부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 7층 703호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사디에스디앤씨이고, 경매신청 채권자는 구덕신용협동조합입니다. 신청채권액은 3,700,000,000원으로 표시되어 있습니다.
이 물건은 표면적인 할인율만으로 접근하면 위험합니다. 먼저 703호 임차인의 보증금 인수 가능성을 판단해야 하고, 그보다 앞서 2020년 설정 근저당권과 2023년 가압류 사이의 말소기준 관계를 원본 등기부에서 정리해야 합니다. 현재 확인 가능한 내용만으로는 권리가 깨끗하다거나, 최저가에 낙찰받으면 저렴하게 취득한다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 7층 703호 (프리랜드) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 사용승인 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권액 | 3,700,000,000원 |
| 표시된 말소기준 | 2023.12.01 가압류 · 김시은 · 청구금액 466,000,000원 |
| 점유관계 | 703호 김지유 · 2023.10.31 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2023.12.01입니다. 말소기준권리로 표시된 김시은의 가압류 접수일이며, 청구금액은 466,000,000원입니다. 이에 따르면 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 방향으로 판단됩니다.
그러나 단순히 이 가압류만 말소기준으로 확정하기 어려운 대목이 있습니다. 2020.09.16 구덕신용협동조합 명의 근저당권이 채권최고액 4,440,000,000원으로 설정되었고, 이후 2023.09.15 채권최고액을 4,070,000,000원으로 변경한 기록도 있습니다. 한편 최초 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있어 근저당권의 실제 존속·말소 경위와 변경등기의 관계를 정확하게 확인해야 합니다.
별도로 황기태의 채권최고액 400,000,000원 근저당권은 2021.12.14 설정되었다가 2022.02.10 해지로 말소된 것으로 확인됩니다. 기존 말소 권리와 매각으로 소멸하는 권리를 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 703호의 보증금이 핵심
프리랜드의 임차인 및 점유자 조사에는 총 49명이 기재되어 있습니다. 이 가운데 703호에 대응하는 인원은 김지유 1명이며, 나머지 48명은 다른 호실에 기재되어 있습니다. 따라서 건물 전체의 임차보증금을 703호 매수인 인수금액으로 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
표시된 가압류 기준일인 2023.12.01보다 전입일이 앞섭니다. 그러나 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부가 확정되지 않았고, 선행 근저당권의 효력도 확인해야 하므로 대항력 가능·미상, 인수금액 미확정으로 판단합니다.
| 호실 / 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 703호 · 김지유 | 2023.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김지유는 현황조사 및 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않으며, 전입일이 앞선다는 이유만으로 최종 대항력을 확정할 수 없습니다.
③ 다른 호실 보증금 6,500만원 — 703호 인수액이 아니다
배당 추정에는 다음 다른 호실 임차인들의 보증금이 매수인 인수 대상으로 분류되어 있습니다. 모두 703호가 아닌 호실에 해당합니다.
| 호실 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 인수 분류 |
|---|---|---|---|---|
| 904호 · 김승훈 | 2022.12.12 | 5,000,000원 | 530,000원 | 타 호실 |
| 907호 · 김현정 | 2023.05.01 | 20,000,000원 | 미상 | 타 호실 |
| 1003호 · 김영록 | 2022.02.25 | 40,000,000원 | 200,000원 | 타 호실 |
| 합계 | — | 65,000,000원 | — | 703호와 별도 |
이 3명의 보증금 합계는 정확히 65,000,000원으로, 경매 배당 추정에 표시된 매수인 인수액과 일치합니다. 다만 904호·907호·1003호의 보증금이므로 개별 703호만 매수하는 경우 이를 703호의 인수채무로 볼 근거는 확인되지 않습니다.
④ 실질취득가 — 최저가 6,790만원만으로 판단 불가
매수인 실질취득은 낙찰대금뿐 아니라 해당 호실에서 실제 인수할 미배당 임차보증금까지 반영해야 합니다. 현재 매각 최저가는 67,900,000원이지만 703호 임차보증금이 알려져 있지 않아 확정 실질취득가는 계산할 수 없습니다.
