* 201호 임차보증금 전액이 미배당된다는 가정의 인수 가능액입니다. 전체 배당 추정에 표시된 135,000,000원에는 다른 호실의 보증금이 포함되어 있으며, 201호 단독 인수액으로 볼 수 없습니다.
부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 2층 201호입니다. 감정평가상 업무시설인 오피스텔이며, 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 감정가 97,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 67,900,000원입니다.
표면적으로는 감정가보다 가격이 낮아졌지만, 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 배당 후 매수인이 실제로 부담하는 금액입니다. 201호의 임차인 박소민은 2022년 1월부터 점유·전입한 것으로 기재되어 있으며, 보증금 70,000,000원에 대한 주택임차권등기가 존재합니다. 등기상 산출된 말소기준권리는 2023년 12월 1일 가압류이므로 임차인의 선순위 대항력 주장 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 제2층 제201호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,900,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 임차인 | 201호 박소민 · 보증금 70,000,000원 · 임차권등기 |
| 이용상태 | 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준 확인
등기상 산출된 말소기준권리는 2023.12.01 김시은의 가압류(466,000,000원)입니다. 해당 가압류와 그 이후의 경매개시결정, 동래구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
그러나 2020.09.16 설정된 구덕신용협동조합 근저당권에는 최초 채권최고액 4,440,000,000원이 기재되어 있고, 2023.09.15 변경계약에 따른 4,070,000,000원의 채권최고액 변경 기록도 있습니다. 최초 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시된 반면, 변경등기 및 구덕신용협동조합의 임의경매신청 기록이 함께 존재하므로 선후순위 관계를 원본 등기사항전부증명서로 재확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 201호 보증금이 핵심
201호에서 직접 확인되는 임차권자는 박소민입니다. 임대차계약일자는 2022.01.15, 점유개시일은 2022.01.22, 전입일과 확정일자는 2022.01.24로 등기되어 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박소민 201호 전유부분 전부 전입 2022.01.24 |
70,000,000원 | 선순위 가능 실제 말소기준 확인 필요 |
확인 필요 확정일자 2022.01.24 |
인수위험 미배당 보증금 확인 필요 |
201호 임차권등기일은 2025.05.14입니다. 배당요구 표시가 있으나 배당액과 대항력 유지 여부는 매각물건명세서 및 관련 원본 서류로 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 분류된 신고는 없으며, 201호에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
③ 실질취득가 — 배당에 따라 달라지는 부담
201호 보증금에 관한 실질취득원가는 낙찰가 + 임차인에게 지급되지 않아 매수인이 인수하는 보증금으로 검토해야 합니다.
| 201호 보증금 처리 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 매각대금이 보증금에 우선 충당되는 경우 | 67,900,000원 | 2,100,000원 | 70,000,000원 |
| 제시된 배당 추정처럼 임차인 배당이 0원인 경우 | 67,900,000원 | 70,000,000원 | 137,900,000원 |
위 표는 201호 임차인 한 명에 한정한 조건부 계산입니다. 첫 번째 경우는 매각대금 전액이 해당 임차인의 보증금에 충당된다는 단순 가정이며 집행비용·다른 우선채권은 고려하지 않았습니다. 두 번째 경우는 제시된 배당 추정의 임차인 배당 0원을 그대로 가정한 금액입니다. 어느 경우가 실제 적용되는지는 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
아래는 제시된 배당 추정 금액입니다. 여러 호실의 임차관계가 함께 반영되어 있으므로, 201호 단독 배당순위가 법적으로 확정된 표로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,622,200원 |
| 임차인 · 박소민(201호) | 70,000,000원 | 0원 |
| 임차인 · 김승훈(904호) | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 · 김현정(907호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 임차인 · 김영록(1003호) | 40,000,000원 | 0원 |
| 1. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 66,277,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 466,000,000원 | 399,722,200원 미배당 |
추정 배당총액은 67,900,000원입니다. 김시은의 가압류 청구금액을 기준으로 산출된 미배당액은 399,722,200원입니다. 구덕신용협동조합의 청구액 3,700,000,000원과 임차인 우선변제 문제, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 검증이 필요하므로 실제 배당과 다를 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수문제는 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재(1회 유찰 · 70%) | 67,900,000원 | 399,722,200원 | 확인 필요 |
| 2회 유찰(49%) | 47,530,000원 | 419,725,540원 | 확인 필요 |
| 3회 유찰(34%) | 33,270,999원 | 433,727,879원 | 확인 필요 |
선순위 대항력 있는 임차인에게 매각대금이 배당되고, 매수인이 남은 보증금을 인수하는 구조라면 낙찰가가 하락해도 낙찰가와 미배당 보증금의 합계가 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 2회 또는 3회 유찰되어도 최저가 하락분이 그대로 매수인의 이익이 된다고 볼 수 없습니다.
