부산지방법원 2024타경59253. 본건은 주식회사디에스디앤씨 소유의 프리랜드 4층 401호로, 감정가는 99,000,000원이고 현재 최저매각가는 69,300,000원입니다. 신청채권자는 구덕신용협동조합이며 사건 데이터상 청구액은 3,700,000,000원입니다. 다만 이 청구액과 갑구 가압류권자 김시은의 청구금액 466,000,000원은 서로 다른 권리의 금액이므로 구분해서 보아야 합니다.
이 물건의 핵심은 낙찰가 자체보다 401호 임차보증금의 미배당 가능성입니다. 임차인 김민수의 보증금은 70,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 제공된 배당 계산에서는 집행비용 1,647,400원을 차감한 뒤 임차인에게 67,652,600원이 배당되고, 나머지 2,347,400원이 미배당으로 남습니다. 이 계산을 적용하면 최저가 낙찰 시 실질취득 부담은 약 71,647,400원으로 추정됩니다. 실제 권리순위와 배당액은 근저당권 관련 등기와 매각물건명세서의 원본 확인을 전제로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 4층 401호 (온천동, 프리랜드) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 · 4층 401호 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 2020.08.28 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 69,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 주요 임차인 | 김민수 · 임차보증금 70,000,000원 · 임차권등기 확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 변경등기 확인이 먼저다
제공된 권리분석 기준은 2023.12.01 접수된 갑구 3번 가압류로 계산되어 있습니다. 그러나 을구에는 2020.09.16 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 등기부상 말소 표시된 것으로 나타나는 한편, 그 후속 기재인 2023.09.15 채권최고액 변경 4,070,000,000원은 말소되지 않은 것으로 표시되어 있습니다.
② 가격·실질취득 분석 — 최저가가 실제 취득비용은 아니다
본건의 최저매각가는 69,300,000원으로 감정가 99,000,000원의 70%입니다. 다만 이 사건에 연결된 실거래 비교값만으로 시세를 판단할 근거가 없으므로, 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
401호의 임차보증금은 70,000,000원입니다. 제공된 현재 회차 배당 시나리오에서는 매각대금에서 추정 집행비용 1,647,400원을 차감하고 임차인에게 67,652,600원을 배당합니다. 이에 따른 미배당 보증금은 2,347,400원입니다. 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질취득 추정액은 71,647,400원이며, 취득 관련 부대비용은 별도입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 집행비용 추정 | 임차인 배당 | 미배당 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 69,300,000원 | 1,647,400원 | 67,652,600원 | 2,347,400원 | 71,647,400원 |
| 2회 유찰 시 | 48,510,000원 | 1,164,240원 | 47,345,760원 | 22,654,240원 | 71,164,240원 |
| 3회 유찰 시 | 33,957,000원 | 814,968원 | 33,142,032원 | 36,857,968원 | 70,814,968원 |
위 표는 매각가의 2.4%를 집행비용으로 적용한 단순 시나리오입니다. 실제 집행비용·배당순위·임차인 최우선변제 적용 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 실질취득 추정액에는 별도의 취득 부대비용이 포함되지 않았습니다.
③ 임차인 분석 — 401호 김민수의 보증금 인수 위험
현황조사와 등기부상 임차권등기를 함께 확인할 때, 본건 401호와 직접 연결되는 임차인은 김민수입니다. 임대차계약일자는 2022.03.11, 전입일자는 2022.03.28, 확정일자는 2022.03.11이며, 임차권등기는 2024.04.04 접수된 것으로 기재되어 있습니다. 제공된 임차인 정보에는 대항력과 우선변제권이 모두 있는 것으로 표시되어 있습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 / 401호 | 2022.03.28 | 2022.03.11 | 70,000,000원 | 有 | 有 | 미배당분 확인 |
④ 예상배당표 (현재 최저가 69,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 미배당액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 2.4% 추정) | - | 1,647,400원 |
| 1. 임차인 김민수 보증금 (우선변제 가정) | 70,000,000원 | 67,652,600원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 0원 |
| 미배당 보증금 · 김민수 (매수인 인수 위험) | 2,347,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오에 기재된 추정치입니다. 미배당 보증금은 매각대금에서 지급되는 배당액이 아니라 매수인 인수 가능성을 나타내는 별도 금액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당권 변경등기의 효력과 말소기준권리 확정 결과에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 접근 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지상 11층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 및 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 155.0㎡, 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 실거래 비교값만으로 이 호실의 적정 매수가를 판단할 수 없습니다. 특히 임차보증금 인수 위험과 근저당권 관련 등기 확인이 선행되어야 하며, 임차관계가 정리되지 않은 상태에서는 단순한 최저가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2020년 근저당권의 말소 표시와 2023년 채권최고액 변경 기재를 대조해 실제 존속 여부, 말소기준권리 및 배당순위를 확정하세요.
- 임차인 권리 확인. 김민수의 임대차계약일자 2022.03.11, 전입일자 2022.03.28, 확정일자 2022.03.11 및 2024.04.04 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 미배당 인수액 검토. 현재 최저가 시나리오에서는 미배당 보증금이 2,347,400원으로 계산됩니다. 다만 실제 배당순위가 달라지면 인수 위험과 금액도 달라질 수 있습니다.
- 다른 호실과 구분. 904호·907호·1003호 등 다른 호실의 임차보증금을 본건 401호의 부담으로 합산하지 말고, 매각 대상이 401호 단일 호실인지 원본으로 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 실제 거래 및 임대차 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 점검. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당요구 관련 문서를 대조하고, 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목도 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 인수 부담은 남는다”
부산 프리랜드 401호는 감정가 99,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 69,300,000원으로 내려온 상태입니다. 그러나 김민수의 임차보증금 70,000,000원이 최저가를 웃돌고, 제공된 배당 시나리오상 2,347,400원이 미배당으로 남아 매수인 인수 위험이 있습니다. 현재 회차의 실질취득 추정액은 약 71,647,400원이며, 추가 유찰 시 입찰가가 내려가더라도 보증금 미배당액이 증가해 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다.
무엇보다 근저당권의 말소 표시와 후속 채권최고액 변경 기재가 함께 존재하므로, 현재 계산된 권리순위를 확정 사실로 받아들이면 안 됩니다. 권리순위 확인 전에는 입찰 판단을 보류하고, 임차보증금 인수 위험과 실제 배당순위를 원본 서류로 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
