부산지방법원 2024타경59253. 대상은 부산광역시 동래구 온천동 프리랜드 4층 405호, 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨이고, 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다. 사건 요약상 청구액은 3,700,000,000원입니다. 등기에는 구덕신용협동조합의 근저당권 설정 및 변경 내역과 정희진의 주택임차권등기가 확인됩니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 그러나 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 실거래 비교 자료가 확인되지 않는 데다, 정희진의 임차권은 등기상 매수인 인수 대상으로 기재되어 있고 배당 계산에서는 보증금 전액을 지급하는 것으로 산정되어 있습니다. 가격보다 먼저 확인할 사항은 임차권의 실제 소멸 여부와 매각 대상의 범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 4층 405호 (온천동, 프리랜드) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원 |
| 등기상 근저당권 | 3건으로 집계됨. 개별 등기의 말소 여부와 변경 이력 대조 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 건물 사용승인 | 2020.08.28 |
① 권리 흐름 — 임차권과 근저당의 선후관계 확인
등기 요약상 산정된 말소기준권리 날짜는 2024.07.17입니다. 정희진의 주택임차권등기는 2023.04.12 접수로 기재되어 있으며, 임대차계약일은 2021.01.26, 주민등록일과 확정일자는 2021.01.27, 점유개시일은 2021.02.10입니다. 보증금은 80,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 대상 호실 기준
대상 주소인 405호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 정희진입니다. 현황조사에 나타난 다른 거주자들은 서로 다른 호실에 기재되어 있으므로, 405호의 임차인으로 합산하지 않았습니다.
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정희진 전유부분 전부 |
80,000,000원 | 2021.01.27 2021.01.27 |
있음 | 행사 가능 | 원본 확인 필요 |
정희진은 2023.04.12 임차권등기를 마쳤고, 배당요구도 한 것으로 기재되어 있습니다. 현재 배당 가정상 보증금 전액이 배당되지만, 권리 항목의 인수 표기와 일치하지 않으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
③ 시세·가격 판단 — 감정가 대비 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 92,400,000원으로 감정가 132,000,000원의 70.0%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 실제 시장가격 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 하락률을 시세 할인율로 해석하거나, 가격 메리트가 확보되었다고 단정하지 않습니다.
| 감정가 | 132,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 92,400,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 70.0% |
| 대상 호실 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 최근 실거래 비교 | 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴 여부 판정 불가 |
④ 예상배당표 (현재 최저가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | — | 2,063,200원 |
| 1. 임차인 정희진 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 인수 시나리오 · 김승훈(904호) | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 시나리오 · 김현정(907호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 시나리오 · 김영록(1003호) | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 10,336,800원 |
현재 배당 가정의 합계는 92,400,000원입니다. 정희진 보증금 전액과 집행비용을 차감하면 잔여액은 10,336,800원입니다. 다만 다른 호실 임차인의 보증금이 포함된 시나리오이므로 405호 단독 배당표로 확정된 결과가 아닙니다. 실제 배당에는 등기상 권리관계, 당해세 및 최우선변제 등 변수가 반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·단독주택 및 각종 점포 등이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 접근 여건이 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물이며 사용승인일은 2020.08.28입니다. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 설비와 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 매각가의 시장 경쟁력을 수치로 판정할 수 없습니다. 입찰 전 동일 건물·유사 면적의 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 구덕신용협동조합 근저당의 최초 설정, 말소 여부, 채무자 변경 및 채권최고액 변경 내역을 을구 전체에서 확인하세요.
- 임차권 인수 여부. 정희진의 보증금 80,000,000원, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기의 매각 후 효력을 매각물건명세서와 배당 관련 서류로 확인하세요.
- 매각 대상 범위. 대상 주소는 4층 405호이지만 배당 시나리오에는 904호·907호·1003호 임차보증금도 포함되어 있습니다. 실제 매각 대상 목록이 405호 단독인지 반드시 확인하세요.
- 배당표 재검토. 신청채권자 청구액 3,700,000,000원과 시나리오상 채권자 배당액 0원의 차이를 확인하고, 실제 우선순위에 맞춰 배당을 다시 산정하세요.
- 실질취득원가 산정. 낙찰가에 매수인 인수액과 확인된 추가 부담을 반영하세요. 인수액이 확인되기 전에는 최저가만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 상호 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수관계가 먼저다”
프리랜드 405호는 감정가 132,000,000원에서 최저가 92,400,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 대상 호실에는 보증금 80,000,000원의 임차권이 있고, 전입·확정일자 및 임차권등기 내역이 확인됩니다. 현재 배당 가정은 해당 보증금 전액을 지급하는 것으로 계산하지만, 등기상 인수 표시와 일치하지 않습니다.
여기에 근저당 말소·변경 내역, 신청채권자 배당액, 다른 호실 보증금이 포함된 인수 시나리오까지 서로 대조해야 할 사항이 남아 있습니다. 최근 실거래 자료도 확인되지 않아 가격이 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 권리관계와 매각 범위 확인 전에는 입찰을 보류하고, 확인된 인수액을 반영한 뒤 실질취득원가와 입찰 상한을 결정하는 것이 타당합니다.
