부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 6층 605호 오피스텔입니다. 소유자는 류승우이며, 2020년 8월 20일 소유권을 이전받은 날 남부산농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있어 채권최고액 전체를 605호 한 채의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다.
이후 임의경매가 시작되었고, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 김경미의 주택임차권등기는 2025년 2월 7일 접수되었습니다. 중요한 것은 임차권등기 접수일뿐 아니라 기존 전입·점유 시점입니다. 김경미의 점유개시일은 2022년 7월 30일, 주민등록일은 2022년 8월 8일로, 모두 2020년 8월 20일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계에서는 130,000,000원의 보증금을 낙찰자가 추가 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층 605호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (감정가의 34.3%, 3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,520,000,000원 (공동담보목록 제2020-270호) |
| 임차권등기 | 김경미 · 보증금 130,000,000원 · 2025.02.07 등기 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (확인된 후순위 권리 및 배당 추정 기준) |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 기준이다
말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2024년의 임의경매개시결정과 2025년 김경미의 임차권등기는 그 이후의 권리로, 확인된 순위관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 것은 기존 근저당권의 권리자 변경이지, 새로운 선순위 근저당권의 설정이 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 130,000,000원의 성격
605호에 대한 등기상 임차권자는 김경미입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.07.11, 점유개시일은 2022.07.30, 주민등록일은 2022.08.08입니다. 모두 말소기준 근저당권의 설정일인 2020.08.20보다 늦게 대항요건을 갖춘 관계입니다.
| 대상 | 전입 / 등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경미 605호 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.08.08 등기 2025.02.07 |
130,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 후순위 · 배당요건 확인 | 매수인 인수 없음 |
| 백정흠 현황조사 · 배당요구 |
2022.06.16 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 승계신고 없음 |
| 허강민 현황조사 · 배당요구 |
2020.10.06 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 승계신고 없음 |
| 심가람 현황조사 · 배당요구 |
2020.10.26 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 승계신고 없음 |
| 홍찬용 현황조사 · 배당요구 |
2022.06.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 승계신고 없음 |
| 전홍주 현황조사 · 배당요구 |
2022.02.04 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 승계신고 없음 |
| 엄성윤 현황조사 · 배당요구 |
2021.02.04 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 승계신고 없음 |
| 변은샘 현황조사 · 배당요구 |
2023.01.20 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 승계신고 없음 |
| 유성윤 현황조사 · 배당요구 |
2023.02.23 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 승계신고 없음 |
| 유진 현황조사 · 배당요구 |
2023.02.14 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 승계신고 없음 |
| 그 밖의 전입 관련 명의 51명 현황조사 기재 · 호실별 관계 확인 필요 |
2020.08.31~2023.12.29 | 미상 | 선순위 전입 없음 | 미확인 | 승계신고 없음 |
대항력 표시는 2020.08.20 말소기준권리에 대한 선후관계를 뜻합니다. 전입일만으로 실제 점유 사실, 계약 내용 또는 개별 호실의 임차인 여부까지 확정하는 것은 아닙니다. 우선변제 여부는 확정일자·점유·전입·배당요구의 적법성 및 배당순위를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 근저당권 · 남부산농업협동조합 현재 등기상 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
5,520,000,000원 | 63,596,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 65,170,000원 |
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 1,573,060원을 제외한 63,596,940원이 근저당권 배당에 사용되는 추정입니다. 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 5,456,403,060원으로 나타나지만, 공동담보 근저당권의 전체 채권최고액을 기준으로 한 계산이므로 이를 605호만의 확정 채무 잔액이라고 해석할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오와 배당 구조
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
65,170,000원 | 63,596,940원 | 5,456,403,060원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
45,619,000원 | 44,397,858원 | 5,475,602,142원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
31,933,299원 | 30,958,500원 | 5,489,041,500원 | 0원 |
4회·5회 유찰 시 금액은 조건부 시나리오입니다. 실제 다음 최저매각가와 매각기일은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 미배당 금액은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 시세 비교 — 34.3%라는 숫자의 함정
이 물건의 감정가는 190,000,000원, 현재 최저가는 65,170,000원입니다. 감정가 기준으로는 크게 할인된 가격이지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 얼마나 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.
특히 이븐2는 공동주택과 오피스텔이 함께 있는 건물로, 본건 605호는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 연립주택 거래를 그대로 605호 오피스텔의 비교가격으로 사용할 수 없습니다. 용도, 면적, 층, 내부 상태와 점유관계가 일치하는 거래를 확인한 뒤 매수인 실질취득액 65,170,000원과 비교해야 합니다. 이 금액에도 취득 관련 비용과 명도·수선비는 포함되지 않았습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비와 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 본건은 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가 대상 건물에는 도시형 연립주택과 오피스텔이 함께 포함되어 있어 매각 호실의 정확한 공부상 용도와 실제 이용현황을 구분해야 합니다.
- 도로. 건물 서측과 남측이 각각 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 2,066,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 감정평가의 내부 이용상황과 실제 점유·수선 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 2020.08.07 준공된 건물로, 공동주택과 오피스텔이 혼재합니다. 반복 유찰과 동일 호실 유형의 최근 거래가격 미확인 상황을 고려하면 재매각 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 605호 실제 점유자. 김경미의 현재 점유 여부, 다른 점유자의 존재, 전입자 명단의 호실 귀속 및 인도 가능성을 현황조사 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 배당관계. 김경미의 계약일 2022.07.11, 점유개시일 2022.07.30, 주민등록일 2022.08.08, 확정일자 2022.07.11 및 임차권등기 2025.02.07을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진의 배당요구 및 해당 호실 관련성을 확인해야 합니다. 배당요구 사실만으로 605호의 직접 임차인이라고 볼 수는 없습니다.
- 공동담보 근저당. 채권최고액 5,520,000,000원은 공동담보목록과 함께 확인해야 합니다. 신청청구액 4,720,000,000원, 근저당 이전 및 실제 채권액을 구분해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2021.03.17 기재된 민간임대주택의 현재 등록 상태, 임대의무 관련 사항 및 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 이븐2 오피스텔 중 605호와 용도·면적·층·상태가 유사한 최근 거래를 확보해 실질취득액과 비교해야 합니다. 감정가 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비·세금. 실제 점유자와 퇴거 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 우선변제 가능 채권을 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본. 2026.10.26 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수는 아니지만, 싼 물건인지도 아직 모른다”
이븐2 605호는 숫자만 보면 감정가 190,000,000원에서 최저가 65,170,000원까지 내려온 물건입니다. 특히 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 있다는 점 때문에 낙찰자가 보증금을 추가 부담하는 구조로 오해하기 쉽습니다. 그러나 확인된 전입·점유 시점은 근저당권보다 늦어 해당 임차권의 매수인 인수 위험은 원칙적으로 없는 후순위 구조입니다.
문제는 다른 곳에 있습니다. 다수의 현황조사 전입자 중 실제 605호 점유자를 확정해야 하고, 민간임대주택 관련 사항도 확인해야 합니다. 무엇보다 최저가 65,170,000원이 실제 오피스텔 거래시세보다 낮다는 근거가 아직 없습니다. 세 차례 유찰된 이력까지 고려하면 단순한 할인율만으로 응찰할 상황은 아닙니다. 권리상 후순위 임차권은 정리 가능하나, 점유·시세 확인 전 입찰 판단은 보류. 이것이 현재 확인된 사실에 부합하는 결론입니다.
