부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2의 7층 707호입니다. 등기상 소유자는 류승우이고, 2020년 8월 20일 남부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매가 개시되었고 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
눈에 띄는 것은 감정가 대비 가격 하락폭입니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 그러나 경매에서 감정가와 실제 매매 가능한 시세는 서로 다릅니다. 특히 이 물건은 동일 면적의 확인 가능한 실거래가격 없이 3회 유찰된 오피스텔입니다. 매각 후 소멸하는 권리와 실제로 매수인이 부담할 수 있는 비용을 구분하는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층 707호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 7층 707호 |
| 소유자 | 류승우 (단독소유, 2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 186,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,798,000원 (감정가 34.3%) |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 을구 1번 근저당권 |
| 등기상 임차권 | 김현서 · 보증금 130,000,000원 · 후순위 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
핵심은 2020.08.20 근저당권과 임차권의 선후관계입니다. 707호의 등기상 임차권자 김현서는 2022.03.05 임대차계약을 체결하고, 2022.03.08 확정일자를 받았으며, 2022.03.25 점유를 개시하고 2022.03.28 주민등록을 마친 것으로 기재되어 있습니다. 모두 말소기준권리 설정 이후입니다.
따라서 이 임차권은 확인된 날짜 관계상 선순위 대항력을 갖춘 임차권으로 보기 어렵고, 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 주택임차권등기가 존재한다는 사실만으로 임차보증금 전액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
매각으로 소멸: 근저당권 및 그 이전관계, 후순위 임의경매개시결정, 김현서 주택임차권등기
확인된 임차보증금 인수: 0원 추정
별도 검토: 민간임대주택 등록 관련 사항, 실제 점유, 매각조건 및 기타 법정 부담
임차인 분석 — 보증금 130,000,000원과 실제 인수는 다르다
707호에 명시적으로 연결되는 임차권자는 김현서 1명입니다. 별도로 확인되는 60명의 전입자는 이 건물의 어느 호실에 속하는지 개별적으로 대조해야 합니다. 이들을 모두 707호의 실제 임차인이나 점유자로 합산할 수는 없습니다. 707호의 현재 실제 점유자 수는 확정할 수 없습니다.
| 임차권자 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현서 707호 · 주택 전부 · 임차권등기 |
2022.03.28 | 130,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
|
배당요구 확인 전입자 9명 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진 |
2020.10.06~2023.02.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
|
그 밖의 조사상 전입자 51명 707호 귀속 및 실제 점유 여부 미확정 |
2020.08.31~2023.12.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임대차계약 | 2022.03.05 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.03.08 |
| 점유개시 | 2022.03.25 |
| 전입신고 | 2022.03.28 |
| 보증금 | 130,000,000원 |
| 임차권등기명령 | 2024.02.16 · 2024카임51 |
| 임차권등기 접수 | 2024.02.22 (을구 2번) |
| 배당요구 | 2024.02.22 |
| 말소기준과의 관계 | 후순위 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
② 가격 비교 — 감정가 대비 66% 할인, 시세 대비 할인은 미확인
이븐2의 감정가는 186,000,000원이고 현재 최저매각가는 63,798,000원입니다. 감정가 대비 약 65.7% 하락한 가격입니다. 그러나 현재 확인 가능한 동일 면적 실거래 비교가격이 없어 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
| 가격 지표 | 금액 / 수치 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 186,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 63,798,000원 | 3회 유찰 · 감정가 34.3% |
| 실질취득 추정 | 63,798,000원 | 확인된 인수 0원 · 부대비용 제외 |
| 4회 유찰 시 | 44,658,600원 | 감정가 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 31,261,019원 | 감정가 16.81% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 동일 면적 비교 거래 미확인 |
③ 예상배당표 (매각가 63,798,000원 가정)
현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면, 예상 집행비용을 제외한 금액은 근저당권 채권자에게 배당됩니다. 등기상 김현서 임차권은 후순위이고 이 가정에서는 선순위 근저당권 채권도 전액 충족되지 않으므로 임차권에 돌아갈 잔액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,548,364원 |
