🏷️ 감정가 49% 📉 2회 유찰 💰 인수 0원 👥 점유관계 61명
부산지방법원 2023타경111600. 민락동 이븐2 8층 805호로, 매각물건명세서상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 190,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 93,100,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건은 ‘절반 가격’이라는 숫자보다 말소기준보다 늦은 대규모 전입기록과 실제 점유상태를 먼저 보는 편이 맞습니다.
등기상 말소기준권리는 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원으로 이 물건 감정가보다 매우 크지만, 등기 내용에는 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 따라서 이 채권최고액 자체를 해당 805호의 가치나 매수인 부담액으로 보아서는 안 됩니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 8층805호 (민락동,이븐2) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 비금전 확인사항은 남는다
핵심은 2020.08.20 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권리 중 2020.08.28 주식회사케이디홀딩스 근저당권은 2020.09.11 이미 말소됐고, 2024.01.09 경매개시결정과 2024.02.20 양정미의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 1번 근저당권은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 61명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 나타난 임차인·점유 관계인은 61명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금으로 합산할 대상도 없습니다. 중요한 공통점은 모든 전입일이 2020.08.20 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 따라서 제시된 판단상 이들의 대항력은 인정되지 않고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 양정미를 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이는 ‘선순위 대항력’ 문제와는 별개로 실제 점유자 특정·명도 대상 확인·배당관계 확인을 어렵게 하는 요소입니다. 배당요구가 확인되는 사람은 백정흠, 허강민, 심가람, 홍찬용, 전홍주, 엄성윤, 변은샘, 유성윤, 유진, 양정미입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 건물 전부 | 2020.09.28 | 130,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 93,100,000원으로 감정가 190,000,000원의 49%입니다. 제시된 권리분석상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준액도 93,100,000원입니다.
다만 가격 메리트 판단에 우선 사용해야 할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론은 금지입니다. 감정가 49%라는 사실과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 개념입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 5,428,975,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 5,456,403,061원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 5,475,602,143원 | 0원 |
유찰될수록 커지는 위 미배당액은 남부산농업협동조합 측 채권의 미회수액이지, 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 91,024,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 대비 5,428,975,800원이 미배당되는 구조이며 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치로 제시됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당안입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가 이용상태도 기호(29)-(56)를 업무시설(오피스텔)로 기재하고 있습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 공시지가 2,066,000원/㎡, 토지면적 872.7㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 명칭. 집합건축물대장상 건물 명칭은 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 특정. 현황조사상 61명이 등장하므로 실제 805호를 현재 누가 사용하고 있는지 현장 및 원본 조사로 확인하세요.
- 미상 보증금 확인. 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 말소기준 이후 전입으로 부정되지만 배당·명도 협의 자료로는 확인 가치가 있습니다.
- 양정미 임차권. 보증금 130,000,000원, 전입 2020.09.28, 점유개시 2020.10.08, 확정일자 2020.09.28·2022.10.04라는 등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 문언과 매각 후 효력·말소 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 최근 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 5,520,000,000원 근저당에는 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있으므로 공동담보 구조와 배당관계를 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
맺으며 — “절반 가격”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 190,000,000원에서 93,100,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 권리의 기준선도 분명합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 61명의 전입은 모두 그 이후입니다. 130,000,000원 보증금이 확인되는 양정미 역시 후순위여서 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 ‘권리 깨끗한 반값 오피스텔’로 단순화하면 안 됩니다. 다수의 점유관계인, 대부분 미상의 보증금·확정일자, 민간임대주택등기, 공동담보 근저당이라는 확인 포인트가 있고, 무엇보다 최근 실거래 금액으로 93,100,000원의 적정성을 검증할 자료가 없습니다. 결론은 금전 인수는 낮지만 조사 난도는 높고, 가격 메리트는 아직 미확인입니다.
