부동산임의경매 (아파트)

💰 최저가 98,700,000원 ⚠️ 905호 보증금 미상 🧾 인수액 확정 불가 📅 매각기일 2026.11.06

한 줄 평 현재 최저매각가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이것만으로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 대상 905호에는 보증금이 확인되지 않은 임차인 이예림이 기록되어 있고, 김정은의 보증금 90,000,000원 관련 자료는 과거 임차권 말소 기록과 충돌합니다. 근저당 변경내역과 계산된 기준권리일도 서로 맞지 않아 실질취득액과 매수인 인수액을 확정하기 전 원본 서류 대조가 우선입니다.

감정가 / 최저가

141,000,000원

최저가 98,700,000원 · 1회 유찰

실질취득액

산정 보류

905호 임차보증금 확인 필요

인수 시나리오 금액

65,000,000원*

다른 호실 임차인이 포함된 시나리오

최저가 ÷ 감정가

70.0%

실거래 비교 및 가격 메리트 판정 보류

부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 9층 905호, 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트 구조이며 사용승인일은 2020년 8월 28일입니다. 신청채권자는 구덕신용협동조합이고 사건 청구액은 3,700,000,000원으로 기재되어 있습니다.

이번 물건은 단순히 감정가 대비 최저가가 낮아졌다는 이유로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 대상 호실에 전입한 이예림의 보증금이 미상이고, 김정은의 보증금 90,000,000원에 관해서는 매각 관련 임차 기록과 등기부상 임차권 말소 기록이 함께 나타납니다. 여기에 2020년 근저당 설정 및 2023년 변경 내역과 2024년 경매개시결정일을 기준으로 한 권리 산정이 일치하지 않습니다. 입찰가를 정하기 전에 어느 임차인의 권리가 실제로 남아 있는지, 해당 호실에 어떤 권리가 적용되는지부터 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경59253 (임의경매)
소재지	부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 9층 905호
물건종류 / 이용상태	업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사
감정가 / 최저가	141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰)
최저가 비율	감정가의 70.0%
소유자	주식회사디에스디앤씨
신청채권자 / 청구액	구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원
매각기일	2026.11.06
건물 및 토지	철근콘크리트 구조, 사용승인일 2020.08.28 · 토지면적 155.0㎡ · 일반상업지역

① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 원본 대조 필요

⛔ 권리 산정상 핵심 불일치 계산된 기준권리일은 2024.07.17이지만, 등기 내역에는 2020.09.16 설정된 구덕신용협동조합 근저당과 2023.09.15 채권최고액 변경 4,070,000,000원도 기재되어 있습니다. 최초 근저당 항목에는 이미 말소된 것으로 표시된 반면, 변경 내역에는 말소되지 않은 기록이 있어 현재 효력과 실제 말소기준권리를 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

김정은의 주택임차권은 2023.02.28 등기된 것으로 나타나지만, 등기부에는 2023.08.29 말소 기록이 있습니다. 반면 임차인 목록에는 보증금 90,000,000원, 확정일자 2021.01.20, 배당요구일 2024.09.26이 함께 기재되어 있습니다. 서로 다른 기록을 하나로 단정해 현재 인수액이나 배당액을 계산해서는 안 됩니다.

또한 감정평가 내용에는 프리랜드 전체 58개호 중 56개호에 대한 기술이 포함되어 있습니다. 다른 호실의 임차인과 해당 호실의 권리를 구분해야 하며, 905호 단독 매각인지 다른 호실이 함께 포함되는지 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 905호 관련 기록부터 확인

대상 호실에 대해서는 이예림의 전입 기록이 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 인정하거나 부정할 수 없고, 보증금 인수액도 계산할 수 없습니다. 김정은의 기록은 등기부상 과거 임차권 말소 내역과 충돌하므로 별도로 대조해야 합니다.

임차인 / 호실	전입 / 확정일자	보증금	대항력	우선변제	승계 / 인수 판단
이예림 905호	2023.09.18 / 미상	미상	가능·미상	확인 필요	금액 미확정 보증금·확정일자·배당요구 여부 대조 필요
김정은 905호 관련 기록	2021.02.15 / 2021.01.20	90,000,000원	기록 상충	기재 있음	확정 불가 등기부상 2023.08.29 임차권 말소와 배당요구 기록 대조 필요

⚠️ 다른 호실의 임차보증금을 905호에 합산하지 마세요 인수 시나리오에 포함된 김승훈 5,000,000원(904호), 김현정 20,000,000원(907호), 김영록 40,000,000원(1003호)은 대상 905호와 다른 호실의 임차 기록입니다. 이 세 금액의 합계인 65,000,000원을 905호 단독 인수액으로 확정할 수 없습니다. 해당 사건에서 실제로 함께 매각되는 호실의 범위와 배당 적용 단위를 먼저 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트 판정 보류

현재 최저매각가는 98,700,000원으로 감정가 141,000,000원의 70.0%입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가격 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

⚠️ 입찰가보다 먼저 확정해야 할 금액 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 줄지 않을 수 있습니다. 그러나 905호는 임차보증금이 미상이고 권리 기록도 서로 맞지 않아 현재 실질취득액을 산정할 수 없습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 마세요.

