부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 11층 1104호가 경매에 나왔습니다. 공부상 업무시설인 오피스텔로, 감정평가에서는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 2020년 사용승인을 받은 건물이며, 롯데백화점 동래점 북측 인근에 자리합니다.
숫자만 보면 감정가 98,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 68,600,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 경매에서는 낙찰가격과 실제 취득비용이 같지 않을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면, 그 금액은 낙찰대금과 별도로 고려해야 합니다. 이 물건은 바로 그 인수 여부를 먼저 해결해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 이용 조사 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 본건 11층 |
| 사용승인일 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 98,000,000원 |
| 최저매각가 | 68,600,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 확인해야 한다
등기 흐름의 중심에는 구덕신용협동조합이 있습니다. 2020.09.16 설정된 근저당권의 최초 채권최고액은 4,440,000,000원이고, 2023.09.15 변경기록에는 4,070,000,000원으로 표시됩니다.
다만 최초 근저당권은 말소 상태로 표시되는 한편, 그 근저당권에 관한 채무자 변경과 채권최고액 변경기록은 별도로 존재합니다. 경매개시결정일인 2024.07.17이 기준으로 표시되어 있더라도, 2020년 근저당권의 실제 존속 여부와 말소기준권리의 확정은 원본 등기부 대조가 필요합니다.
별도로 2021.12.14 설정된 황기태 명의 근저당권은 채권최고액 400,000,000원이며, 2022.02.10 말소기록이 존재합니다. 이미 말소된 권리와 매각으로 소멸할 권리는 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 1104호 보증금 미상이 핵심
본건 1104호에 표시된 점유자는 남주희입니다. 전입일은 2023.02.03이며, 현황조사와 매각물건명세서에 등장합니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 사실이 확인되지 않아 매수인이 부담할 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.
| 점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남주희 1104호 |
2023.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확정 |
대항력은 전입 사실만으로 확정되지 않으며, 주택의 인도·점유, 주거용 사용, 효력 발생시점, 말소기준권리와의 선후관계 등을 종합해 판단해야 합니다. 우선변제권 역시 확정일자와 배당요구 여부 등의 검토가 필요합니다.
③ 다른 호실 보증금 — 6,500만원을 혼동하면 안 된다
프리랜드의 다른 호실에는 보증금이 확인된 점유자도 있습니다. 특히 904호·907호·1003호의 보증금이 합산되어 65,000,000원으로 표시되어 있습니다. 하지만 이들은 본건 1104호의 점유자가 아닙니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 1104호 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승훈 | 904호 | 2022.12.12 | 5,000,000원 | 530,000원 | 다른 호실 |
| 김현정 | 907호 | 2023.05.01 | 20,000,000원 | 미상 | 다른 호실 |
| 김영록 | 1003호 | 2022.02.25 | 40,000,000원 | 200,000원 | 다른 호실 |
| 합계 | 3개 호실 | — | 65,000,000원 | — | 합산 금지 |
다른 호실에는 보증금 미상 점유자도 다수 조사되어 있습니다. 이러한 권리관계는 같은 건물에서 진행되는 경매의 전체 구조를 이해하는 데 중요하지만, 각 호실 점유자를 모두 1104호의 임차인으로 취급해서는 안 됩니다. 또한 보증금과 확정일자가 불분명한 점유자를 일률적으로 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다.
④ 가격 분석 — 30% 할인도 시세 메리트의 증거는 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 감정가 대비 할인액은 29,400,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 이 차액이 실제 시장가격보다 저렴하다는 의미인지는 판단할 수 없습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 실질취득비용 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 68,600,000원 | 인수 미확정 | 시세 비교 불가 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 48,020,000원 | 인수 미확정 | 시세 비교 불가 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 33,614,000원 | 인수 미확정 | 시세 비교 불가 |
향후 유찰가격은 회차별 시나리오이며 실제 매각기일·최저가격의 변경 여부를 확인해야 합니다. 보증금 인수가 발생하면 각 회차의 실질취득비용은 낙찰가에 해당 인수액을 더해 산정합니다.
