부산지방법원 2024타경59253. 부산광역시 동래구 온천동 프리랜드 8층 803호가 분석 대상입니다. 감정평가에 따르면 프리랜드는 2020년 8월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물이며, 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 이용하는 것으로 조사됐습니다.
건물은 롯데백화점 동래점 북측 인근에 있고 부산지하철 1호선 명륜역과 시내버스 정류장도 가까운 것으로 평가됐습니다. 입지 설명만 보면 접근성은 양호하지만, 경매 투자에서 더 중요한 문제는 이 오피스텔을 낙찰받을 때 실제로 얼마를 부담해야 하는가입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 회수되지 않고 매수인에게 승계된다면 낙찰가 외에 그 미배당 보증금을 부담할 수 있습니다. 이 사건은 803호의 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 사용승인 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 · 2021.12.08 소유권이전 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 3,700,000,000원 |
| 말소기준 검토 | 2024.07.17 경매개시결정이 기준으로 분류돼 있으나, 2020.09.16 근저당권 및 2023.09.15 변경등기와의 관계 확인 필요 |
| 803호 점유자 | 이신규 · 2023.06.05 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 구덕신용협동조합의 근저당권입니다. 2020년 9월 16일 채권최고액 4,440,000,000원으로 설정됐고, 2023년 9월 15일에는 채권최고액을 4,070,000,000원으로 변경한 등기가 확인됩니다. 해당 근저당권에는 공동담보목록 제2020-304호가 기재돼 있습니다.
그런데 최초 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 반면, 그 권리의 채무자 변경과 채권최고액 변경 기록은 후속 등기로 존재합니다. 따라서 원래 근저당권이 실제로 말소된 것인지, 변경등기를 통해 존속하는 것인지 확인하기 전에는 2024년 경매개시결정을 확정적인 말소기준권리로 볼 수 없습니다.
따라서 2020년 근저당권의 실제 말소 여부에 따라 이신규의 선순위 대항력 및 보증금 인수 판단이 달라질 수 있습니다. 전입일이 경매개시결정일보다 빠르다는 사실만으로 보증금 전액 인수 또는 인수 없음을 단정하면 안 됩니다.
한편 황기태 명의의 채권최고액 400,000,000원 근저당권은 2021.12.14 설정됐다가 2022.02.10 해지를 원인으로 말소된 이력이 있습니다. 이 근저당권과 구덕신용협동조합의 근저당권은 구분해서 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 803호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 프리랜드의 여러 호실에 걸쳐 49명의 점유자가 기재돼 있습니다. 그러나 이번 분석 대상은 803호이며, 해당 호실에 직접 기재된 점유자는 이신규 1명입니다. 다른 호실의 임차보증금을 803호 낙찰자가 모두 떠안는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
| 호실 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 803호 · 이신규 | 2023.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미확정 |
이신규는 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 점유자입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 대항력 성립 및 인수액을 별도 검토해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 아닙니다.
따라서 현재 판단은 대항력 가능·미상 / 우선변제 미상 / 매수인 인수 미확정입니다.
다른 호실 보증금 65,000,000원의 의미
건물 전체 현황조사에서 금액이 기재된 보증금은 다음과 같습니다. 이들은 모두 803호가 아닌 별개의 호실에 기재된 사람들입니다.
| 호실 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 803호 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 904호 · 김승훈 | 2022.12.12 | 5,000,000원 | 530,000원 | 별개 호실 |
| 907호 · 김현정 | 2023.05.01 | 20,000,000원 | 미상 | 별개 호실 |
| 1003호 · 김영록 | 2022.02.25 | 40,000,000원 | 200,000원 | 별개 호실 |
| 합계 | 다른 호실 | 65,000,000원 | — | 합산 금지 |
이 세 점유자의 보증금은 합계 65,000,000원입니다. 배당 계산에서는 이 합계를 매수인 인수액으로 처리하고 있으나, 모두 904호·907호·1003호의 보증금입니다.
그 금액은 803호에 특정된 인수액이 아니므로 실제 취득원가로 사용할 수 없습니다. 803호에 관한 인수 여부와 보증금을 별도로 확정해야 합니다.
③ 가격 분석 — 최저가 70%가 곧 할인 매입은 아니다
감정가는 97,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 67,900,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 저렴해 보일 수 있습니다.
그러나 가격 메리트를 판단하려면 최근 실거래와 비교해야 합니다. 특히 최근 12개월의 거래 수준, 가장 최근 거래금액, 상승·하락 방향을 확인해야 하는데, 현재 803호와 비교할 수 있는 실거래 기준이 확정되지 않았습니다.
따라서 67,900,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 여기에 임차보증금이 매수인에게 승계되는 경우라면 가격 비교 대상은 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 더한 실질취득비용이어야 합니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금 중 관련 비용을 제외한 금액이 임차인에게 배당되는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 달라지지 않을 수 있습니다.
803호는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 이러한 인수형인지부터 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 67,900,000원 기준)
현재 배당 계산에는 집행비용 1,622,200원이 반영되어 있고, 나머지 66,277,800원이 소유자 잔여금으로 산출돼 있습니다.
