부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동의 프리랜드 11층 1105호입니다. 감정상 업무시설이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 구덕신용협동조합이 청구금액 3,700,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다. 감정요항표에는 같은 건물의 여러 호실이 평가대상으로 기재되어 있고, 최초 근저당에도 공동담보목록이 존재합니다. 따라서 큰 청구금액을 1105호 한 채의 독립된 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
더 중요한 사실은 1105호에 임차권등기까지 마친 임차인 최원민이 존재한다는 점입니다. 최원민의 전입신고일은 2021.01.29, 확정일자는 2021.01.21, 보증금은 90,000,000원입니다. 경매개시결정일인 2024.07.17보다 빠른 전입이므로, 해당 경매개시결정을 말소기준으로 볼 수 있다면 대항력과 우선변제 문제를 검토해야 합니다.
그런데 구덕신용협동조합의 근저당은 최초 2020.09.16 설정된 것으로 기록되어 있습니다. 최초 설정등기는 이미 말소된 것으로 표시되는 반면, 2023.09.15에는 그 근저당의 채권최고액을 4,070,000,000원으로 변경한 등기가 남아 있습니다. 2020년 근저당이 실제로 언제, 어떤 범위에서 소멸했는지에 따라 임차인의 순위와 배당 결론이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 11층 1105호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 중 11층 |
| 사용승인일 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 |
| 진행상태 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기 확인일 | 2026.09.19 |
| 등기 담당 | 부산지방법원 등기국 |
| 감정평가 범위 | 프리랜드 201호 외 55개호, 총 56개호가 감정요항표에 기재 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 핵심 변수
권리 흐름은 단순한 소멸형 경매와 다릅니다. 구덕신용협동조합의 최초 근저당은 2020.09.16 채권최고액 4,440,000,000원으로 설정되었고, 2023.09.15 변경계약으로 4,070,000,000원이 기재되었습니다. 최초 설정등기의 말소 표시와 후속 변경등기의 존속 표시 사이의 관계를 정확히 확인해야 합니다.
현재 말소기준으로 표시된 권리는 2024.07.17 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정입니다. 다만 이것을 실제 최선순위 기준권리로 확정하려면 2020년 근저당의 소멸 여부를 먼저 확인해야 합니다. 근저당이 유효하게 남아 있었다면 2021년에 전입한 임차인의 대항력과 배당순위에 관한 판단도 다시 해야 합니다.
② 임차인 분석 — 1105호 최원민의 보증금 9,000만원
1105호에 직접 연결되는 임차권자는 최원민 1명입니다. 주택임차권등기가 설정되어 있고, 임대차계약일·전입일·확정일자·보증금이 확인됩니다. 별도의 보증기관 승계 또는 중복 대위신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
최원민 1105호 전유부분 전부 |
전입 2021.01.29 확정 2021.01.21 |
90,000,000원 |
선순위 확인 2024년 경매개시보다 전입이 빠르나 2020년 근저당에 대한 순위 검증 필요 |
행사 가능 확정일자·배당요구 기록 존재. 실제 배당순위 확인 필요 |
없음 |
| 임대차계약일 | 2021.01.20 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.01.21 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2021.01.29 / 2021.01.29 |
| 임차보증금 | 90,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.01.13 · 을구 4번 · 부산지방법원 2024카임11989 |
| 배당요구 기록일 | 2025.01.13 |
| 현재 회차 예상배당 | 90,000,000원 |
| 현재 회차 미배당 | 0원 (예상배당 성립 시) |
| 현재 회차 매수인 인수 | 0원 (조건부) |
다른 호실에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자들도 있습니다. 그들의 대항력은 전입 기록만으로 일률적으로 확정할 수 없고, 각각 대항력 가능·미상으로 구분하여 살펴야 합니다. 다만 그 권리들을 1105호의 채무에 자동으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
아래 배당은 현재 회차에서 제시된 계산 결과입니다. 실제 배당표가 확정된 것은 아니며, 특히 2020년 근저당의 효력과 순위가 달라지면 최원민의 배당액·소유자 잔여액·매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,176,600원 |
| 1. 임차인 최원민 · 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 신청채권자 구덕신용협동조합 | 3,700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 6,523,400원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 표시된 배당에서는 임차인 최원민에게 90,000,000원을 배당하고 소유자에게 6,523,400원이 남는 것으로 계산됩니다. 그러나 근저당의 실제 우선순위, 당해세, 최우선변제 및 공동담보 관계가 반영되어야 최종 배당이 확정됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 사라지지 않는다
이 사건은 1회 유찰되어 최저가가 감정가의 70%입니다. 이후 2회·3회 유찰을 가정한 매각가와 인수액 집계는 다음과 같습니다. 다만 인수액 집계에는 1105호가 아닌 다른 호실의 보증금이 포함되어 있으므로, 아래 인수액을 본건의 실질취득 계산에 그대로 적용할 수 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 감정가 대비 | 집계상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 98,700,000원 | 70% | 65,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 69,090,000원 | 49% | 87,553,620원 |
| 3회 유찰 시 | 48,363,000원 | 34.3% | 107,907,534원 |
집계상 인수액은 여러 호실의 보증금을 포함한 시나리오 수치이며, 1105호 매수인의 확정 인수액이 아닙니다. 1105호의 확인된 임차보증금은 최원민의 90,000,000원입니다.
