부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 3층 301호, 감정평가상 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 구덕신용협동조합이 청구금액 3,700,000,000원으로 신청한 임의경매이며, 현재 최저가는 감정가의 70%인 67,900,000원입니다. 단순히 감정가와 최저가만 비교하면 가격이 상당히 내려온 것으로 보입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가격과 별개로 임차보증금의 미배당액을 계산해야 하는 구조입니다.
301호의 임차권자 오영지는 2022.05.23 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 70,000,000원이며 2024.06.13 주택임차권등기도 이루어졌습니다. 제공된 말소기준권리 산정일인 2023.12.01보다 임대차 관련 날짜가 앞섭니다. 따라서 해당 기준이 유효하고 대항요건이 유지되었다면 보증금을 전액 배당받지 못한 부분은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 다만 2020년 설정 근저당과 후속 변경등기의 상태가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 3층 301호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 내 3층 301호 · 사용승인 2020.08.28 |
| 현재 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 301호 임차권자 | 오영지 · 임차보증금 70,000,000원 |
| 주택임차권등기 | 2024.06.13 · 을구 4번 |
| 말소기준권리 산정 | 2023.12.01 김시은 가압류 (선행 근저당의 말소 상태 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 충돌 가능성
권리관계에서 먼저 확인할 부분은 구덕신용협동조합의 2020.09.16 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 4,440,000,000원이고, 2023.09.15 변경등기에는 4,070,000,000원이 기재되어 있습니다. 해당 근저당에는 공동담보목록도 연결되어 있습니다. 최초 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있지만, 관련 변경등기 일부에는 말소되지 않은 것으로 표시되어 있어 실제 말소 여부와 효력을 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
제시된 권리 산정에서는 2023.12.01 김시은 가압류 466,000,000원을 말소기준권리로 삼고 있습니다. 이 기준이라면 2022.05.23 전입·점유 및 확정일자를 갖춘 오영지의 임대차가 앞서므로 미배당 보증금의 인수 가능성을 검토해야 합니다. 반면 2020년 근저당권이 유효하게 선순위로 존속한 경우에는 임차권의 순위와 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 301호 보증금 7,000만원
이 사건에서 입찰 대상은 프리랜드 301호입니다. 현황조사에는 여러 호실의 거주자가 나타나지만, 다른 호실의 임차보증금을 301호 매수인의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 301호 전유부분 전체에 대한 주택임차권등기가 확인되는 임차인은 오영지 1명입니다.
| 임차인 / 목적물 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영지 301호 전유부분 전부 |
2022.05.23 | 2022.05.23 | 70,000,000원 | 선순위 가능 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
임대차계약일 2022.05.22 · 주택임차권등기 2024.06.13 · 배당요구 기록 있음. 대항력 판단은 제시된 2023.12.01 말소기준이 유효하고 임차인의 대항요건이 유지된 경우를 전제로 합니다.
③ 실질취득가 — 최저가가 곧 총취득가는 아니다
제공된 배당 가정에서는 매각대금 67,900,000원 중 집행비용 1,622,200원을 먼저 제외하고, 나머지 66,277,800원을 임차인 오영지에게 배당합니다. 따라서 임차보증금 70,000,000원에서 3,722,200원이 부족해집니다.
즉 최저가는 6,790만원이지만 배당 가정상 실질취득액은 약 7,162만원입니다. 이 금액이 보증금 7,000만원보다 약간 높은 것은 집행비용이 매각대금에서 먼저 공제되기 때문입니다. 실제 집행비용과 배당순위가 달라지면 인수 추정액도 달라집니다.
④ 회차별 가격 — 유찰이 곧 실질취득액 하락은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 67,900,000원 | 70% | 보증금 미배당 가능 |
| 2회 유찰 가정 | 47,530,000원 | 49% | 낙찰가 하락 시 미배당 증가 가능 |
| 3회 유찰 가정 | 33,270,999원 | 34.3% | 보증금 인수 부담 확대 가능 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아지더라도 배당받지 못한 보증금이 그만큼 늘어나 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 2회·3회 유찰 시나리오의 낮은 최저가를 그대로 취득원가로 보는 것은 위험합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정 · 301호 중심)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 주택임차권 · 오영지 | 70,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 301호 임차보증금 미배당 | 70,000,000원 | 3,722,200원 부족 |
집행비용 1,622,200원과 임차인 배당 66,277,800원의 합계는 매각대금 67,900,000원입니다. 보증금 부족액은 별도 인수 가능액이므로 매각대금 배분 총액에 다시 더하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 선행 근저당의 실제 효력은 확정하지 않은 추정표입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 공동주택·업무시설·단독주택·각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 건축물 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 주거용 이용 사실과 등기상 용도는 구분해서 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 11층 건물로 2020.08.28 사용승인을 받았습니다. 승강기·주차타워·위생 및 급배수설비·도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측에 폭 약 3~4미터의 포장도로가 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 명륜역과 롯데백화점 인근이라는 입지 여건은 있으나, 301호의 실제 매매가격과 수요 수준은 별도 거래사례 확인이 필요합니다. 입지 조건만으로 적정 낙찰가를 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부, 2023.09.15 채권최고액 변경등기 및 공동담보목록의 관계를 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
- 301호 임차권 확인. 오영지의 임대차계약, 전입·점유, 확정일자, 주택임차권등기, 배당요구 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 매수인 인수사항 확인. 매각물건명세서에 명시된 임차권 인수 조건을 확인하고, 실제 배당으로 소멸하지 않는 보증금이 있는지 검증하세요.
- 다른 호실과 분리. 여러 호실의 임차인이 포함된 현황조사 및 배당 가정에서 301호에 직접 해당하는 권리만 구분해야 합니다. 다른 호실의 보증금 총액을 이 호실에 합산하면 안 됩니다.
- 실질취득액 재계산. 최저가 67,900,000원 외에 미배당 보증금 인수 가능액 3,722,200원과 실제 취득 부대비용을 구분해 계산하세요.
- 시세 검증. 프리랜드 또는 인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 실거래를 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득 예상액과 비교해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 사실만으로 실제 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 301호 현장 점유 여부와 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납, 주차타워 이용 조건, 설비 상태 및 향후 유지비용을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 기록을 최종 확인한 뒤 권리관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “유찰된 가격”보다 “인수 후 총비용”
부산 프리랜드 301호는 감정가 97,000,000원에서 최저매각가 67,900,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 임차인 오영지의 보증금은 70,000,000원으로 최저매각가를 넘어섭니다.
제공된 배당 가정과 대항력 판단이 유효하다면 미배당 보증금 3,722,200원이 매수인에게 남아, 실질취득 추정액은 71,622,200원이 됩니다. 추가 유찰이 발생하더라도 보증금 인수액이 늘어날 수 있어, 최저가 하락이 같은 폭의 실질취득가 하락으로 이어진다고 볼 수 없습니다.
무엇보다 2020년 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 상태와 이후 변경등기의 관계를 확인해야 합니다. 그 결과에 따라 오영지 임차권의 순위 및 인수 여부가 달라질 수 있으며, 시세와 비교할 실거래 근거도 아직 확인되지 않았습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 재검증입니다. 현재 제시된 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 어느 권리가 살아남고, 최종적으로 얼마를 부담해야 하는가에 있습니다.
