64,400,000원
부산지방법원 2024타경59253. 부산광역시 동래구 온천동 프리랜드 3층 304호는 업무시설로 등재돼 있으나 실제로는 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사디에스디앤씨이고, 구덕신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 사건 청구금액은 3,700,000,000원입니다. 다만 등기상 공동담보와 다수 호실이 관련된 사건이므로 이 금액을 304호 한 세대의 채무로 단정해서는 안 됩니다.
304호의 가장 중요한 권리관계는 고다경의 주택임차권등기입니다. 주민등록일은 2021.10.05, 확정일자는 2023.10.16, 임차권등기일은 2023.11.15이며 임차보증금은 60,000,000원입니다. 제공된 말소기준권리인 2023.12.01 가압류보다 앞선 임차권이어서, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 경우 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 3층 304호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 중 3층 |
| 사용승인일 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 | 92,000,000원 |
| 최저매각가 | 64,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 말소기준권리 | 2023.12.01 가압류 · 김시은 · 청구금액 466,000,000원(산정 기준) |
| 304호 임차권 | 고다경 · 보증금 60,000,000원 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
제공된 산정에서는 김시은의 2023.12.01 가압류가 말소기준권리로 제시됩니다. 이에 따르면 해당 가압류와 2024.07.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 고다경의 주택임차권은 그보다 앞서 등기돼 있으며, 주민등록과 확정일자도 확인됩니다. 중요한 것은 임차권등기 자체의 존재뿐 아니라 어떤 권리가 실제 최선순위로 남아 있는지, 배당에서 보증금이 얼마만큼 충당되는지입니다.
② 임차인 분석 — 304호 고다경의 6,000만원
| 임차인 / 호실 | 주민등록 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 고다경 304호 전유부분 전부 |
2021.10.05 2023.10.16 점유개시 2021.10.04 |
60,000,000원 | 대항력 있음(제시 기준) 우선변제 있음 미배당분 인수 가능 보증기관 승계 아님 |
304호의 확인된 임차인은 고다경 1명입니다. 2021.10.04 임대차계약을 체결하고 같은 날 점유를 개시했으며, 2021.10.05 주민등록, 2023.10.16 확정일자, 2023.11.15 주택임차권등기가 확인됩니다. 보증금은 60,000,000원이고 차임은 150,000원으로 등재돼 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 실제 시세 할인은 미확인
감정가는 92,000,000원이며 한 차례 유찰을 거친 현재 최저매각가는 64,400,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준이지만 감정가 할인율이 곧 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
동일 건물·유사 면적의 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 6,440만원이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 임차권 미배당분을 인수하게 된다면 실제 취득비용은 낙찰대금보다 높아질 수 있습니다.
| 경매 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 304호 임차권 영향 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 64,400,000원 | 70% | 제공된 배당표상 고다경 보증금 60,000,000원 전액 배당 가정 |
| 2회 유찰 가정 | 45,080,000원 | 49% | 보증금보다 낮은 낙찰가 · 미배당분 인수 가능 |
| 3회 유찰 가정 | 31,555,999원 | 34.3% | 보증금보다 낮은 낙찰가 · 미배당분 인수 가능 |
고다경의 보증금 60,000,000원이 대항력으로 보호되고, 다른 우선권리의 영향 없이 미배당분을 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 낙찰대금 + 인수 보증금의 합계가 보증금 60,000,000원 수준에 가까워질 수 있습니다. 실제 금액은 집행비용, 배당순위 및 선순위 권리 확인 결과에 따라 달라집니다.
④ 예상배당표 (현재 매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,559,200원 |
| 1. 임차인 고다경 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 2,840,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 64,400,000원 |
제시된 예상배당을 그대로 옮긴 조건부 시뮬레이션입니다. 구덕신용협동조합의 근저당권 존속 여부, 공동담보 배당관계, 당해세 및 최우선변제 등이 결과에 영향을 줄 수 있으므로 실제 배당을 확정한 표로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차타워설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정조사에서는 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 파악됐습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)에 해당합니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 역세권 인접과 주거용 이용은 입지 판단에 참고할 요소이나, 실제 매매가격과 거래량이 확인되지 않아 가격 수준이나 매도 소요기간을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 대조. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부, 2023.09.15 변경등기의 효력 및 현재 등기상 존속관계를 확인하세요.
- 공동담보 범위. 근저당의 공동담보목록과 304호 배당에 영향을 줄 수 있는 다른 담보물건의 관계를 검토하세요.
- 임차권의 선순위 여부. 고다경의 주민등록·점유개시·확정일자·임차권등기가 최선순위 담보권과 어떤 관계에 있는지 확인하세요.
- 보증금 실제 배당액. 고다경의 60,000,000원이 실제로 전액 배당될 수 있는지, 배당 후 미회수액과 임차권 말소 여부를 확인하세요.
- 호실별 임차인 구분. 904호·907호·1003호 등 다른 호실 임차인의 보증금을 304호 매수인 인수액에 포함하지 마세요.
- 낙찰가와 실질취득비용. 배당액에 따라 인수 보증금이 발생하면 낙찰대금에 이를 더해 취득비용을 계산하세요. 보증금보다 낮은 낙찰가가 반드시 유리한 것은 아닙니다.
- 관리비·명도. 미납 공용관리비, 현 점유상태, 임차권자의 인도 조건과 명도에 필요한 비용을 확인하세요.
- 시세 검증. 프리랜드 동일·유사 면적의 최근 실거래가격을 확인한 뒤 실질취득비용과 비교하세요.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 배당요구 및 채권신고 내역을 대조하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수액 확인이 먼저”
부산 프리랜드 304호는 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 92,000,000원에서 64,400,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다.
304호에는 60,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다. 현재 예상배당표대로라면 해당 보증금은 전액 배당돼 매수인이 이를 인수하지 않는 결과가 가능하지만, 등기상 선순위 근저당의 현재 효력과 실제 배당순위를 검증해야 합니다. 또한 전체 집계에 나타난 다른 호실의 인수 보증금 65,000,000원을 304호의 인수액으로 혼동해서는 안 됩니다.
추가 유찰 시 낙찰가가 고다경의 보증금보다 낮아지더라도, 대항력 있는 보증금 미배당분을 매수인이 떠안는다면 실질취득비용은 보증금 60,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않을 수 있습니다. 시세 자료가 없는 만큼 그 금액이 시장가격보다 유리한지도 아직 판단할 수 없습니다.
결론은 권리 검증 전 입찰 보류입니다. 고다경 보증금의 실제 배당액, 구덕신용협동조합 근저당의 우선순위, 공동담보 관계를 확인한 다음에야 304호의 실질취득비용을 산정하고 입찰가격의 적정성을 평가할 수 있습니다.