반면 제시된 배당 추정처럼 임차인 배당이 전혀 없는 경우에는 미배당 보증금의 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다. 실제 배당순위 확인 없이 어느 계산을 확정적인 취득원가로 사용할 수는 없습니다.
⑥ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
실거래가격과 비교한 가격 경쟁력은 확인되지 않았습니다. 감정가 97,000,000원과 최저가 67,900,000원의 차이는 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거가 아닙니다. 더구나 201호는 임차보증금 인수 가능성이 있어 시세 비교에도 낙찰가가 아닌 실질취득원가를 적용해야 합니다.
- 위치. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근. 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 점포 등이 형성된 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역입니다.
- 토지. 공부상 지목은 대, 토지면적 155.0㎡, 개별공시지가 2,544,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 명륜역과 상업시설 접근성은 입지상 장점이지만, 오피스텔의 실제 매매·임대 수요와 가격 수준은 별도 확인해야 합니다. 현재 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 구덕신용협동조합의 2020년 근저당권 말소 여부, 2023년 변경등기 및 2024년 임의경매개시결정의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다.
- 201호 임차인 대항력. 박소민의 점유개시·전입·확정일자와 대항력 유지 여부를 확인하고 임차권등기의 효력을 검토해야 합니다.
- 배당 가능액. 임차보증금 70,000,000원 중 실제 배당될 금액과 매수인이 인수할 잔액을 확인해야 합니다. 배당 추정상 지급 0원이라는 계산만으로 확정해서는 안 됩니다.
- 매각 범위. 201호 외 여러 호실의 임차인과 보증금이 함께 조사되어 있습니다. 이 사건에서 입찰하려는 매각 대상이 201호 단독인지, 다른 호실이 별도 매각물건인지 확인해야 합니다.
- 다른 호실의 임차관계 분리. 904호·907호·1003호 보증금이 201호의 인수채무에 포함된다고 가정하지 말고 호실별 소유권·담보권·매각 범위를 대조해야 합니다.
- 실질취득가 검토. 최저매각가에 미배당 보증금, 취득 관련 비용 및 명도 비용 등을 반영하여 판단해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 미납 관리비와 주차타워 유지관리 관련 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 시장가격 확인. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 임대가격을 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득원가와 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득가 70%”
부산 프리랜드 201호는 감정가보다 낮은 최저매각가가 눈에 띄지만, 권리관계에서 신중한 검토가 필요한 물건입니다. 201호 임차보증금은 70,000,000원으로 현재 최저가 67,900,000원을 초과합니다.
특히 임차인의 전입·확정일자가 산출된 말소기준권리보다 앞서고, 임차권등기까지 존재합니다. 반면 2020년 근저당권의 말소 여부와 변경등기 관계가 분명하지 않으며, 배당 추정에서는 임차인 배당이 0원으로 계산되어 있습니다. 여러 호실의 보증금이 합산된 문제도 확인해야 합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 보증금 부담 때문에 실질취득가가 줄지 않을 수 있습니다. 그러므로 최저가 6,790만원만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
최종 판단: 권리 및 인수금액 확인 전 입찰 보류. 201호 단독 매각 범위, 실제 말소기준권리, 임차인 배당액과 미배당 인수액이 확인된 이후에 실질취득원가를 산정하고 시세와 비교하는 것이 타당합니다.