|
1. 근저당권 · 남부산농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전등기 |
5,520,000,000원 | 62,249,636원 |
| 후순위 임차권 · 김현서 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 63,798,000원 |
예상배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 추정입니다. 공동담보 배당관계, 실제 채권잔액, 당해세, 최우선변제, 집행비용 확정액 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액과 김현서 임차보증금은 별개 채권으로, 김현서 보증금을 근저당 채권최고액에 포함하여 계산한 것은 아닙니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 추정 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 63,798,000원 | 62,249,636원 | 5,457,750,364원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44,658,600원 | 43,454,745원 | 5,476,545,255원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,261,019원 | 30,298,321원 | 5,489,701,679원 | 0원 |
위 시나리오에서 근저당권 미배당액이 크게 나타나는 것은 5,520,000,000원의 공동담보 채권최고액을 계산 기준으로 삼았기 때문입니다. 실제 채권잔액이나 공동담보 배당 결과를 의미하지 않으며, 어느 회차에서도 이를 매수인이 별도로 상환한다는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 외벽은 치장타일·드라이비트 마감 등이며 위생·급배수·난방설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 용도. 건물 내 공동주택과 업무시설이 함께 존재합니다. 감정평가상 기호(29)~(56)은 업무시설(오피스텔)로 분류되며, 본건 707호의 용도도 오피스텔입니다. 주거용 이용 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 도시지역 및 제2종일반주거지역에 속합니다. 장방형 토지로 서측과 남측에 각각 폭 약 6미터 내외의 도로가 접합니다.
- 공시지가. 2,066,000원/㎡이며, 전체 토지면적은 872.7㎡입니다. 개별 호실의 대지권 면적이나 해당 호실 시세를 뜻하는 수치는 아닙니다.
- 건물 현황. 사용승인 관련 집계일은 2020.08.07이며, 2020.11.01 건물 명칭이 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 변경됐습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 집계상 28세대이며, 본 건물 감정평가에는 56개 호실이 포함되어 있습니다. 현재 동일 면적의 확인 가능한 실거래 시세가 없어 707호의 재매각 가능가격과 환금성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 707호 실제 점유자 특정. 등기상 임차권자 김현서와 현황조사상 다른 전입자들의 호실별 관계를 대조해야 합니다. 실제 점유자가 누구인지, 현재 퇴거 여부와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 김현서의 임차보증금 130,000,000원, 임대차계약일·점유개시일·전입일·확정일자 및 임차권등기명령 내용을 대조하세요. 현재 분석은 후순위 소멸형이지만 실제 배당과 인도관계는 확인이 필요합니다.
- 공동담보 범위. 근저당권의 공동담보목록 제2020-270호와 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 내역을 확인해야 합니다.
- 실거래가 검증. 감정가 186,000,000원과 최저가 63,798,000원의 차이만으로 저평가를 판단하지 마세요. 707호와 면적·층·용도·상태가 유사한 오피스텔의 최근 거래가격을 우선 비교해야 합니다.
- 민간임대 등록 상태. 민간임대주택등기와 관련된 등록상 의무, 매각 이후 처리 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가서에는 일부 다른 호실의 다락방을 고려한 평가가 언급되어 있습니다. 이를 707호에도 적용되는 것으로 단정하지 말고 실제 내부 구조·이용상태를 확인해야 합니다.
- 미납 비용. 공용부분 관리비, 조세 관련 부담, 인도·명도비용 및 취득 관련 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
부산 민락동 이븐2 707호는 감정가 186,000,000원에서 최저가 63,798,000원까지 하락한 3회 유찰 오피스텔입니다. 권리분석상 가장 중요한 2020년 근저당권이 김현서의 임차권보다 앞서 있으므로, 알려진 후순위 임차보증금 130,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
그러나 다른 전입자의 호실별 귀속과 실제 점유가 확정되지 않았고, 민간임대주택등기 관련 사항도 검토해야 합니다. 무엇보다 최근 비교 가능한 실거래가격이 없어 63,798,000원이 시세보다 낮은 가격인지 판단할 수 없습니다. 이미 3회 유찰된 오피스텔이라는 특성까지 고려하면 현재 가격만으로 적극적인 입찰을 권할 수 없습니다.
결론은 '등기상 주요 인수위험은 낮아 보이지만, 가격·점유·환금성 판단은 보류'입니다. 본건은 감정가 대비 할인폭보다 실제 취득 후 매각하거나 임대할 수 있는 가격과 707호의 명확한 점유관계가 입찰 판단의 핵심입니다.
