부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 7층 704호, 공부상 오피스텔이면서 실제로는 주거용으로 이용되는 물건입니다. 감정가 98,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 68,600,000원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 진입 가격이 낮아 보이지만, 등기부 을구에는 임차인 박선영의 보증금 70,000,000원에 관한 주택임차권등기가 있습니다. 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022년 4월 5일이고, 임차권등기는 2024년 4월 25일에 접수됐습니다.
문제는 이 임차권보다 앞선 2020년 9월 16일 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 등기 정리상 이 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되지만, 2023년 9월 15일에는 같은 근저당권의 채권최고액을 4,070,000,000원으로 변경한 기록이 있고, 2024년 7월 17일 같은 신협이 임의경매를 신청했습니다. 반면 말소기준은 2023년 12월 1일 김시은의 가압류로 산정돼 있습니다. 이 모순을 풀지 않고 박선영의 보증금이 반드시 인수된다거나 반드시 소멸한다고 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 7층 704호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 사용승인 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 704호 등기 임차인 | 박선영 · 보증금 70,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 말소기준 검토 | 2023.12.01 가압류로 산정 · 2020.09.16 근저당권 존부 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
등기 흐름의 가장 큰 쟁점은 2020년 구덕신용협동조합 근저당권과 2023년 김시은 가압류의 선후관계입니다. 등기상 2020년 근저당권이 실제로 유효하게 남아 경매의 기초가 됐다면, 2022년 전입한 박선영의 임차권은 그 근저당권보다 후순위가 됩니다. 반대로 해당 근저당권이 유효하게 말소돼 있고 2023년 가압류가 실질적인 말소기준이라면, 박선영의 전입·확정일자가 더 앞서 있으므로 대항력과 보증금 인수 위험이 핵심이 됩니다.
2023.09.15: 같은 근저당권의 채권최고액 4,070,000,000원으로 변경.
2023.12.01: 김시은 가압류 466,000,000원이 말소기준으로 산정.
2024.07.17: 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정.
근저당권 본등기의 말소 표기와 이후 변경등기 및 경매신청 경위가 일치하지 않습니다. 원본 등기부의 말소사항·변경사항·공동담보목록을 대조하기 전에는 인수액 3,034,800원도 확정값이 아닙니다.
황기태의 2021년 12월 14일 근저당권은 2022년 2월 10일 말소됐습니다. 김시은 가압류와 경매개시결정은 2023년 가압류를 기준으로 보더라도 그 이후 권리입니다. 다만 말소기준 이후의 등기권리가 소멸한다는 판단과 임차인에 대한 대항력·보증금 반환채무 판단은 구분해야 합니다. 특히 임차권등기가 매각으로 말소되는지 여부만으로 임차보증금 인수 여부까지 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 704호와 다른 호실을 분리해야 한다
704호에 직접 연결되는 등기 임차권자는 박선영 1명입니다. 전체 현황에는 임차·전입 관계인 49명이 기록돼 있지만, 그중 다른 호실에 관한 기록은 48명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 아래 표는 704호 임차권자와 인수 계산에 함께 반영됐던 다른 호실 임차인들을 구분한 것입니다.
| 호실 / 성명 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 적용범위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 704호 · 박선영 | 70,000,000원 | 2022.04.05 확정 2022.04.05 |
기준 확인 | 행사 요건 확인 선순위 관계 재검토 |
승계 없음 704호 직접 해당 |
| 904호 · 김승훈 | 5,000,000원 | 2022.12.12 확정 미상 |
가능·미상 | 미상 | 승계 없음 다른 호실 |
| 907호 · 김현정 | 20,000,000원 | 2023.05.01 확정 미상 |
가능·미상 | 미상 | 승계 없음 다른 호실 |
| 1003호 · 김영록 | 40,000,000원 | 2022.02.25 확정 미상 |
가능·미상 | 미상 | 승계 없음 다른 호실 |
다른 호실의 전입자들은 각 호실별 보증금·점유·확정일자·배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다. 전입일이 2023년 가압류보다 빠르다는 사실만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 2020년 선순위 근저당권의 존부가 중요합니다.
2023년 가압류가 유효한 말소기준이고 박선영이 대항력을 유지한다는 조건에서는, 배당을 받고도 반환받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 반면 2020년 근저당권이 유효한 선순위 권리라면 판단이 달라집니다. 임차권등기가 있다는 이유만으로 선순위 대항력이 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
전체 인수 산정액 68,034,800원은 박선영 미배당액 3,034,800원과 다른 호실 보증금 65,000,000원을 합친 수치입니다. 704호만 매수하는 경우의 인수액으로 68,034,800원을 사용하면 안 됩니다. 다른 호실이 함께 매각되는지, 각 호실이 별개 매각인지에 따라 실제 검토 범위도 달라집니다.
③ 예상배당과 실질취득 — 최저가가 곧 취득원가는 아니다
다음 배당은 매각가 68,600,000원, 집행비용 1,634,800원, 박선영 우선배당을 전제로 한 조건부 계산입니다. 2020년 선순위 근저당권이 유효하다면 채권자 간 배당순위가 바뀔 수 있으므로 아래 금액을 법원의 확정 배당액으로 보아서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,634,800원 |
| 1. 704호 박선영 보증금 | 70,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 김시은 가압류 | 466,000,000원 | 0원 |
| 3. 구덕신용협동조합 경매 청구 | 3,700,000,000원 | 0원 (기초 산정) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 박선영 미배당 보증금 | — | 3,034,800원 |
박선영 우선배당을 전제로 한 계산입니다. 구덕신용협동조합의 선순위 근저당권 존부 및 배당순위가 확인되지 않았으므로 실제 배당액은 크게 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 검토해야 합니다.