여기서 반드시 구별해야 할 점이 있습니다. 1105호 임차인 최원민의 보증금 90,000,000원이 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 보증금으로 인정된다면, 낙찰가가 그보다 낮아지는 회차에서 보증금 미배당분을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
그 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 인수할 미배당 보증금이 증가하여 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 90,000,000원 안팎으로 수렴합니다. 집행비용·배당순위에 따라 차이는 생기지만, 69,090,000원이나 48,363,000원이라는 최저가만 보고 취득가격이 그만큼 낮아진다고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가의 70%라는 숫자는 시세가 아니다
현재 최저가는 98,700,000원으로 감정가 141,000,000원의 70%입니다. 다만 동래 프리랜드 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 이 가격이 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
감정가 대비 할인율은 경매 절차에서 최저매각가가 조정된 비율일 뿐, 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 특히 이 물건은 주거용 오피스텔이고 임차권등기 및 공동담보 문제가 존재하므로, 최저가와 실질취득액을 구별한 뒤 최근 실거래와 비교해야 합니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 141,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 98,700,000원 | 감정가의 70% |
| 조건부 실질취득 | 98,700,000원 | 최원민 보증금 전액 배당 시 · 부대비용 제외 |
| 임차보증금 | 90,000,000원 | 선순위 대항력이 인정되면 유찰 시 인수 위험의 기준금액 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·업무시설(오피스텔)·단독주택·점포 등이 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 1호선 명륜역과 시내버스정류장이 있어 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 편으로 조사되었습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트조 11층 건물입니다. 승강기, 주차타워, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 실제 주거 점유 및 임대차관계 확인이 중요합니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다. 차량 출입 및 주차타워 이용 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역입니다. 토지면적은 155.0㎡, 공시지가는 2,544,000원/㎡로 조사되었습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 명륜역 인근이라는 교통 이점은 있지만, 주거용 오피스텔은 개별 호실의 임대차·관리비·건물 관리상태 및 실제 매매수요에 따라 환금성이 달라집니다. 현재 실거래 비교가 어려워 환금성을 높게 평가하기는 곤란합니다.
⑦ 입찰 체크리스트 — 이 물건에서 반드시 확인할 것
- 2020년 근저당의 현재 효력. 구덕신용협동조합의 2020.09.16 근저당이 언제 어떻게 말소되었는지, 2023.09.15 채권최고액 변경등기와 어떤 관계인지 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 2024.07.17 경매개시결정이 실제 최선순위 기준권리인지, 그보다 앞선 유효 담보권이 존재하는지 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 최원민 임차권. 2021.01.29 전입 및 점유, 2021.01.21 확정일자, 2025.01.13 임차권등기, 보증금 90,000,000원과 배당요구 사실을 함께 검토해야 합니다.
- 임차보증금 인수 조건. 최원민이 전액 배당받는지, 일부 미배당이 발생하는지, 그 미배당금에 대한 매수인 대항력이 있는지를 구분해야 합니다.
- 다른 호실 보증금 배제. 904호·907호·1003호의 보증금 합계 65,000,000원을 1105호에 자동 합산하지 않도록 공동담보와 매각범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보·매각단위. 구덕신용협동조합의 공동담보목록 제2020-304호와 감정평가대상 56개호의 관계, 1105호에 대한 매각 단위를 대조해야 합니다.
- 압류·세금. 2026.03.17 동래구 압류가 등록되어 있습니다. 압류등기의 매각 후 말소 여부와 별개로 당해세 등 배당 우선순위 및 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 동일 건물의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 층별 차이와 거래 추세를 확인하기 전에는 입찰 상한을 확정하지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 별도로 현재 1105호의 실제 점유자를 현장에서 확인하고, 보증금 반환 및 점유 인도에 관한 분쟁 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비·주차. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 주차타워 사용조건과 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록, 공동담보목록을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “권리순위 확정”이 먼저
부산 동래 프리랜드 1105호의 표면적인 숫자는 간단합니다. 감정가 141,000,000원, 1회 유찰 후 최저가 98,700,000원, 확인된 임차보증금 90,000,000원입니다. 현재 예상배당만 따르면 임차인에게 보증금 전액이 돌아가므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 2020년 근저당의 소멸 여부가 확인되지 않은 상태에서 임차인의 배당순위를 확정할 수는 없습니다. 또한 다른 호실 임차인의 보증금이 인수액에 함께 집계되어 있어, 이를 1105호의 인수채무로 해석하는 것도 부정확합니다.
이 물건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 점수를 줄 수 없습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 최원민의 대항력이 인정되는 경우 유찰 이후에는 미배당 보증금 인수로 실질취득액이 보증금 수준에 수렴할 수도 있습니다.
종합 판단은 보수적입니다. 2020년 근저당의 효력, 1105호 임차권의 우선순위, 공동담보와 매각단위, 실제 배당 및 인수액을 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐 이전에, 어떤 권리와 채무가 1105호에 실제로 남는지를 확정하는 것입니다.