| 현재 최저가 | 67,900,000원 |
|---|---|
| 703호 보증금 | 미상 |
| 703호 미배당 인수액 | 미확정 |
| 실질취득 총액 | 67,900,000원 + 실제 인수액(미확정) |
| 타 호실 인수 추정 | 65,000,000원 · 904호·907호·1003호 관련 |
보증금이 낙찰대금보다 많고 전액 또는 대부분을 매수인이 인수하는 구조라면, 유찰로 낙찰가가 하락하는 만큼 인수금액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 저렴한 최저가가 곧 저렴한 취득가라는 의미는 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
다음은 현재 회차 최저가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 실제 배당은 확정된 채권순위, 조세채권, 집행비용, 임차인 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 66,277,800원 |
| 임차보증금 · 김승훈(904호) | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 김현정(907호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 김영록(1003호) | 40,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 3,700,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
추정 매각대금 67,900,000원 중 집행비용 1,622,200원, 가압류 관련 배당 66,277,800원으로 분류됩니다. 가압류 미배당 추정액은 399,722,200원입니다. 임차보증금 65,000,000원은 배당대금에 포함되지 않는 타 호실 관련 인수 추정이며, 703호 인수액은 별도로 확정해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권액 | 703호 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 399,722,200원 | 미확정 |
| 2회 유찰(49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 419,725,540원 | 미확정 |
| 3회 유찰(34.3%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 433,727,879원 | 미확정 |
1회 유찰 상태인 현재 최저가는 67,900,000원이며, 2회 유찰 시 47,530,000원, 3회 유찰 시 33,270,999원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 매각대금이 내려갈수록 채권자의 미배당금액은 증가합니다. 이것이 그대로 매수인 인수채무가 된다는 의미는 아니며, 실제 인수 여부는 권리의 성질과 우선순위에 따라 판단해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 롯데백화점 동래점 북측 인근. 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 양호한 것으로 판단했습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 오피스텔로서 주거용 이용 상태가 탐문되었습니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차타워·도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역에 해당하며, 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 155.0㎡, 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 해당 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 명륜역 인근의 주거용 오피스텔이라는 입지 특성은 확인되지만, 실제 거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 매도 가능 가격이나 환금 속도를 낙관할 근거는 충분하지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 703호 임대차계약 확인. 김지유의 실제 보증금, 월차임, 계약일, 임차목적물, 계약 갱신 및 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 2023.10.31 전입 외에 실제 점유 요건과 대항력 발생 시점, 선행 근저당권의 효력을 검토해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당요구 여부 및 배당 후 미회수 보증금의 매수인 승계 여부를 판단해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 2020년 구덕신용협동조합 근저당권, 2023년 채권최고액 변경등기, 2023.12.01 김시은 가압류 사이의 법적 관계를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 검토. 구덕신용협동조합의 신청채권액 3,700,000,000원과 예상배당 0원의 관계 및 경매신청 근거를 확인해야 합니다.
- 매각 대상 범위 대조. 703호 단독매각 여부와 감정평가된 다른 호실의 범위를 대조하고, 타 호실 임차보증금 65,000,000원이 703호 매수인에게 잘못 귀속되지 않도록 확인해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 703호의 인수보증금이 확정되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실제 취득원가를 산정해야 합니다.
- 실거래 및 임대수익 확인. 비교 가능한 오피스텔 실거래와 임대차 사례를 확보하여 취득원가 대비 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 명도·관리비 검토. 실제 점유자와의 인도 협의, 체납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 경매기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 미확정 보증금이 더 중요하다”
프리랜드 703호는 감정가 97,000,000원에서 최저가 67,900,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 명륜역 인근이라는 위치와 감정가 대비 70%라는 수치는 처음에는 관심을 끌 수 있습니다.
그러나 현재 가장 중요한 판단 대상은 가격이 아니라 권리와 실제 인수액입니다. 703호 김지유의 보증금이 미상이고, 2020년 선행 근저당권과 2023년 가압류 사이의 말소기준 관계에도 확인이 필요한 부분이 있습니다. 또한 다른 호실 임차보증금 65,000,000원이 인수액으로 집계되어 있으므로 매각 대상별 보증금 귀속을 바로잡는 작업이 필수적입니다.
결론은 현재 입찰 판단 보류입니다. 시세보다 저렴한 취득이라는 근거가 없으며, 703호의 실질취득금액도 아직 확정되지 않았습니다. 말소기준 확인 → 703호 임차보증금 확인 → 인수액 산정 → 실거래가격 비교 순서로 검증한 뒤에야 응찰 여부를 판단할 수 있습니다. 단순한 유찰 할인율만으로 투자 매력을 높게 평가하기 어려운 물건입니다.
