이후 전입·임차권으로 인수 0원이지만, 다수 전입자 점유관계와 가격 검증이 필요한 오피스텔
2020.08.20 근저당 이후 전입 및 김경미 130,000,000원 임차권으로 배당 시나리오상 인수 0원. 다만 2회 유찰·감정가 49%, 다수 전입자의 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택등기와 실거래 비교 부재를 감안해 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
💰 최저가 93,100,000원 📉 감정가 49% 🧾 매수인 인수 0원 👤 임차권 130,000,000원
한 줄 평 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이고, 확인된 전입자와 김경미 임차권은 모두 그 이후라 주어진 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자가 다수 존재하고, 이 물건은 오피스텔로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 ‘49% = 시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다.
감정가 / 최저가
190,000,000원
93,100,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
93,100,000원
현재 회차 · 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
주어진 배당 시나리오 기준
핵심지표
49%
최저가 ÷ 감정가

부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 6층 605호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 류승우이고, 2020.08.20 소유권을 이전받은 날 같은 날 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정, 근저당권 이전, 김경미의 주택임차권등기가 이어집니다.

현재 최저매각가는 93,100,000원으로 감정가 190,000,000원의 49%입니다. 하지만 감정가 할인율만으로 시장가치 대비 저렴함을 판단할 근거는 없습니다. 이븐2의 최근 실거래 금액이 제시되지 않았기 때문에, 이 사건은 가격 할인보다 권리와 실제 점유 상태를 먼저 확인해야 하는 유형으로 보는 편이 안전합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층605호 (민락동, 이븐2)
물건종류오피스텔 · 업무시설
소유자류승우
감정가 / 최저가190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰)
청구금액4,720,000,000원
매각기일2026.09.14
말소기준권리2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원

① 권리 흐름 — 기준권리는 2020.08.20 근저당

핵심은 날짜입니다. 말소기준 근저당은 2020.08.20이고, 현황조사에서 확인된 전입일은 모두 그 이후입니다. 등기부의 김경미 임차권도 임대차계약일 2022.07.11, 점유개시일 2022.07.30, 주민등록일 2022.08.08로 말소기준보다 늦습니다. 김경미의 보증금은 130,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 대항력이 없는 것으로 정리되어 있어 이 사건은 ‘낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 붙는 대항력 인수형’에 해당하지 않습니다.

✅ 인수액 0원의 핵심 현재 매각가 93,100,000원 가정에서 주어진 배당 계산은 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 김경미의 130,000,000원 임차보증금 역시 말소기준 이후 임차권으로 정리돼 매수인 인수액에 더해지지 않습니다.
⚠️ 민간임대주택등기 확인 갑구에는 2021.03.17 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 응찰 전에는 이 등기의 매각 후 효력과 현재 등록 상태를 매각물건명세서 및 관련 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 임차·전입 현황 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필수

현황조사에는 여러 전입자가 확인됩니다. 확인된 전입일은 모두 2020.08.20 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 실제 605호 점유자와 계약관계는 매각물건명세서 및 현장조사로 대조해야 합니다.

성명전입일보증금배당요구대항력우선변제승계
김경미2022.08.08130,000,000원2025.02.07없음미상없음
백정흠2022.06.16미상2024.01.22없음미상없음
허강민2020.10.06미상2024.02.22없음미상없음
심가람2020.10.26미상2024.01.25없음미상없음
홍찬용2022.06.24미상2024.01.25없음미상없음
전홍주2022.02.04미상2024.01.30없음미상없음
엄성윤2021.02.04미상2024.02.26없음미상없음
변은샘2023.01.20미상2024.03.11없음미상없음
유성윤2023.02.23미상2024.01.22없음미상없음
유진2023.02.14미상2024.02.29없음미상없음

그 밖의 현황조사 전입자도 전입일이 모두 말소기준권리 이후로 정리되어 있습니다. 보증금·확정일자 미상인 전입자는 매각물건명세서와 실제 605호 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.

③ 가격 — 49% 할인과 시세 할인은 같은 말이 아니다

감정가 190,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 93,100,000원입니다. 감정가 대비 49%이지만, 이븐2의 동일 면적 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 근거는 부족합니다.

⚠️ 실거래 없이 감정가 할인율만 보지 말 것 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 회차입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없으므로 93,100,000원을 시장가치보다 낮다고 단정하지 않는 것이 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,075,800원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합5,520,000,000원91,024,200원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서 채권자 총 미배당액은 5,428,975,800원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (93,100,000원)
회차별 근저당 미배당
유찰이 이어질수록 매각대금이 줄어 근저당 미배당액은 커지지만, 주어진 시나리오상 매수인 인수는 각 회차 0원입니다.
✅ 권리 관점 말소기준보다 앞선 임차권이 확인되지 않고, 김경미의 130,000,000원 임차권도 말소기준 이후입니다. 배당 시나리오상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 점유·가격 관점 현황조사에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자가 다수 존재합니다. 또 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리상 인수 0원과 실제 명도 난도는 별개의 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
  • 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
  • 명칭. 집합건축물대장상 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 605호 실제 점유자 확인. 현황조사 전입자가 많으므로 전입자 명단과 실제 해당 호실 점유관계를 대조하세요.
  • 김경미 임차권. 임차보증금 130,000,000원, 임대차계약일 2022.07.11, 점유개시일 2022.07.30, 주민등록일 2022.08.08, 확정일자 2022.07.11을 원본 등기와 명세서에서 재확인하세요.
  • 민간임대주택등기. 2021.03.17 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
  • 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 오피스텔·유사 면적의 최신 실거래와 매물가를 별도로 확인하세요.
  • 명도 비용. 인수액이 0원이어도 점유자가 존재하면 인도명령·협의·이사비 등 명도 과정이 별도로 발생할 수 있습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 점유관계가 먼저다”

현재 최저가 93,100,000원은 감정가 190,000,000원의 49%이고 2회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 명확합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당 이후에 확인된 전입과 김경미 임차권이 자리해, 주어진 배당 시나리오에서는 매수인 인수 0원입니다.

다만 이 물건의 난점은 ‘대항력 있는 130,000,000원 보증금’이 아니라 다수의 전입 흔적과 보증금·확정일자 미상 정보, 그리고 실거래 비교 없이 감정가의 절반 이하라는 숫자만 보고 가격을 판단하기 쉽다는 점입니다. 권리는 정리 가능, 가격은 검증 필요, 점유는 반드시 현장 확인. 이 세 문장이 이번 사건의 핵심입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가요항 및 제공된 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제·미납 관리비·실제 점유 및 임대차관계 등은 변동될 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층605호 (민락동,이븐2)

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매각결과

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