부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2의 3층 302호입니다. 매각물건명세서상 공동주택인 연립주택·도시형 원룸형으로 기재된 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 류승우이며, 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당에는 5,520,000,000원의 채권최고액과 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 채권최고액은 이 호실에만 배분된 실제 채무액과 동일한 개념이 아닙니다.
이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 임의경매개시결정과 허강민의 주택임차권등기가 추가됐습니다. 핵심은 2020.08.20 근저당보다 앞서는 임차인의 대항력이 확인되는가입니다. 허강민의 점유와 주민등록은 그 이후에 시작됐으므로 현재 기록상 선순위 대항력은 인정되지 않습니다. 반면 다른 전입 명의들의 해당 호실 귀속 여부, 보증금과 실제 점유상황은 입찰 전에 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 3층 302호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형 원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 슬라브지붕, 9층 건물 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 195,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,885,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 근저당권 · 남부산농업협동조합 |
| 근저당 채권최고액 | 5,520,000,000원 (공동담보) |
| 등기상 임차권 | 허강민 · 임차보증금 120,000,000원 |
| 임대주택 관련 등기 | 민간임대주택등기 2021.03.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권
말소기준은 2020.08.20 근저당권입니다. 같은 날 류승우가 소유권을 이전받았고, 남부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐지만, 근저당의 원래 설정일이 변경되는 것은 아닙니다.
2024.01.09 접수된 임의경매개시결정과 2025.04.09 등기된 허강민의 주택임차권은 모두 말소기준 이후의 권리입니다. 현재 기록상 근저당권·경매개시결정·후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 소멸한다는 사실과 실제 점유자가 즉시 퇴거한다는 사실은 다릅니다. 인도 및 명도 절차는 별도로 검토해야 합니다.
임차인·점유자 분석 — 허강민 임차권과 전입 명의 확인
등기부에서 이 호실의 임차권자로 확인되는 사람은 허강민입니다. 임대차계약일은 2020.09.10(1차)과 2022.09.07(2차), 점유개시일은 2020.09.28, 주민등록일은 2020.10.06, 확정일자는 2020.09.11(1차)입니다. 모두 말소기준권리인 2020.08.20 근저당보다 늦습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허강민 건물 전부 · 임차권등기 | 전입 2020.10.06 점유 2020.09.28 확정 2020.09.11 | 120,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 후순위·배당 확인 | 승계 아님 |
| 그 밖의 전입 명의 60명 302호 실제 귀속 여부 확인 필요 | 말소기준 이후 전입 확정일자 확인 필요 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사의 전입 명의는 총 61명입니다. 이 가운데 허강민은 해당 호실의 임차권등기로 확인되지만, 나머지 60명이 모두 302호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 각 명의의 호실·점유·임대차관계가 구체적으로 확인되기 전에는 실제 302호 임차인 수를 확정할 수 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 명의의 금액은 임차보증금 합계에 포함하지 않았습니다.
백정흠, 심가람, 홍찬용, 전홍주, 엄성윤, 변은샘, 유성윤, 유진 등의 명의에는 배당요구 관련 문건접수 내역이 표시됩니다. 그러나 이들 모두를 302호의 임차인이나 배당권자로 확정할 수는 없습니다. 허강민 역시 2025.04.09 배당요구 표기가 있으므로, 적법한 배당요구 여부와 배당요구 종기, 실제 배당 가능성은 법원 기록으로 확인할 사항입니다.
② 가격 비교 — 유찰 폭은 크지만 실거래 검증이 먼저
이번 최저매각가는 66,885,000원으로 감정가 195,000,000원의 34.3%입니다. 감정가 대비 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 감정가는 현재 시장에서 실제 매매 가능한 가격과 동일하지 않습니다.
이븐2는 2020.08.07 준공된 건물로, 단지 정보상 28세대가 집계됩니다. 감정평가에서는 공동주택과 오피스텔이 혼재한 건물로 설명하고 있습니다. 특히 같은 건물이라도 공동주택과 오피스텔의 용도 차이, 면적, 층, 실제 이용상황에 따라 가격 비교 대상이 달라집니다.
| 감정가 | 195,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 66,885,000원 |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 실질취득 추정 | 66,885,000원 (계산상 인수액 0원 가정, 부대비용 제외) |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.7회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 67% |
| 최근 동일 호형 시세 | 확인 필요 |
단지 내 경매의 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 67%로 집계됩니다. 본건 역시 3회 유찰된 상태입니다. 다만 이런 지표만으로 이 호실의 적정 낙찰가나 환금성을 계산할 수는 없습니다. 거래 가능한 가격은 실제 비교매매와 점유·명도 비용을 함께 고려해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,603,930원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 권리이전 | 5,520,000,000원 | 65,281,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 66,885,000원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인의 최우선변제, 별도 배당권자 등의 우선순위 변동은 반영되지 않은 단순 배당모형입니다. 허강민을 비롯한 임차권자의 실제 배당액을 확정한 표가 아닙니다. 5,520,000,000원은 공동담보 근저당의 채권최고액입니다.
