부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동의 '프리랜드' 11층 1103호입니다. 2020년 8월 사용승인을 받은 11층 철근콘크리트 건물로, 감정평가상 업무시설이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 구덕신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 9,700만원에서 최저가 6,790만원으로 내려왔으니까요. 그러나 경매에서 중요한 가격은 단순히 법원에 납부하는 매각대금이 아닙니다. 낙찰대금과 매수인이 추가로 인수해야 하는 금액을 합친 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다. 특히 대상 호실의 보증금이 알려져 있지 않은 경우, 최저가만으로 싸고 비싼지를 결론낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 11층 1103호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 사용승인 2020.08.28 |
| 감정평가 범위 | 프리랜드 2층 201호 외 55개호 · 대상 호실은 1103호 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 현재 최저가 | 67,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 분석상 말소기준 | 2023.11.08 · 을구 4번 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 (선순위 등기 원본 재확인 필요) |
| 1103호 임차인 | 박은솔 · 2023.10.04 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞에 전입자가 있다
권리분석상 말소기준으로 지목되는 등기는 2023.11.08 접수된 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고, 근저당권자로 문정필이 기재되어 있습니다. 원문에는 서선희·김옥희도 근저당권자 항목에 기재되어 있어 정확한 권리자 구성 역시 등기원본으로 확인할 필요가 있습니다.
이 근저당보다 먼저 1103호 박은솔이 2023.10.04 전입했습니다. 날짜만 놓고 보면 말소기준보다 앞섭니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 법률상 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도와 점유, 유효한 임대차, 주민등록의 공시 기능, 선순위 권리의 존재 등을 함께 확인해야 합니다.
따라서 2020년 설정권의 실제 존속 여부와 말소 경위를 먼저 대조해야 합니다. 2023.11.08 근저당을 최종 말소기준으로 확정하거나, 박은솔의 대항력 및 선후순위를 단정하기에는 추가 확인이 필요합니다. 이 쟁점은 매수인이 인수할 보증금의 판단에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대상은 1103호 박은솔
건물에는 여러 호실의 전입자가 조사되어 있지만, 이번에 분석하는 1103호에 직접 연결되는 임차인은 박은솔 1명입니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 1103호 매수인에게 일괄 인수되는 채무처럼 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
박은솔 1103호 |
2023.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
박은솔의 전입일은 2023.10.04입니다. 확정일자·보증금·월차임·배당요구 사실은 확인되지 않습니다. 보증기관 대위변제 또는 임차인 지위 승계로 분류되는 신고는 아닙니다.
현재로서는 인수액 0원이라고 판단할 수도, 보증금 전액을 인수한다고 확정할 수도 없습니다. 보증금과 배당 가능액을 확인해야 실제 취득금액을 계산할 수 있습니다.
대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 큰 경우에는 배당액과 잔여 인수액을 함께 보아야 합니다. 보증금 일부가 배당되고 나머지가 인수되는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득가가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 이 유형의 물건은 낙찰가만 내려갔다고 경제적 부담이 같은 폭으로 줄어든다고 볼 수 없습니다.
③ 다른 호실 보증금 — 6,500만원을 1103호에 더하면 안 된다
배당 시뮬레이션에는 다른 호실에 속하는 보증금 합계 65,000,000원이 매수인 인수액으로 분류되어 있습니다. 해당 금액의 구성은 다음과 같습니다.
| 호실 | 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 |
|---|---|---|---|---|
| 904호 | 김승훈 | 2022.12.12 | 5,000,000원 | 530,000원 |
| 907호 | 김현정 | 2023.05.01 | 20,000,000원 | 미상 |
| 1003호 | 김영록 | 2022.02.25 | 40,000,000원 | 200,000원 |
| 합계 | 3명 | — | 65,000,000원 | — |
따라서 1103호 최저가 67,900,000원에 이 65,000,000원을 기계적으로 더해 실질취득가를 산출하는 것은 타당하지 않습니다. 각 호실의 매각 단위 및 실제 권리부담을 구분해야 하며, 1103호 자체의 인수액은 여전히 미상입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%가 시세 70%는 아니다
현재 최저매각가는 67,900,000원으로, 감정가 97,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 감정가 대비 29,100,000원 낮아졌습니다.
하지만 감정가는 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다. 같은 건물이나 인근의 비교 가능한 오피스텔에 대한 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 이 물건이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 가격 하락 추세 여부 역시 확인된 거래를 바탕으로 판단해야 합니다.
