부산지방법원 2024타경59253. 부산광역시 동래구 온천동 프리랜드 10층 1005호를 살펴보겠습니다. 이 물건은 감정평가상 업무시설인 오피스텔로, 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 구덕신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구액은 3,700,000,000원입니다. 감정평가 대상에는 프리랜드 내 다수 호실이 포함돼 있으므로, 전체 사건의 채권관계와 1005호에 실제로 영향을 미치는 권리를 구분해야 합니다.
이 물건에서 가장 중요한 권리는 최수민 명의의 90,000,000원 주택임차권등기입니다. 임차인은 2021.09.03 전입 및 점유를 시작했고 2021.08.19 확정일자를 받았습니다. 2023.11.13 임차권등기까지 마쳤습니다. 다만 그보다 앞선 2020년 구덕신용협동조합 근저당의 말소 여부를 확인해야 정확한 대항력과 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 10층 1005호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 · 2020.08.28 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 | 141,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 주요 임차권 | 최수민 · 보증금 90,000,000원 · 2023.11.13 임차권등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 임차권 확인이 핵심
그런데 최초 근저당에는 이미 말소된 것으로 표시된 내역이 있는 반면, 관련 변경등기와 경매신청 기록도 남아 있습니다. 2024.07.17 경매개시결정을 말소기준으로 보는 판정만으로는 2020년 근저당의 실제 효력이 언제 종료됐는지 확정하기 어렵습니다.
2020년 근저당이 유효한 상태로 경매를 진행한 것인지, 이미 말소되어 2024년 경매개시결정이 기준이 되는지에 따라 최수민 임차권의 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
2021.02.09 설정된 이주현의 전세권(전세금 90,000,000원)은 2021.09.06 말소됐습니다. 황기태의 근저당권(채권최고액 400,000,000원)도 2022.02.10 말소된 기록이 있습니다. 이처럼 이미 말소된 권리와 현재 존속하는 권리를 구별해야 합니다.
최수민 임차권은 2024.07.17 경매개시결정보다 앞서 성립한 임차관계를 기초로 합니다. 배당요구와 확정일자도 확인되므로 우선변제권 행사 가능성이 있습니다. 그러나 최종 인수 여부는 근저당 우선순위, 배당 결과, 실제 미반환 보증금을 종합해 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 1005호의 9,000만원이 핵심
1005호에 직접 연결되는 임차권등기 명의인은 최수민입니다. 다른 호수에 전입한 임차인들은 별도 호실의 권리관계이므로, 이들을 1005호의 임차인으로 일괄 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 목적물 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 최수민 1005호 전유부분 전부 |
전입 2021.09.03 확정 2021.08.19 임차권등기 2023.11.13 |
90,000,000원 |
대항력 판정유보
우선변제 가능
승계 없음
선순위 근저당 및 실제 배당 확인 필요 |
| 임차인 | 호실 | 보증금 |
|---|---|---|
| 김승훈 | 904호 | 5,000,000원 |
| 김현정 | 907호 | 20,000,000원 |
| 김영록 | 1003호 | 40,000,000원 |
| 합계 | 다른 호실 | 65,000,000원 |
특히 유찰로 매각가가 보증금보다 낮아지면, 낙찰가 감소분만큼 미배당 보증금이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 최저가 하락을 곧바로 취득비용 절감으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 낮아진 최저가만으로는 부족하다
현재 최저매각가 98,700,000원은 감정가 141,000,000원의 70%입니다. 겉으로는 감정가보다 42,300,000원 낮아진 가격입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 무인수 오피스텔과 달리 90,000,000원 임차보증금의 미배당 가능성을 함께 검토해야 합니다. 임차권이 대항력을 갖고 매수인이 미배당액을 인수하는 경우에는, 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.
