부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동에 위치한 프리랜드 602호입니다. 업무시설로 등재된 오피스텔이며 감정평가 당시 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨이고, 구덕신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 3,700,000,000원으로, 해당 건물 여러 호실이 함께 언급되는 경매 자료의 특성을 고려해야 합니다.
602호만 놓고 보더라도 권리관계는 단순하지 않습니다. 조성현은 2021.02.05 전입·점유하고 2021.01.15 확정일자를 받은 임차권자로, 2024.02.28 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제시된 말소기준인 2023.12.01 가압류보다 임차인의 전입과 확정일자가 앞섭니다. 따라서 미배당 보증금 인수 위험이 경매가격 판단의 중심입니다. 다만 2020년 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 후속 변경등기가 함께 나타나므로, 선순위 권리의 실제 존속 여부도 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 2020.08.28 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 | 127,000,000원 |
| 최저매각가 | 88,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 602호 임차권자 | 조성현 · 임차보증금 110,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 말소기준 확인
② 임차인 분석 — 602호의 핵심 위험
등기부와 매각물건명세서에 연결되는 602호의 임차권자는 조성현입니다. 보증금은 110,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 전입·점유와 확정일자가 제시된 말소기준보다 앞서며 배당요구 내역도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 조성현 | 602호 전유부분 전부 |
전입 2021.02.05 확정 2021.01.15 |
110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 위험 |
조성현은 2024.02.28 임차권등기를 마쳤으며, 같은 날짜의 배당요구 내역이 확인됩니다. 대항력 및 인수 판단은 제시된 말소기준과 배당 추정에 따릅니다.
보증금 110,000,000원 중 미배당액 23,100,200원이 매수인에게 인수되는 것으로 추정됩니다.
따라서 매수인의 실질취득 부담은 88,900,000원 + 23,100,200원 = 112,000,200원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 배당 부족액이 증가하므로 실질 부담은 보증금 수준에서 유지되는 구조입니다.
③ 다른 호실 임차인 — 602호와 구분 필요
현황조사에는 프리랜드의 다른 호실 전입자도 다수 수록되어 있습니다. 특히 다음 임차인들의 보증금은 전체 배당 추정에서 매수인 인수액으로 산입돼 있지만, 각각 602호가 아닌 별도 호실로 표시되어 있습니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김승훈 | 904호 | 2022.12.12 | 5,000,000원 | 대항력 가능·확인 필요 우선변제 미상 인수 추정 |
| 김현정 | 907호 | 2023.05.01 | 20,000,000원 | 대항력 가능·확인 필요 우선변제 미상 인수 추정 |
| 김영록 | 1003호 | 2022.02.25 | 40,000,000원 | 대항력 가능·확인 필요 우선변제 미상 인수 추정 |
위 세 임차인의 보증금 합계는 65,000,000원입니다. 이 금액을 조성현의 예상 미배당액 23,100,200원과 합산하면 전체 배당 추정에 표시된 인수액 88,100,200원과 일치합니다.
또한 다른 호실 전입자 상당수는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 모든 임차인의 대항력과 인수금액을 확정할 수 없으므로 이들은 대항력 가능·미상으로 구분하여 추가 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,000,200원 |
| 1. 임차인 조성현 · 우선변제 | 110,000,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,000,200원을 공제한 잔액 86,899,800원이 조성현에게 배당되는 추정입니다. 가압류 채권자 김시은의 미배당액은 466,000,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 임차보증금 인수 항목 | 미배당·인수 추정 | 대상 호실 |
|---|---|---|
| 조성현 | 23,100,200원 | 602호 |
| 김승훈 | 5,000,000원 | 904호 |
| 김현정 | 20,000,000원 | 907호 |
| 김영록 | 40,000,000원 | 1003호 |
| 전체 추정 합계 | 88,100,200원 | 복수 호실 합산 |
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 증가
| 회차 | 최저매각가 | 전체 인수 추정 | 가압류 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 88,900,000원 | 88,100,200원 | 466,000,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 62,229,999원 | 114,290,141원 | 466,000,000원 |
| 3회 유찰(34%) | 43,560,999원 | 132,623,099원 | 466,000,000원 |
표의 전체 인수 추정액은 다른 호실 보증금이 포함된 시뮬레이션 수치입니다. 602호 단독 매수인의 인수 확정액이나 실질취득액으로 해석할 수 없습니다. 회차별 가격은 제시된 시나리오이며 실제 후속 매각조건은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 127,000,000원이고 현재 최저가는 88,900,000원입니다. 감정가 기준으로는 70%까지 내려왔지만, 조성현의 예상 미배당 보증금을 더한 602호 실질취득 추정액은 112,000,200원입니다.
