부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동에 자리한 이븐2의 8층 805호 오피스텔입니다. 감정가는 190,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 65,170,000원까지 하락했습니다. 경매를 신청한 남부산농업협동조합의 청구금액은 4,720,000,000원이고, 말소기준인 근저당의 채권최고액은 5,520,000,000원입니다. 다만 이 근저당은 공동담보로 설정되어 있어 그 금액 전체를 805호 단독 채무액이나 개별 물건의 가치로 해석해서는 안 됩니다.
매각으로 소멸할 근저당과 후순위 임차권이 있다는 사실만 보면 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 하지만 이 사건은 민간임대주택등기, 여러 전입자에 관한 현황조사, 임차권등기가 함께 등장합니다. 등기상 후순위 권리가 말소된다는 사실과 실제 점유자가 누구인지, 낙찰 후 원활하게 인도받을 수 있는지는 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 8층 805호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 지상 9층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 · 공동담보 |
| 근저당권 이전 | 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전등기 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 민간임대주택등기 | 2021.03.17 등기 · 등록 원인일 2020.06.24 |
① 권리 흐름 — 기준은 2020년 근저당
핵심은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 후순위 담보권과 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 2024년 농업협동조합자산관리회사로 이루어진 근저당권 이전은 기존 근저당의 권리자 변경으로, 새로운 선순위 근저당이 설정된 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 조사 — 등기 임차권과 다수 전입자
등기부에서 보증금과 계약 내용을 확인할 수 있는 임차권자는 양정미 1명입니다. 이와 별개로 현황조사에는 60명의 전입 관련 인명이 기재되어 있습니다. 이 인명들이 전부 805호의 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 동일 건물 내 다른 호수와의 관계, 중복 전입 여부 및 실제 점유 사실을 호실별로 대조해야 합니다.
| 임차권자 | 전입·점유·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양정미 을구 4번 임차권등기 |
전입 2020.09.28 점유개시 2020.10.08 확정 2020.09.28 추가 확정 2022.10.04 |
130,000,000원 | 선순위 없음 말소기준 이후 전입·점유 |
후순위 배당액 미확정 |
원칙상 소멸 현 산정 인수 0원 |
양정미는 2020.09.28 임대차계약을 체결했고 2020.10.08 점유를 시작한 것으로 등기되어 있습니다. 2024.02.20 주택임차권등기가 이루어졌으며, 보증금은 130,000,000원입니다. 보증금이 현 최저가 65,170,000원보다 크지만, 선순위 대항력에 따른 보증금 인수형이 아니므로 실질취득비용을 130,000,000원으로 고정하는 사건은 아닙니다. 다만 배당요구, 실제 보증금 반환 여부, 점유 상태는 최종 서류를 통해 확인해야 합니다.
③ 현황조사 전입자 명단
아래 인명은 현황조사 등에 나타난 전입 관련 기록입니다. 805호 실제 임차인 수를 뜻하지 않습니다. 대항력 표시는 선순위 근저당과의 전입일 비교이며, 임대차 여부·확정일자·점유 호수 및 승계 여부는 별도 확인 대상입니다.
| 성명 | 전입일 | 조사상 범위 | 보증금·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당요구 |
|---|
현황조사에 나타난 인명은 개별 임대차계약, 점유 호실, 보증금 및 확정일자 확인 전까지 실제 임차인으로 확정하지 않습니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않습니다.
