부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 11층 1107호가 경매에 나왔습니다. 감정가 97,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 67,900,000원까지 내려온 상태입니다. 표면적으로는 감정가보다 낮은 가격이 눈에 띄지만, 이 사건은 가격보다 먼저 점검해야 할 권리관계가 복잡한 물건입니다.
등기상 소유자는 주식회사디에스디앤씨이고, 임의경매를 신청한 채권자는 구덕신용협동조합입니다. 청구금액은 3,700,000,000원입니다. 한편 등기에는 구덕신용협동조합의 2020년 근저당, 그 변경등기, 2023년 곽금주 근저당이 함께 나타납니다. 일부 권리에 말소 표시가 있는 반면 후속 변경 기록도 존재해, 단순히 2023년 근저당을 확정적인 말소기준으로 취급하기 어렵습니다.
감정평가 내용에는 프리랜드의 2층 201호 외 55개호가 함께 등장합니다. 현황조사 역시 여러 호실의 점유자를 포함하고 있으므로, 개별 1107호의 권리·배당·인수관계와 다른 호실의 자료를 반드시 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 11층 1107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 2020.08.28 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 67,900,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 본건 점유자 | 신재혁 (1107호 · 2021.03.10 전입) |
| 1107호 보증금 | 미상 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.09.19 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당부터 다시 확인해야 한다
원래 구덕신용협동조합의 근저당권은 2020.09.16 설정됐고, 최초 채권최고액은 4,440,000,000원이었습니다. 이후 채무자 변경 및 채권최고액 변경 기록이 이어집니다. 별도로 2021.12.14 설정된 황기태 근저당권 400,000,000원은 2022.02.10 말소된 기록이 확인됩니다.
2023.11.08에는 곽금주 명의 근저당권이 설정됐습니다. 등기 내용에는 곽금주 외 김득주·최전옥도 근저당권자로 함께 기재돼 있습니다. 2024.07.17에는 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 1107호 보증금이 가장 큰 변수
현황조사에 나타나는 다수의 점유자는 프리랜드의 서로 다른 호실에 분포합니다. 경매 대상인 1107호에 직접 대응하는 점유자는 신재혁 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 점유자 기재입니다.
| 호실 / 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1107호 · 신재혁 | 2021.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
신재혁의 전입일은 현황조사 기준입니다. 확정일자·임대차보증금·배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 매각물건명세서 확인이 필요하며, 실제 대항력은 점유·전입 및 유효한 선순위 권리관계를 함께 검토해야 합니다.
③ 타호실 보증금 65,000,000원 — 본건 인수액과 혼동 금지
현재 배당 산정에는 아래 임차인 3명의 보증금을 합산한 65,000,000원이 매수인 인수액으로 표시돼 있습니다. 하지만 이들은 모두 1107호가 아닌 다른 호실의 점유자입니다.
| 호실 | 임차인 | 보증금 | 전입일 | 1107호와 관계 |
|---|---|---|---|---|
| 904호 | 김승훈 | 5,000,000원 | 2022.12.12 | 다른 호실 |
| 907호 | 김현정 | 20,000,000원 | 2023.05.01 | 다른 호실 |
| 1003호 | 김영록 | 40,000,000원 | 2022.02.25 | 다른 호실 |
| 합계 | 3명 | 65,000,000원 | — | 본건 인수액 아님 |
④ 실질취득 분석 — 최저가와 실제 부담은 다르다
현재 최저가 67,900,000원은 법원에 납부하는 매각대금의 기준이지, 이 물건을 최종적으로 취득하는 데 필요한 전체 금액이 아닐 수 있습니다.
만약 신재혁에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금을 매수인이 승계해야 한다면, 그 금액을 낙찰가에 추가해야 합니다. 특히 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않는 부분이 인수되는 구조에서는, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격상 이익이 생긴다고 볼 수 없습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
현재 회차의 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 매각가격과 가정 배당의 미배당액은 다음과 같이 변합니다. 다만 이 미배당액은 곽금주 근저당 채권최고액 70,000,000원을 기준으로 한 계산이며, 1107호 임차인의 보증금 인수액과는 별개입니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 3,722,200원 | 미확정 |
| 2회 유찰(49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 23,725,540원 | 미확정 |
| 3회 유찰(34.3%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 37,727,879원 | 미확정 |
각 회차의 매각가격·근저당 예상배당·미배당액은 해당 회차의 가정값입니다. 추가 유찰은 예정된 확정 결과가 아니며, 실제 배당은 선순위 권리·조세·집행비용·임차인 배당순위 등에 따라 달라집니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
현재 표시된 배당 계산에서는 집행비용을 공제한 뒤 곽금주 근저당권에 잔여금액이 배당되는 구조입니다. 다만 구덕신용협동조합의 경매신청 청구액 3,700,000,000원과 앞선 근저당의 법적 지위가 반영된 정확한 배당순위인지 검증되지 않았습니다. 아래 표는 확정 배당표가 아니라 검토가 필요한 가정 배당입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 곽금주 외 | 70,000,000원 | 66,277,800원 |
| 구덕신용협동조합 · 경매신청채권 | 3,700,000,000원 | 0원(가정표) |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 67,900,000원 |
집행비용 1,622,200원과 곽금주 근저당 예상배당 66,277,800원의 합계는 67,900,000원입니다. 신청채권자 배당 0원은 현재 가정 계산의 결과일 뿐이며, 앞선 구덕신용협동조합 근저당의 효력에 따라 실제 배당구조는 크게 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 시세 비교 — 감정가 할인과 시장 할인은 다르다
감정가 97,000,000원과 현재 최저매각가 67,900,000원 사이에는 분명한 차이가 있습니다. 하지만 감정가 대비 70%라는 수치만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
프리랜드 1107호와 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균, 가장 최근 거래가격, 거래가격 추세가 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 특히 주거용 오피스텔은 호실별 면적·층·임대차 상태와 실제 이용상태에 따라 가격이 달라질 수 있으므로 같은 건물 거래라도 비교조건을 맞춰야 합니다.
