부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 6층 604호는 감정평가상 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 감정가는 94,000,000원이고, 현재 최저매각가격은 그 70%인 65,800,000원입니다. 외형상으로는 가격이 많이 낮아진 물건처럼 보이지만, 경매에서는 낙찰자가 실제로 얼마를 부담하고 소유권을 취득하는지가 더 중요합니다.
특히 이 사건의 감정평가는 프리랜드 내 여러 호실을 함께 조사한 내용입니다. 따라서 다른 호실의 임차보증금이 604호 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 604호 자체의 임차보증금이 확인되지 않았다는 사실을 다른 호실의 보증금으로 대체해 계산해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 중 6층 |
| 사용승인일 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 |
| 매각 진행 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 임차인 | 604호 안정현 · 전입 2023.07.25 · 배당요구 2024.08.20 |
| 인수 위험 | 604호 보증금 및 근저당 우선순위 확인 전까지 미확정 |
① 권리 흐름 — 선순위 관계부터 확정해야 한다
권리분석상 먼저 눈에 띄는 것은 구덕신용협동조합의 기존 근저당권입니다. 2020.09.16 설정된 채권최고액 4,440,000,000원의 근저당에는 말소 이력이 표시되어 있습니다. 그런데 2023.09.15에는 같은 근저당의 채권최고액을 4,070,000,000원으로 변경한 등기 이력이 있으며, 2024.07.17 임의경매를 신청한 채권자도 구덕신용협동조합입니다.
한편 2023.11.23 설정된 김명순 근저당권(채권최고액 60,000,000원)이 말소기준권리로 제시됩니다. 그러나 앞선 구덕신협 근저당의 말소 효력과 변경등기의 존속 여부가 정리되지 않으면 이 기준을 최종 확정하기 어렵습니다.
만약 선순위 기준이 2020년 근저당으로 판단된다면, 2023.07.25 전입한 604호 임차인의 권리 순위도 달라질 수 있습니다. 현재는 2023년 김명순 근저당만을 기준으로 임차인 대항력을 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 604호의 실제 부담액은 미상
604호에 직접 해당하는 조사상 임차인은 안정현 1명입니다. 2023.07.25 전입신고가 확인되고, 2024.08.20 배당요구를 한 이력이 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력, 우선변제권, 미배당 보증금 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안정현 · 604호 | 2023.07.25 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미확인 | 보증기관 승계 없음 인수액 미상 |
안정현의 배당요구일: 2024.08.20. 전입일은 잠정 말소기준일인 2023.11.23보다 앞서지만, 주택 인도·점유, 선순위 근저당의 효력, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부는 최종 판단을 유보합니다.
매수인 실질취득액 = 실제 낙찰가 + 604호에서 법적으로 인수하는 미배당 보증금
현재 확인된 것은 최저입찰가격 65,800,000원뿐입니다. 안정현의 보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득액은 금액 미상으로 판단합니다.
③ 배당 추정 — 다른 호실의 보증금과 구분해야 한다
이 사건의 예상배당 계산에는 프리랜드의 다른 호실 임차인 김승훈(904호), 김현정(907호), 김영록(1003호)의 보증금이 각각 포함되어 있습니다. 이들은 604호 임차인 안정현과 다른 호실의 임차인입니다.
| 임차인 / 호실 | 보증금 | 604호 인수 판단 |
|---|---|---|
| 김승훈 · 904호 | 5,000,000원 | 다른 호실 |
| 김현정 · 907호 | 20,000,000원 | 다른 호실 |
| 김영록 · 1003호 | 40,000,000원 | 다른 호실 |
| 합계 | 65,000,000원 | 604호 자동 인수액 아님 |
604호만 별도로 낙찰받는 경우 이 금액 전체를 매수인이 승계한다고 단정할 수 없습니다. 반면 604호 안정현의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당상 인수 추정액 65,000,000원은 604호의 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
아래 표는 현재 최저매각가를 기준으로 한 잠정 배당 계산입니다. 김명순 근저당권을 우선 배당하는 계산 구조이며, 앞서 확인한 구덕신협의 담보권 효력 문제와 604호 임차보증금의 배당 가능성은 아직 확정되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,584,400원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 김명순 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 4,215,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 65,800,000원 |
집행비용 1,584,400원은 추정치입니다. 김명순·김시은의 채권액 합계 526,000,000원 중 예상배당은 64,215,600원, 미배당은 461,784,400원입니다. 이 금액은 두 채권의 계산 결과이며 전체 경매채권의 확정 부족액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 및 임차보증금의 실제 배당관계에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험이 사라지지는 않는다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 604호 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 65,800,000원 | 64,215,600원 | 461,784,400원 | 미상 |
| 2회 유찰(49%) | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 481,169,080원 | 미상 |
| 3회 유찰(34%) | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 494,738,357원 | 미상 |
현재는 1회 유찰 상태이고, 추가 유찰 시 최저매각가가 46,060,000원, 32,241,999원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 낙찰가 하락과 인수 위험 감소는 같은 의미가 아닙니다.