⑤ 예상배당 — 매각대금 68,600,000원 기준
현재 회차의 계산상 집행비용은 1,634,800원, 비용 차감 후 금액은 66,965,200원입니다. 다만 신청채권자인 구덕신용협동조합의 청구금액은 3,700,000,000원인데, 배당 계산에 해당 채권자 지급액이 반영되지 않았습니다. 따라서 비용 차감 잔액을 곧바로 소유자의 확정 수령금액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,634,800원 | 비용 추정 |
| 1. 구덕신용협동조합 | 3,700,000,000원 | 0원 | 배당 누락 검증 |
| 2. 1104호 임차보증금 | 미상 | 미상 | 권리 확인 |
| 비용 차감 후 잔액 | — | 66,965,200원 | 실제 귀속 미확정 |
| 매수인 인수 | 미상 | 미상 | 1104호 미확정 |
본 표는 현재 확인 가능한 계산금액의 정리이며 법원의 확정 배당표가 아닙니다. 구덕신용협동조합의 공동담보 채권 배분, 임차인 우선변제, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택, 점포 등이 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 양호한 것으로 평가했습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 승강기, 주차타워, 공동현관기, 화재탐지·소화전설비, 도시가스 개별난방설비 등이 조사됐습니다.
- 실제 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 사용 중인 것으로 탐문됐습니다. 임대차 권리 판단에서도 실제 주거 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄하며 건물 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지하철 접근성과 주변 생활시설은 입지상 장점입니다. 반면 오피스텔은 주거용 이용 여부, 임대수요, 관리비, 실거래 빈도에 따라 매도 난도가 달라질 수 있습니다. 본건은 최근 실거래와의 가격 비교가 되지 않아 환금성을 가격으로 검증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1104호 임대차 원본 확인. 남주희의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유와 주민등록 유지 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서 인수액을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
- 말소기준권리 재판정. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 표기와 2023.09.15 변경등기를 대조해 실제 선순위 권리의 존속 여부를 확정해야 합니다.
- 매각범위 확인. 프리랜드 여러 호실에 점유자가 조사되어 있으므로 1104호 단독 매각범위와 다른 호실의 공동담보 관계를 구분해야 합니다.
- 배당요구 및 우선변제 확인. 남주희의 배당요구 여부, 확정일자 및 우선변제 요건을 확인하고, 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 공동담보 배당 검증. 구덕신용협동조합의 청구금액 3,700,000,000원이 관련 매각목적물에 어떻게 배분되는지 확인해야 합니다. 현재 표시된 신청채권자 배당 0원은 확정배당으로 사용할 수 없습니다.
- 시세 기준 확보. 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 정해서는 안 됩니다.
- 유찰가격 해석 주의. 2회 유찰 시 48,020,000원, 3회 유찰 시 33,614,000원으로 낮아지는 시나리오가 있어도 보증금 인수 부담이 함께 남을 수 있습니다. 최저가 하락이 곧 전체 취득비용의 하락을 보장하지 않습니다.
- 명도 및 관리비. 현재 점유자의 실제 거주관계와 퇴거 가능성, 공용부분 체납관리비 및 점유 관련 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록, 매각기일 변경 여부를 상호 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,860만원은 확정 취득비용이 아니다”
부산 온천동 프리랜드 1104호는 감정가 98,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 68,600,000원으로 낮아졌습니다. 롯데백화점 동래점과 부산지하철 1호선 명륜역 인근이라는 입지 특성도 있습니다.
하지만 권리와 가격을 모두 확정하기 어려운 상태입니다. 1104호 점유자 남주희의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않고, 2020년 근저당권과 관련 변경등기의 효력 확인도 남아 있습니다. 또한 공동담보 채권의 배당이 제대로 반영되지 않은 상태여서 예상배당과 인수액을 확정할 수 없습니다.
특히 다른 호실의 보증금 합계 65,000,000원을 1104호의 인수액으로 그대로 적용해서는 안 됩니다. 그렇다고 본건 인수액을 0원으로 간주해서도 안 됩니다. 본건의 실질취득비용은 아직 미확정이며, 비교 가능한 실거래도 확인되지 않아 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 판단 보류입니다. 이는 오피스텔 자체의 가치가 낮다고 단정하는 평가가 아니라, 현재 확인되는 권리 불확실성과 배당 계산의 한계, 가격 검증 부족을 반영한 보수적 판단입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것보다 1104호에 실제로 남는 권리와 총취득비용을 정확히 확인하는 것입니다.
