부산지방법원 2023타경111600. 민락동 이븐2 7층 707호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 류승우이며, 2020.08.20 소유권이전과 같은 날 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 경매 신청 청구금액은 4,720,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 91,140,000원으로 감정가 186,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 시세와 직접 대조할 거래금액 대신 이 사건에서는 현재 회차의 가격 구조, 권리 인수 여부, 점유자 현황을 중심으로 봐야 합니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층707호 (민락동,이븐2) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 류승우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 최저가 감정가의 49% |
| 경매 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
말소기준은 을구 1번, 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이고 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 2024.01.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 2024.02.22 등기된 김현서의 주택임차권 역시 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력보다 명도 확인이 핵심
현황조사에 기재된 전입자는 61명입니다. 모두 말소기준일인 2020.08.20 이후 전입으로 정리돼 있어 대항력은 없는 것으로 표시돼 있습니다. 이 가운데 김현서는 주택 전부에 대해 임차보증금 130,000,000원, 확정일자 2022.03.08, 주민등록일자 2022.03.28이 확인되고 2024.02.22 임차권등기를 마쳤습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 2024.02.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 주택 전부 | 2022.03.28 | 130,000,000원 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 49% 할인율만 보고 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 186,000,000원, 현재 최저매각가는 91,140,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 63,797,999원, 4회 유찰 시 44,658,599원입니다.
그러나 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율만으로 끝내면 안 됩니다. 현재 회차 최저가 기준 매수인 인수가 0원이므로 최저가 기준 실질취득액은 91,140,000원입니다. 다만 감정가의 49%라는 숫자 자체가 곧 시세 대비 49%라는 뜻은 아니므로, 가격 메리트는 별도 시세 검증 전까지 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,040,520원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 89,099,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 미배당액이 5,430,900,520원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션이고, 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 용도. 본 호실은 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 872.7㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 건물 명칭. 집합건축물대장상 2020.11.01 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 명칭이 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 다수의 전입자가 기재돼 있으므로 707호의 실제 현재 점유자와 점유 부분을 현장에서 재확인하세요.
- 보증금 확인. 김현서의 130,000,000원 외에는 보증금 미상이 대부분입니다. 매각물건명세서와 배당요구 문건을 대조하세요.
- 김현서 임차권. 계약일 2022.03.05, 확정일자 2022.03.08, 점유개시 2022.03.25, 주민등록일자 2022.03.28, 임차권등기 2024.02.22를 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 제한을 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 오피스텔 개별 호실의 실제 거래·임대가격을 별도로 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 최종 배당관계는 배당요구 및 세금 자료를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 전입자와 김현서 임차권은 대항력 없는 것으로 정리돼 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 현황조사에는 61명의 전입자가 기재돼 있고 상당수의 점유 부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험보다 실제 점유·명도 확인이 더 중요한 유형입니다. 여기에 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 수는 없습니다. 결론은 권리 인수 0원, 점유 확인 필수, 가격 판단은 보수적으로.