⑧ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·점포가 혼재한 주상지역입니다.
- 대중교통. 인근에 부산지하철 1호선 명륜역과 시내버스정류장이 소재하며, 감정평가에서는 대중교통 사정이 양호한 것으로 평가했습니다.
- 건축물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 주거용 오피스텔로 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 승강기·주차타워·공동현관기·화재탐지·소화전·급배수시설 및 도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접하며 차량접근이 가능합니다.
- 토지이용규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 관련 토지는 지목 대, 면적 155.0㎡, 공시지가 2,544,000원/㎡로 나타납니다. 이는 개별 1107호의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 건축물 하자. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권 생활권이라는 입지요소는 있으나, 오피스텔의 환금성은 실제 임대수익과 보증금 반환 부담, 최근 실거래 및 공실 여부에 따라 평가해야 합니다.
⑨ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각단위 확인. 프리랜드 1107호가 독립된 매각대상인지, 다른 호실과 일괄매각 또는 공동담보 관계에 있는지 매각물건명세서와 매각목록을 대조해야 합니다.
- 2020년 근저당 말소 확인. 구덕신용협동조합 근저당의 말소 표시, 2023년 변경등기 및 경매신청권원을 원본 등기사항증명서에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확정. 실제 유효한 말소기준권리가 2023.11.08 곽금주 근저당인지, 그보다 앞선 구덕신용협동조합 근저당이 선순위 효력을 갖는지 확인해야 합니다.
- 1107호 임차인 확인. 신재혁의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 주민등록 유지 여부, 배당요구 및 대항력 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 타호실 보증금 분리. 904호 김승훈, 907호 김현정, 1003호 김영록의 합산 보증금 65,000,000원을 1107호의 인수액으로 잘못 계산하지 않아야 합니다.
- 배당표 재검토. 경매신청 청구액 3,700,000,000원, 구덕신용협동조합 근저당, 곽금주 외 근저당의 실제 우선순위를 확인한 뒤 배당을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하고, 임차보증금 인수액을 포함한 실질취득가와 비교해야 합니다.
- 현장 점검. 실제 점유자, 명도 가능성, 내부 상태, 주차타워 이용조건, 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 권리변동 확인. 2026.09.19 이후 등기 변동이나 배당 관련 제출서류 변경이 있는지 매각기일 직전에 확인해야 합니다.
- 입찰 상한 결정. 인수액과 최근 시세가 확정되기 전에는 최저가 67,900,000원 자체를 근거로 응찰가격을 정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “최저가 70%”보다 중요한 것은 실제로 얼마를 떠안는가
이 사건의 핵심은 1회 유찰됐다는 사실이 아닙니다. 1107호 임차인의 실제 보증금과 대항력, 그리고 유효한 말소기준권리를 확정할 수 있느냐입니다.
등기에는 구덕신용협동조합의 2020년 근저당과 2023년 변경 기록이 존재하고, 별도로 곽금주 외 근저당 및 경매개시결정이 이어집니다. 보증금과 확정일자가 미상인 신재혁의 전입일은 2021.03.10이므로 어떤 권리가 실제 선순위인지에 따라 매수인 부담 여부가 달라질 수 있습니다.
여기에 다른 호실의 보증금 합계인 65,000,000원이 인수액으로 제시된 부분까지 있어 개별 호실의 실제 부담금과 배당귀속을 다시 정리할 필요가 있습니다. 이러한 문제가 해결되기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없으며, 최근 실거래 비교도 불가능해 가격상의 우위를 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 입찰 보류·권리 재확인 우선입니다. 67,900,000원이라는 최저가가 매력적으로 보일 수 있지만, 법원경매에서 중요한 것은 낮은 시작가격이 아니라 권리관계가 확정된 상태에서 실제 취득비용이 시세보다 충분히 낮은지입니다.