④ 예상배당표 (제공된 배당 시나리오 · 매각가 98,700,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당	비고
집행비용(추정)	-	2,176,600원	송달·공고·감정·집행관 매각수수료 추정
임차인 김정은 보증금	90,000,000원	90,000,000원	우선변제 시나리오 기준. 등기부상 말소 기록과 대조 필요
임차인 김승훈 보증금(904호)	5,000,000원	0원	제공 시나리오상 매수인 인수 · 대상 905호와 다른 호실
임차인 김현정 보증금(907호)	20,000,000원	0원	제공 시나리오상 매수인 인수 · 대상 905호와 다른 호실
임차인 김영록 보증금(1003호)	40,000,000원	0원	제공 시나리오상 매수인 인수 · 대상 905호와 다른 호실
잔여 · 소유자 교부	-	6,523,400원	당해세·임차인 최우선변제 미반영

위 표의 배당액 합계는 제공된 시나리오를 그대로 표시한 것입니다. 다른 호실의 임차보증금이 포함되어 있으므로 905호 단독 배당표 또는 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 등기상 근저당 변경 내역과 사건 청구액 3,700,000,000원도 실제 배당 범위 및 권리 소멸 여부와 함께 확인해야 합니다.

제공된 배당 시나리오 배분

집행비용·김정은 우선배당·소유자 잔여액의 시나리오상 배분입니다. 임차권 말소 여부 및 호실별 적용 범위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 미배당·인수 예상 시나리오

실거래 비교 대신 제공된 회차별 매수인 인수 시나리오를 표시했습니다. 현재 회차 65,000,000원은 다른 호실의 보증금이 포함된 금액이므로 905호의 인수액으로 사용할 수 없습니다.

⛔ 배당표를 확정값으로 사용하지 말 것 제공된 시나리오는 집행비용 2,176,600원, 김정은 배당 90,000,000원, 소유자 잔여 6,523,400원을 기준으로 구성되어 있습니다. 그러나 김정은의 과거 임차권 말소 기록과 현재 임차인 기록이 충돌하며, 매수인 인수액에는 904호·907호·1003호의 보증금이 포함되어 있습니다. 따라서 이 표만으로 905호의 인수액이나 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 동래구 온천동, 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대가 형성되어 있습니다.
교통. 대상지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가되었습니다.
건물. 철근콘크리트 구조, 사용승인일 2020.08.28. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 설비와 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
토지이용. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
물건 범위. 감정평가 내용에는 전체 58개호 중 56개호에 관한 기술이 함께 기재되어 있습니다. 해당 사건에서 905호가 독립적으로 매각되는지, 다른 호실의 권리·임차관계가 함께 적용되는지 확인해야 합니다.
환금성. 실거래 비교 자료가 없어 시장가격 대비 환금성이나 적정 입찰가를 수치로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.

⑥ 입찰 체크리스트

등기 원본 대조. 2020.09.16 근저당 설정, 2023.09.15 채권최고액 4,070,000,000원 변경 내역, 2024.07.17 경매개시결정일 사이의 권리 순위와 실제 말소 여부를 확인하세요.
905호 임차인 확인. 이예림의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 현황을 확인하세요. 보증금이 확인되기 전에는 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
김정은 기록 대조. 보증금 90,000,000원, 확정일자 2021.01.20, 배당요구일 2024.09.26 기록과 등기부상 2023.08.29 임차권 말소 기록이 어떤 관계인지 매각물건명세서와 원본 서류로 확인하세요.
호실별 매각 범위. 904호·907호·1003호 임차보증금은 905호와 구분해야 합니다. 실제 매각 대상과 배당 적용 범위를 확인한 뒤 인수 시나리오를 다시 산정하세요.
배당·실질취득액 재계산. 집행비용, 임차인의 우선변제권, 배당요구, 매수인 인수 여부와 당해세·최우선변제 관련 사항을 원본 자료로 대조하세요.
관리비 및 점유 확인. 관리비 체납과 실제 점유자를 확인하고, 인도·명도에 필요한 비용과 절차를 별도로 검토하세요.
입찰가 상한 설정. 실거래 비교 자료와 확정된 인수액을 확보하기 전에는 최저가 98,700,000원을 기준으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.

맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득액 70%”

부산 프리랜드 905호는 감정가 141,000,000원에서 최저가 98,700,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 그러나 이 숫자만으로 싸게 취득할 수 있다고 결론 내릴 수는 없습니다. 905호 임차인 이예림의 보증금이 미상이고, 김정은의 90,000,000원 관련 기록은 과거 임차권 말소와 충돌합니다. 근저당 변경내역과 계산된 기준권리일도 원본 대조가 필요합니다.

특히 제공된 65,000,000원 인수 시나리오에는 904호·907호·1003호의 보증금이 포함되어 있어 905호의 실질취득액으로 그대로 적용할 수 없습니다. 실거래 비교 자료 역시 없어 시세 대비 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 권리 순위, 905호 임차보증금, 실제 매각 범위가 확정되기 전까지는 입찰가 산정보다 권리 확인이 먼저입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-10-02	유찰	1억 4,100만원
2	2026-11-06	D-0 진행	9,870만원

부동산임의경매

최저가는 감정가의 70%지만, 임차·말소기준 확인이 먼저다 — 부산 프리랜드 905호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 원본 대조 필요

② 임차인 분석 — 905호 관련 기록부터 확인

③ 시세 비교 — 가격 메리트 판정 보류

④ 예상배당표 (제공된 배당 시나리오 · 매각가 98,700,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득액 70%”

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