특히 인수 대상 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.
다만 안정현의 보증금 및 인수 여부가 확인되지 않았으므로 현재 이 물건에 해당 구조가 성립한다고 단정할 수 없습니다.
앞선 구덕신협의 근저당권 설정·변경 이력과 함께 볼 때, 실제 담보권 존속 및 배당순위를 확인하지 않고 현재의 예상배당표를 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 94,000,000원 대비 현재 최저가 65,800,000원은 70%입니다. 하지만 이는 어디까지나 감정평가액 대비 비율이지, 현재 부동산시장에서 거래되는 가격 대비 할인율은 아닙니다.
프리랜드 604호와 비교할 수 있는 최근 실거래가격이나 최근 12개월 거래 평균은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 실제 시세보다 낮은지, 주거용 오피스텔로서 환금성이 어느 정도인지 정량적으로 판단하기 어렵습니다.
현 단계에서는 감정가의 70%라는 이유만으로 저가매수 기회라고 판단하거나 가격상 가점을 부여하기 어렵습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설인 오피스텔, 단독주택과 각종 점포가 혼재된 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차타워 설비와 도시가스 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 주거용으로 이용되는 것으로 탐문되었습니다. 일반 아파트와 동일한 거래시장으로 보아서는 안 됩니다.
- 도로. 건물 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다. 차량 이용과 주차타워 사용 여건은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실 내부 상태와 하자는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 명륜역과 상업시설 접근성은 입지상 장점이지만, 주거용 오피스텔의 수요·공급과 개별 호실의 보증금·임대료, 실제 매매사례를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 구덕신협 근저당 원본 확인. 2020.09.16 근저당 설정, 2023.09.15 채권최고액 변경, 2024.07.17 경매신청의 관계를 확인하고, 실제로 유효한 선순위 권리의 기준일을 확정해야 합니다.
- 604호 안정현 보증금 확인. 임대차계약서와 현황조사, 매각물건명세서를 대조해 보증금·차임·계약기간·실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 대항력과 우선변제권 확인. 2023.07.25 전입일만으로 최종 대항력을 단정하지 말고 주택 인도 여부, 확정일자, 말소기준권리 및 배당요구 결과를 함께 검토해야 합니다.
- 호실별 인수금 구분. 904호·907호·1003호 보증금 합계 65,000,000원은 604호의 확정 인수금이 아닙니다. 입찰 대상과 각 호실별 배당·인수 관계를 명확히 구분해야 합니다.
- 배당순위 재계산. 김명순 근저당, 김시은 가압류, 구덕신협의 경매채권, 604호 임차인의 배당 가능성을 반영해 실제 배당순서를 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 가격 검토. 최저가 65,800,000원만으로 응찰가를 결정하지 말고 확인된 인수 보증금과 명도·취득 관련 비용까지 고려해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 유사한 면적·층·이용상태의 오피스텔을 대상으로 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 비교해야 합니다.
- 주차·관리비·명도. 주차타워 이용 가능 여부, 공용부분 관리비 체납, 실제 거주자와의 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종 대조. 2026.11.06 매각기일 전 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서의 최신 원본을 확인하고 매각조건 변경 여부를 점검해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 70%”보다 중요한 것은 실질취득액
부산 프리랜드 604호는 감정가 94,000,000원에서 최저가 65,800,000원으로 내려온 1회 유찰 오피스텔입니다. 입지상으로는 명륜역과 롯데백화점 동래점 인근이라는 장점이 있지만, 그것만으로 투자 매력이 확보되지는 않습니다.
권리분석상 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2020년 구덕신협 근저당의 존속·말소 관계가 명확한가. 둘째, 604호 안정현의 보증금과 대항력 및 미배당 인수액이 얼마인가. 이 두 가지를 확인하지 않으면 매수인이 실제로 부담할 금액도 확정할 수 없습니다.
다른 호실의 보증금 65,000,000원을 604호에 그대로 더하는 것도 잘못이지만, 604호 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 인수금이 없다고 판단하는 것은 더 위험합니다. 게다가 최근 실거래가 확인되지 않아 가격이 시세보다 유리하다는 근거도 확보되지 않았습니다.
권리 미확정, 실질취득액 미상, 실거래 비교 불가. 현재 단계에서는 낮아진 최저가 자체를 투자 매력으로 평가하지 않고, 권리관계 확인이 완료될 때까지 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.