따라서 최저가 67,900,000원을 그대로 시세와 비교하는 방식은 임차보증금 문제가 해결된 이후에만 유효합니다. 인수액이 발생하면 그 금액을 더한 실질취득가와 최근 실거래 가격을 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
다음 표는 현재 최저매각가에서 집행비용을 차감하고 문정필 근저당권의 채권최고액을 배당하는 계산입니다. 다만 선순위 근저당과 임차보증금의 실제 배당순위가 확정되지 않았으므로 법원의 최종 배당 결과를 뜻하지는 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 문정필 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 6,277,800원 |
| 합계 | — | 67,900,000원 |
집행비용 1,622,200원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 권리의 효력·다른 배당요구 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 이 계산의 전제가 성립할 때에만 의미가 있습니다.
구덕신용협동조합의 과거 근저당과 변경·말소 기록이 어떻게 연결되는지, 공동담보 및 매각대금 배당 범위가 무엇인지 확인하지 않고서는 위 표를 최종 배당순위로 사용할 수 없습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 매각가는 하락하고 채권 미배당은 증가
| 매각 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 67,900,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 6,277,800원 |
| 2회 유찰(49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 13,725,540원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 27,727,879원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 60,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 다음 회차에서는 13,725,540원, 그다음 회차에서는 27,727,879원의 채권 미배당이 발생합니다. 이 수치는 근저당 채권자의 회수 부족액이며, 해당 근저당이 매각으로 소멸하는 경우 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 및 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 탐문 조사됐습니다. 주거용 이용 여부는 임차인의 대항력 판단과도 관계가 있습니다.
- 도로. 건물 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다. 차량 접근 가능 여부와 실제 주차타워 이용 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)· 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,544,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 지하철역과 상업시설 접근성은 입지상 참고 요소입니다. 다만 주거용 오피스텔은 일반 아파트와 이용·금융·수요 특성이 다르므로 최근 거래가격과 거래량을 확인하기 전에는 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 1103호 박은솔의 임대차계약 확인. 실제 보증금, 계약기간, 임대인, 계약 체결 시점, 인도 및 점유 상태를 확인해야 합니다. 계약서와 매각물건명세서, 현황조사서를 대조하는 것이 우선입니다.
- 확정일자와 배당요구 확인. 박은솔의 확정일자 및 배당요구 사실과 배당순위를 확인해야 합니다. 단순히 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 이유만으로 우선변제권까지 인정해서는 안 됩니다.
- 구덕신용협동조합 근저당 원본 대조. 2020.09.16 근저당의 말소 여부, 2023.09.15 변경등기의 효력, 공동담보 및 경매신청채권과의 관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재판정. 을구 4번 2023.11.08 근저당이 최종 기준인지, 그보다 앞선 유효한 권리가 존재하는지 확인한 뒤 임차인 대항력을 다시 판단해야 합니다.
- 호실별 매각 범위 확인. 감정평가에는 여러 호실이 함께 기재되어 있습니다. 1103호의 개별 매각 범위와 다른 호실 보증금·배당 계산의 적용 범위를 구별해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 인수보증금을 확정한 뒤 낙찰대금과 인수액을 합산하고, 취득세·명도비·관리비 등 추가 비용까지 고려해 실제 자금 소요를 계산해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
- 명도와 관리비 확인. 점유자의 실제 거주 여부, 인도 협의 가능성, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최신본 확인. 입찰 전 인수되는 임차권 및 특별매각조건에 관한 기재가 변경되었는지 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,790만원 낙찰”이 곧 “6,790만원 취득”은 아니다
이 사건의 겉모습은 단순합니다. 2020년 사용승인을 받은 주거용 오피스텔이 1회 유찰되어 감정가 9,700만원에서 최저가 6,790만원으로 내려왔습니다.
그러나 권리분석에서는 결코 단순하지 않습니다. 1103호 박은솔의 전입일은 2023.10.04로 분석상 말소기준인 2023.11.08보다 앞서고, 보증금과 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 더욱이 2020년 설정된 구덕신용협동조합 근저당의 말소·변경등기 관계까지 정리해야 대항력의 선후순위를 확정할 수 있습니다.
다른 호실의 알려진 보증금 6,500만원을 대상 호실의 인수금으로 잘못 합산해서도 안 됩니다. 1103호에 실제로 인수될 금액은 별도로 확인해야 하며, 그 금액이 확정되기 전에는 실질취득가를 제시할 수 없습니다.
따라서 현재 조건에서 감정가 대비 30% 인하만을 근거로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 임차보증금과 말소기준권리를 확정하고, 그 결과에 따른 실질취득가를 최근 실거래와 비교한 이후에야 입찰 여부를 판단할 수 있는 사건입니다.