최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,603,930원을 차감하고, 근저당 채권자에게 65,281,070원이 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 이 단순 계산에서 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 5,454,718,930원으로 나타나지만, 공동담보와 실제 채권잔액을 반영한 최종 부족액은 아닙니다. 또한 채권자의 미배당금이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
회차별 배당·실질취득 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) 감정가의 34.3% | 66,885,000원 | 65,281,070원 | 5,454,718,930원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가의 24.01% | 46,819,500원 | 45,576,749원 | 5,474,423,251원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가의 16.81% | 32,773,649원 | 31,783,723원 | 5,488,216,277원 | 0원 |
4회·5회 유찰은 추가 유찰을 가정한 계산이며, 실제 매각기일이나 확정된 최저가를 의미하지 않습니다. 미배당액은 채권최고액 5,520,000,000원을 기준으로 한 산술 계산값입니다. 각 회차의 인수액 0원은 확인된 후순위 권리와 현 배당모형을 전제로 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동의 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다. 토지는 장방형이고 공동주택 및 업무시설 부지로 이용됩니다.
- 건축·설비. 2020.08.07 준공된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 있습니다.
- 용도와 환금성. 이븐2에는 공동주택인 도시형 원룸형과 업무시설인 오피스텔이 혼재합니다. 본건 302호는 다세대·공동주택으로 기재됩니다. 매매사례를 비교할 때 두 용도를 무분별하게 혼합하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.
- 토지규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 건물 명칭. 집합건축물대장상 2020.11.01 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 명칭이 변경됐습니다. 임차권등기에는 종전 명칭이 사용됩니다.
- 민간임대주택. 2020.06.24 민간임대주택으로 등록됐으며, 2021.03.17 관련 등기가 이루어졌습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기사항이므로 매각에 따른 등록·의무관계의 처리 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 302호 점유자 특정. 허강민의 임차권등기와 그 밖의 전입 명의들이 실제 어느 호실에 해당하는지 확인해야 합니다. 본건 점유자·임대차관계·현재 사용자를 현장조사와 주민등록 관계 서류로 대조하세요.
- 허강민 임차권. 2020.09.28 점유, 2020.10.06 주민등록, 2020.09.11 확정일자와 2025.04.09 임차권등기의 관계를 확인하세요. 특히 배당요구와 명도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 후순위 전입 명의. 보증금·확정일자·호실 귀속이 명확하지 않은 명의들을 302호의 확정 임차인으로 합산하지 말고, 각자의 계약서와 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 공동담보목록 확인. 제2020-270호의 담보목적물과 채권최고액 5,520,000,000원, 신청채권 4,720,000,000원의 관계를 확인하세요. 단순 미배당 추정액은 실제 남은 채무액과 다릅니다.
- 최근 시세 조사. 이븐2의 같은 주거용도·유사 면적 실거래와 최근 거래 흐름을 확인한 후 응찰가 상한을 결정해야 합니다. 3회 유찰이나 감정가 대비 할인율만으로는 매입가격을 정할 수 없습니다.
- 민간임대주택 관련 의무. 민간임대주택등기의 존속·말소 여부와 매각 후 임대사업 관련 의무가 발생하는지를 관계 기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 명도와 내부 상태. 현재 실점유자와 내부 이용상황을 확인하고, 낙찰 후 인도명령·명도소송 가능성 및 명도비용을 검토해야 합니다.
- 관리비와 세금. 공용부분 관리비 체납액, 당해세·최우선변제 가능성, 취득·등기 관련 비용을 확인하세요.
- 법원 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 배당요구 관련 문건을 반드시 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 낙찰가율이 곧 저가 매수는 아니다”
이븐2 302호는 감정가 195,000,000원에서 최저매각가 66,885,000원으로 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 확인되는 말소기준권리는 2020.08.20 근저당이며, 허강민의 임차권은 후순위입니다. 현재 배당모형에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하므로, 확인된 권리만을 기준으로 할 때 낙찰가에 허강민 보증금 120,000,000원을 추가하는 구조는 아닙니다.
그러나 이 물건의 의사결정을 가르는 문제는 단순한 유찰 횟수가 아닙니다. 실제 302호 점유관계, 민간임대주택 관련 사항, 그리고 최근 실거래 시세입니다. 특히 여러 전입 명의가 있어 명도와 임대차관계를 명확하게 확인해야 하며, 최근 비교거래를 확인하지 못한 상태에서는 현재 최저가의 적정성을 평가하기 어렵습니다.
따라서 결론은 입찰 판단 보류입니다. 후순위 임차권의 인수 위험이 제한적이라는 긍정적인 요소는 있지만, 이것이 곧 수익성 있는 매입을 의미하지는 않습니다. 권리 확인은 일부 진전됐으나 점유 확인과 가격 검증을 마쳐야 비로소 응찰 여부를 결정할 수 있는 물건입니다.