이는 감정가보다는 낮더라도 실제 시장 거래가격보다 낮다는 의미는 아닙니다. 602호와 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 시장가격 대비 할인 여부는 판단을 유보해야 합니다. 주거용 오피스텔은 개별 호실의 이용상태와 임대차 관계가 취득 부담에 직접 영향을 주므로, 감정가 대비 낙찰가 비율만으로 투자가치를 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 2020.08.28 사용승인됐습니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차타워 및 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역입니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 감정 당시 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 명륜역과 상업시설 접근성은 긍정적이나, 주거용 오피스텔의 매매가격과 임대수요를 확인할 실거래 비교가 필요합니다. 임차보증금 인수 위험은 거래성과 자금 회수에 불리하게 작용할 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 조성현 임차권 확인. 전입 2021.02.05, 확정일자 2021.01.15, 임차권등기 2024.02.28 및 보증금 110,000,000원을 원본과 대조하세요.
- 말소기준권리 재검토. 2020년 구덕신용협동조합 근저당의 말소 표시, 2023년 채권최고액 변경등기 및 2023.12.01 가압류를 연결하여 실제 선순위 권리관계를 확정해야 합니다.
- 배당·인수액 확인. 조성현의 미배당 예상액 23,100,200원이 실제 매수인에게 인수되는지 최신 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 통해 점검하세요.
- 매각 단위 확인. 프리랜드 여러 호실이 조사된 사건이므로 602호의 매각 범위와 다른 호실 보증금 65,000,000원이 합산된 배당 추정을 명확히 구분하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기 이후 실제 거주 상태, 보증금 반환 여부, 점유자 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 실거래가격 확인. 감정가 할인율이 아닌 602호 실질취득 추정액 112,000,200원을 기준으로 최근 동일·유사 오피스텔 거래와 비교하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 배당에서 우선하는 조세채권을 확인하세요.
- 입찰 직전 재확인. 2026.11.06 매각기일의 진행 여부, 최저매각조건, 권리 변동 및 최신 법원 서류를 확인하세요.
맺으며 — “최저가 70%보다 중요한 것은 인수보증금”
프리랜드 602호는 감정가 127,000,000원에서 최저매각가 88,900,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 가격이 상당히 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 조성현의 임차보증금은 110,000,000원이고, 제시된 배당 추정상 매수인이 부담할 수 있는 미배당액은 23,100,200원입니다.
이를 반영하면 현재 회차의 602호 실질취득 추정액은 112,000,200원입니다. 유찰이 반복되더라도 보증금 인수가 늘어 실질 부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 또한 여러 호실의 임차보증금이 배당 계산에 함께 반영돼 있어 602호 직접 인수액과 사건 전체 인수 추정을 혼동해서는 안 됩니다.
특히 2020년 근저당권의 실제 말소 여부와 조성현 임차권의 우선순위는 원본 대조가 필요한 부분입니다. 실거래 비교까지 확인되지 않은 만큼 현 단계에서 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 권리 확인이 먼저, 입찰 판단은 그다음입니다. 현재 제시된 조건만으로는 보수적 접근이 필요한 D등급 위험형 물건으로 평가합니다.