하지만 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구액은 3,700,000,000원인데 채권자 배당액은 반영되지 않았습니다. 더욱이 근저당권은 공동담보 관계여서 해당 호실에 배분되는 채권과 배당액을 별도로 검증해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 현재 산출액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 구덕신용협동조합 · 신청채권 | 3,700,000,000원 | 0원 집계 |
| 2. 803호 이신규 · 보증금 | 미상 | 확정 불가 |
| 잔여 · 소유자 교부(산출상) | — | 66,277,800원 |
채권자 배당이 반영되지 않은 계산 결과입니다. 소유자 잔여 66,277,800원은 실제 교부 확정액이 아니며, 당해세·임차인 배당·배당순위 등도 추가 확인이 필요합니다. 803호의 보증금 인수액을 0원으로 확정한 의미도 아닙니다.
따라서 현재 산출표를 실제 배당순서나 확정 배당액으로 신뢰할 수 없습니다. 공동담보 채권관계와 해당 호실의 배당 대상 채권을 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 집계상 소유자 잔여 | 803호 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 미확정 |
| 2회 유찰 · 49% | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 미확정 |
| 3회 유찰 · 약 34% | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 미확정 |
각 회차의 소유자 잔여금은 현재 배당 계산의 산출값이며, 실제 채권자 배당 및 임차보증금 관계를 반영한 확정액이 아닙니다. 회차별 최저매각가 역시 해당 조건으로 유찰될 경우의 시나리오입니다.
2회 유찰 시 최저가는 47,530,000원, 3회 유찰 시에는 33,270,999원으로 낮아지는 것으로 제시됩니다. 하지만 이것만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수는 없습니다.
만약 803호 임차인이 낙찰자에게 보증금 잔액을 청구할 수 있는 지위라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금의 인수 위험이 커질 수 있습니다. 반대로 선순위 권리관계에 따라 인수되지 않는 임차권으로 확인된다면 낙찰가 중심으로 취득비용을 검토할 수 있습니다.
인수액이 확인되지 않은 상태에서는 47,530,000원이나 33,270,999원으로 최저가가 내려가더라도 가격 경쟁력이 개선됐다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설인 오피스텔, 단독주택과 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 부산지하철 1호선 명륜역과 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 사용승인일은 2020.08.28입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워·도시가스 개별난방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔로서 주거용 이용이 조사됐습니다. 일반 아파트와 동일한 수요와 가격 구조를 가정하기보다 주거용 오피스텔의 임대수요와 매매수요를 구분해 검토해야 합니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다. 차량 진입 가능 여부와 별개로 주차타워 이용 여건도 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 기재되지 않았습니다. 다만 개별 803호의 내부 상태와 수리 필요성은 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적인 입지 요소지만, 해당 호실의 최근 실거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 여러 호실이 연관된 공동담보 경매라는 점도 매각 진행과 권리 검토에서 유의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 구덕신용협동조합의 2020.09.16 근저당권, 2023.09.15 채권최고액 변경등기, 2024.07.17 경매개시결정 사이의 관계를 원본 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다. 특히 최초 근저당권의 말소 표시가 실제로 어떤 효력을 갖는지 확인이 우선입니다.
- 803호 임차계약 확인. 이신규의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 전입 유지 여부 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일 2023.06.05만으로 인수 여부를 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 확인. 803호에 관한 대항력 있는 임차인, 미배당 보증금 인수 가능성, 매각조건의 특별한 부담이 있는지 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
- 타 호실 보증금 혼입 방지. 김승훈(904호) 5,000,000원, 김현정(907호) 20,000,000원, 김영록(1003호) 40,000,000원을 803호 인수금액으로 더해서는 안 됩니다. 공동담보와 임차권은 호실별로 구분해야 합니다.
- 공동담보 채권·배당 검증. 구덕신용협동조합 청구액 3,700,000,000원과 803호 관련 담보채권, 실제 배당순서를 구분해 확인해야 합니다. 산출상 소유자 잔여금을 실제 교부 확정금액으로 취급하지 마세요.
- 최근 실거래·시세 확인. 동일 건물 또는 비교 가능한 주거용 오피스텔의 최근 거래를 확인한 뒤, 낙찰가가 아닌 실제 인수액을 포함한 취득비용을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 803호 점유자의 실제 거주와 퇴거 조건을 확인해야 합니다. 대항력 및 인수 문제가 해소되지 않은 상태에서는 명도비용과 인도 시점도 확정하기 어렵습니다.
- 관리비·공과금 점검. 공용부분 관리비 체납, 주차타워 이용·유지비, 전기·수도·가스 관련 정산 사항을 관리주체와 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 사건별·호실별로 검토하고, 매각기일까지 변경 사항이 있는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저 확정해야 할 것은 인수액”
프리랜드 803호는 감정가 97,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 67,900,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 숫자만 보고 저가 매입 기회라고 판단하기에는 중요한 확인 사항이 남아 있습니다.
첫째, 803호 이신규의 보증금이 미상이므로 매수인이 실제로 떠안을 금액을 확정할 수 없습니다. 둘째, 2020년 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 2023년 변경등기가 상충해 임차인의 선순위 여부부터 재검토해야 합니다. 셋째, 채권자 배당이 반영되지 않은 배당 계산과 타 호실 보증금 65,000,000원의 합산은 그대로 믿어서는 안 됩니다.
명륜역 인근이라는 입지적 장점은 분명한 검토 요소지만, 매매 시세가 확인되지 않았고 실질취득비용도 확정되지 않았습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 그 자체가 투자수익을 보장하지는 않습니다.
종합 판단은 입찰 보류·권리 재검증 우선입니다. 해당 호실의 임차권, 근저당권의 존속과 말소기준, 실제 배당 및 인수액을 확인한 뒤에야 가격 메리트와 입찰 상한을 판단할 수 있습니다.