④ 시세 판단 — 할인율과 시세차익은 다르다
이븐2의 감정가는 190,000,000원이며 3회 유찰한 최저매각가는 65,170,000원입니다. 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌다는 점은 분명하지만 동일 호실과 면적 조건으로 확인된 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 현재 시세와의 할인율을 계산할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 190,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현 최저매각가 | 65,170,000원 | 감정가의 34.3% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 개별 면적·호실 비교 불가 |
| 단지 평균 유찰 | 2.7회 | 본건 3회 유찰 |
| 단지 경매 낙찰률 | 67% | 과거 집계 기준 |
⑤ 예상배당표 (65,170,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 남부산농업협동조합 근저당 | 5,520,000,000원 | 63,596,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 65,170,000원 |
현재 최저가에 매각된다는 가정하에 집행비용 1,573,060원을 제외한 63,596,940원이 근저당 채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 5,456,403,060원이고 소유자 잔여금은 0원으로 산정됩니다. 다만 공동담보의 다른 물건 배당, 실제 확정 채권액 및 다른 우선채권 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 배당순위와 개별 배당요구 금액은 모두 확정된 것이 아닙니다. 양정미 등 임차인에 대한 배당금은 이 단순 배당표에서 별도로 확정하지 않았습니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 65,170,000원 | 63,596,940원 | 5,456,403,060원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 5,475,602,142원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 5,489,041,500원 | 0원 |
현재 권리관계와 추정 배당방식이 유지된다는 전제하에서는 최저매각가가 하락해도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 유찰이 이어지면 선순위 채권자의 회수금은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 이는 낙찰자의 취득비용 증가와는 별개입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물로 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 용도. 본건은 업무시설(오피스텔)입니다. 같은 건물에 공동주택과 업무시설이 함께 존재하므로 다른 호실의 거래나 전입관계를 곧바로 805호에 적용해서는 안 됩니다.
- 규제. 도시지역 및 제2종일반주거지역에 해당합니다. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
- 건물명. 2020.11.01 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 변경된 이력이 있습니다.
- 환금성. 같은 단지의 평균 유찰 횟수는 2.7회이며 본건은 3회 유찰 상태입니다. 실제 임대상태와 동일 면적의 최근 거래가격을 확인해야 환금성을 구체적으로 평가할 수 있습니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 805호 점유자 특정. 현황조사 명단에 등장하는 전입자가 실제 어느 호실을 점유하는지 확인해야 합니다. 명단 전체를 805호 임차인으로 계산하면 안 됩니다.
- 양정미 임차권 확인. 임차권등기와 배당요구 사실, 임대차 종료 및 실제 점유 상태, 보증금 반환 여부를 최신 서류와 대조해야 합니다.
- 다른 전입자 권리관계. 보증금과 확정일자가 미상인 인원에 대해서는 실제 계약과 거주 여부를 파악하고 대항력·우선변제·명도 위험을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등록 유지 여부와 낙찰 후 임대사업자 관련 의무 또는 행정절차가 발생하는지 확인해야 합니다.
- 공동담보. 채권최고액 5,520,000,000원은 공동담보 설정액입니다. 다른 담보 목적물의 매각·배당상황 및 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 본건과 같은 용도·면적·층의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확인한 후 응찰가를 산정해야 합니다.
- 내부 상태. 오피스텔 내부 마감, 설비 상태, 실제 주거·업무 이용 형태 및 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 최우선변제 가능성을 확인하고 취득 부대비용을 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%의 가격보다 점유관계가 먼저”
부산 민락동 이븐2 805호는 감정가 190,000,000원에서 65,170,000원까지 최저가가 하락한 오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 2020년 남부산농업협동조합 근저당이며, 이후 설정된 양정미의 임차권은 후순위입니다. 현재 권리 및 배당 산정상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 이 사건을 단순히 권리가 깨끗한 저가 물건으로 판단하기는 어렵습니다. 현황조사의 다수 전입자와 민간임대주택등기는 추가 확인이 필요하고, 최근 실거래 시세를 확인할 수 없어 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 이미 3회 유찰되었다는 점 역시 보수적으로 봐야 합니다.
결론은 권리상 인수액 0원 추정, 가격 매력도 미확정, 점유 및 임대관계 확인 전 입찰 보류입니다. 실제 805호의 점유자와 임대차 상태를 확정하고 동일 조건의 거래가격을 확인한 뒤에야 매수 가능 가격을 판단할 수 있습니다.