박선영 보증금: 70,000,000원
박선영 예상배당: 66,965,200원
박선영 미배당액: 3,034,800원
조건부 실질취득 = 68,600,000원 + 3,034,800원 = 71,634,800원
이는 704호의 박선영 보증금만을 반영한 수치이며, 박선영의 대항력 및 미배당액 인수가 인정될 경우에 한합니다. 취득 관련 세금, 명도비, 관리비 등은 별도입니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 그대로 이익이 되지 않는다
박선영의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 배당 가능한 금액이 줄고 인수액은 증가합니다. 다른 호실 보증금 65,000,000원을 제외한 704호 조건부 계산은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 704호 조건부 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 68,600,000원 | 3,034,800원 | 71,634,800원 |
| 2회 유찰 | 48,020,000원 | 23,244,360원 | 71,264,360원 |
| 3회 유찰 | 33,614,000원 | 37,391,052원 | 71,005,052원 |
각 회차의 인수액에서 다른 호실 보증금 65,000,000원을 제외해 계산한 조건부 수치입니다. 집행비용 추정액 차이에 따라 실질취득이 조금씩 달라지지만, 보증금 인수가 성립하는 경우 약 70,000,000원 수준을 중심으로 움직입니다. 이는 확정된 인수채무나 향후 매각가격 예측이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 부산지하철 1호선 명륜역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 특성. 철근콘크리트구조의 11층 오피스텔로 2020.08.28 사용승인을 받았습니다. 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐으며, 승강기·주차타워·도시가스 개별난방·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m 포장도로에 접하고 있습니다. 건축물 접근성과 주차타워의 실제 이용 가능 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡, 토지면적은 155.0㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정요항표에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 명륜역 인근 입지라는 장점이 있지만 오피스텔은 주거용 사용 여부, 전세보증금 부담, 관리비, 주차 여건 등에 따라 매수층과 거래가격이 달라집니다. 실제 거래가격 확인 전에는 환금성이나 가격 경쟁력을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2020년 근저당권 존부 확인. 구덕신용협동조합의 을구 1번 근저당권 원본, 2023.09.15 채권최고액 변경등기, 말소사항 및 공동담보목록을 대조해야 합니다. 이 확인 결과에 따라 임차보증금 인수 판단이 달라집니다.
- 704호 매각대상 범위 확정. 704호 단독 매각인지 다른 호실과 일괄매각인지 확인하고, 각 호실의 배당과 인수채무를 구분해야 합니다.
- 박선영 임차권 검증. 2022.04.04 임대차계약, 2022.04.05 전입·점유·확정일자, 2024.04.25 임차권등기 및 배당요구 기록을 원본으로 확인해야 합니다. 현재 점유 상황과 대항력 유지 요건도 확인이 필요합니다.
- 인수액 중복 산정 배제. 904호 김승훈, 907호 김현정, 1003호 김영록의 보증금 65,000,000원은 704호 직접 인수액과 분리해야 합니다. 다른 호실 점유자의 미상 보증금 역시 근거 없이 704호에 합산해서는 안 됩니다.
- 배당순위 재산정. 구덕신용협동조합의 경매 청구금액은 3,700,000,000원이며, 근저당권의 변경 채권최고액은 4,070,000,000원입니다. 공동담보 채권의 실제 배당범위와 박선영의 우선변제 순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득과 시세 비교. 박선영 인수 구조가 유효하다면 현재 조건부 취득액은 71,634,800원입니다. 동일 건물 유사 면적의 최근 실거래와 비교한 뒤에만 가격 메리트를 판단해야 합니다.
- 관리비·명도·현장 확인. 주거용 오피스텔의 미납 관리비, 실제 점유자, 주차타워 정상 작동 여부, 내부 상태를 확인해야 합니다. 임차권등기와 현장 점유 상태가 동일하다고 가정해서는 안 됩니다.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 공동담보목록 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 70%”보다 중요한 것은 인수구조다
부산 프리랜드 704호는 최저매각가가 68,600,000원까지 내려왔지만, 등기 임차인의 보증금이 70,000,000원입니다. 박선영에게 대항력이 인정되고 우선배당 후 남은 보증금이 매수인에게 승계된다면, 현 회차의 조건부 실질취득은 71,634,800원입니다. 이후 유찰돼도 실질취득은 약 7,000만원 수준에 머무르게 됩니다.
그러나 이 계산에는 결정적인 선결조건이 있습니다. 2020년 구덕신용협동조합 근저당권이 실제로 소멸했는지입니다. 근저당권의 말소 표기, 변경등기 및 임의경매신청 경위가 서로 충돌하므로, 2023년 가압류를 말소기준으로 확정하고 임차인의 대항력을 판단하기 어렵습니다. 아울러 다른 호실 보증금 65,000,000원이 704호 인수액에 포함된 계산은 구분해서 보아야 합니다.
가격도 아직 합격점을 줄 수 없습니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 할 수 없고, 최근 실거래와 조건부 실질취득을 비교할 근거가 확보되지 않았습니다. 결론은 입찰 보류·권리 재확인입니다. 말소기준, 704호 임차권의 대항력, 호실별 배당·인수 관계를 먼저 확정해야 비로소 적정 입찰가를 검토할 수 있습니다.