동일 건물·동일 유형의 확인된 실거래 비교가격이 없는 상태이므로, 현재 최저가가 주변 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 부여하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
아래는 제시된 배당 추정 중 집행비용·최수민 보증금·잔여금을 정리한 것입니다. 실제 법원 배당표가 아니며, 신청채권자 구덕신용협동조합의 채권 배당과 다른 우선채권의 반영 여부를 확인해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,176,600원 |
| 1. 임차인 최수민 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 추정 | — | 6,523,400원 |
| 합계 | — | 98,700,000원 |
배당 추정상 최수민 보증금은 전액 지급되지만, 실제 배당에서는 선순위 담보권·당해세·최우선변제 등으로 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권자의 배당이 반영되지 않은 상태에서 소유자 잔여금을 확정금액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득액은 다르다
제시된 회차별 인수 추정에서 1005호와 무관한 다른 호실 보증금 65,000,000원을 분리하면 다음과 같은 조건부 시나리오가 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 1005호 미배당 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 98,700,000원 | 0원 | 98,700,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 69,090,000원 | 22,553,620원 | 91,643,620원 |
| 3회 유찰 가정 | 48,363,000원 | 42,907,534원 | 91,270,534원 |
미배당 추정액은 회차별 전체 인수 추정액 65,000,000원·87,553,620원·107,907,534원에서 다른 호실 보증금 합계 65,000,000원을 분리한 산술 결과입니다. 실제 배당순위와 호실별 채무 귀속에 따라 달라지므로 확정 인수액이 아닙니다. 실질취득액에는 취득세 등 부대비용이 포함되지 않았습니다.
따라서 3회 유찰로 최저가가 크게 떨어지더라도 실제로 4,836만원만 부담해 취득하는 구조라고 볼 수 없습니다. 임차권의 대항력과 인수 여부가 먼저 확정돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 점포 등이 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차타워·도시가스 개별난방설비 등이 확인됩니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 없는 것으로 조사됐으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 명륜역 인근의 주거용 오피스텔이라는 입지적 특성은 있으나, 실제 매매가격 및 거래량을 확인하지 않은 상태에서는 구체적인 환금성이나 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2023.09.15 변경등기의 효력을 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 대항력 확인. 최수민의 전입·점유·확정일자·임차권등기 및 선순위 권리관계를 대조해 낙찰자에 대한 대항 가능 여부를 확정해야 합니다.
- 배당순위 검증. 보증금 90,000,000원이 전액 배당될 수 있는지, 구덕신용협동조합의 채권과 다른 우선채권이 어떻게 배당되는지 확인해야 합니다.
- 호실별 권리 구분. 904호·907호·1003호의 보증금 합계 65,000,000원을 1005호의 인수금액에 포함해서는 안 됩니다. 매각 대상 호실과 일괄매각 여부도 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 낙찰가 외에 실제 인수해야 하는 미배당 보증금이 있다면 이를 합산해야 합니다. 유찰 후에도 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기만으로 현재의 실제 점유자를 확정할 수 없으므로 1005호 현장 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비 및 배당에 영향을 미치는 조세채권 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 원본 조사. 프리랜드 내 유사 면적·층의 최근 실거래와 임대차 거래를 확인한 후 최종 입찰가격을 정해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 법원이 표시한 매수인 인수사항, 임차권의 존속 여부 및 배당요구 관계를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 떨어져도 보증금은 사라지지 않는다”
부산 프리랜드 1005호는 감정가 141,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 98,700,000원으로 낮아진 물건입니다. 그러나 가격보다 중요한 것은 최수민의 임차보증금 90,000,000원과 선순위 담보권의 효력입니다.
현재 배당 추정에는 보증금 전액 지급이 반영돼 있지만, 실제 배당순위가 검증되지 않았습니다. 특히 2020년 근저당권의 말소 여부가 불명확하고, 다른 호실의 보증금 65,000,000원이 인수 추정에 함께 반영돼 있어 금액을 그대로 받아들이기 어렵습니다.
임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 보증금이 미배당된다면, 2~3회 유찰 후에도 실질취득액은 약 9,000만원대에 머무를 수 있습니다. 반대로 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 없거나 보증금이 전액 변제된다면 인수 구조는 달라집니다.
결론은 명확합니다. 현재는 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 말소기준권리와 임차보증금의 최종 인수 여부를 확정하고, 실거래 시세를 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다. 현재 단계에서는 권리 미확정에 따른 입찰 보류가 합리적입니다.
