부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 5층 503호에 관한 임의경매 사건입니다. 건물은 2020.08.28 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 11층 오피스텔로, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 구덕신용협동조합이 경매개시결정을 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 3,700,000,000원입니다.
이 사건은 일반적인 단일 주택 경매보다 권리 검토가 복잡합니다. 감정평가에는 전체 58개호 중 56개호가 함께 언급되고, 공동담보권 및 여러 호실의 임차관계가 나타납니다. 따라서 건물 전체의 채권과 임차보증금을 503호에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 503호에 귀속되는 권리, 배당, 인수금액을 구분하는 것이 분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 제5층 제503호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 중 5층 |
| 사용승인일 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 | 92,000,000원 |
| 최저매각가 | 64,400,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 503호 확인 임차권자 | 주소미 · 보증금 20,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
말소기준권리로 표시된 것은 2023.12.01 김시은의 가압류입니다. 청구금액은 466,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 2024.07.17 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
2021.12.14 설정된 황기태의 근저당권 400,000,000원은 2022.02.10 말소된 것으로 확인됩니다. 또한 503호 주소미의 임차권등기는 2024.07.08 접수되었지만, 실제 전입일과 점유개시일은 그보다 앞선 2022년입니다. 따라서 임차권등기 접수일만으로 대항력을 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 503호와 다른 호실을 구분해야 한다
503호에서 특정되는 임차권자는 주소미입니다. 해당 임차인은 보증금과 확정일자가 확인되며, 임차권등기까지 마쳤습니다. 전입·점유개시 시점이 표시된 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 하는 임차인입니다.
| 임차인 / 대상 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주소미 503호 전유부분 전부 |
전입 2022.06.17 확정 2022.06.17 점유개시 2022.06.18 |
20,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 실제 배당 확인 보증기관 승계 아님 |
주소미의 임대차계약일은 2022.06.07이며, 임차권등기 접수일은 2024.07.08입니다. 보증금 20,000,000원에 대한 배당요구가 확인됩니다.
- 김승훈 — 904호: 5,000,000원
- 김현정 — 907호: 20,000,000원
- 김영록 — 1003호: 40,000,000원
같은 건물에는 여러 호실의 전입신고자가 확인됩니다. 상당수는 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 전입신고 사실만으로 대항력 有를 확정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 특히 이러한 기록이 공동담보 대상 전체에 관한 것인지, 503호에 직접 영향을 미치는 것인지는 반드시 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 제시된 예상배당은 집행비용, 주소미 임차보증금, 김시은 가압류 순서로 구성되어 있습니다. 아래 금액은 제시된 배당 추정치이며, 공동담보권 및 503호별 배당 귀속관계를 확정한 결과는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,559,200원 |
| 1. 임차인 · 주소미 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 42,840,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 합계는 64,400,000원입니다. 김시은 가압류의 미배당액은 423,159,200원으로 산출됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.
④ 가격·유찰 시나리오 — 할인율만으로 저평가를 판단하지 않는다
현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 64,400,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 아래 시나리오는 유찰에 따른 금액 변화를 보여줄 뿐, 시세 대비 할인율을 나타내지는 않습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 64,400,000원 | 42,840,800원 | 423,159,200원 |
| 2회 유찰(49%) | 45,080,000원 | 23,868,560원 | 442,131,440원 |
| 3회 유찰(34% 표기) | 31,555,999원 | 10,587,991원 | 455,412,009원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차타워·도시가스 개별난방설비 등이 확인됩니다.
- 이용상태. 업무시설로 등재된 오피스텔이며, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대지이고, 토지면적은 155.0㎡입니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부·건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 명륜역 및 상업시설 접근성은 입지상 장점입니다. 다만 오피스텔의 실제 환금성은 전유면적, 임대수익, 관리비, 실거래가격을 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 2023.09.15 변경등기 간의 관계를 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
- 503호 임차권. 주소미의 전입일 2022.06.17, 점유개시일 2022.06.18, 확정일자 2022.06.17 및 임차권등기 내용을 대조해야 합니다.
- 실제 배당 여부. 예상배당상 20,000,000원 전액 배당과 실제 배당순위·배당 가능액이 일치하는지 검증해야 합니다.
- 타 호실 보증금 분리. 904호 김승훈 5,000,000원, 907호 김현정 20,000,000원, 1003호 김영록 40,000,000원을 503호 인수보증금에 합산해서는 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록과 503호의 매각범위를 확인해 신청채권자의 채권 및 배당이 해당 전유부분에 어떻게 귀속되는지 검토해야 합니다.
- 명도·점유. 현재 실제 점유자를 확인하고, 임차권등기 이후의 인도 상황과 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 같은 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비와 주차타워 운영·관리 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 공동담보목록과 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 가격표보다 중요한 것은 실제 인수액”
부산 프리랜드 503호는 감정가 92,000,000원에서 최저가 64,400,000원으로 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 가격 부담이 줄어든 것은 사실입니다. 그러나 할인율은 권리 위험을 제거해 주지 않습니다.
503호에서 확인되는 주소미의 임차보증금은 20,000,000원이고 예상배당에서는 전액 배당됩니다. 반면 별도 인수액 65,000,000원은 다른 호실의 임차보증금 합계이므로 503호의 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다. 여기에 선순위 근저당의 말소·변경 기록과 공동담보 배당관계도 확인이 필요합니다.
동일 물건의 최근 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 결론은 “가격 매력 판단 보류, 권리관계 확인 전 입찰 보류”입니다. 말소기준권리와 503호 단독 배당·인수관계를 확정한 다음, 실제 취득 부담을 시세와 비교하는 순서가 적절합니다.
