부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 본건 1004호에는 정민우가 2022.02.16 전입한 것으로 확인됩니다. 기준일로 제시된 2024.07.17보다 앞선 전입이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 대항력 및 매수인 승계 범위를 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 98,000,000원만으로 실질취득가나 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

감정가 / 최저가

98,000,000원

신건 · 유찰 0회

실질취득

산정 불가

1004호 보증금 미상

매수인 인수

금액 미상

대항력·승계 범위 확인 필요

핵심지표

점유 1명

정민우 · 2022.02.16 전입

부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 ‘프리랜드’ 10층 1004호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)이면서 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 11층이며 사용승인일은 2020.08.28입니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨입니다.

등기 흐름에서는 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권이 채권최고액 4,440,000,000원으로 설정됐고, 2023.09.15 변경계약으로 채권최고액 4,070,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 해당 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 정리되어 있고, 권리분석 기준일은 2024.07.17 임의경매개시결정으로 제시됩니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경59253
소재지	부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 10층 1004호 (온천동, 프리랜드)
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용
건물	철근콘크리트구조 11층 · 사용승인 2020.08.28
소유자	주식회사디에스디앤씨
감정가 / 최저가	98,000,000원 / 98,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원
매각기일	2026.10.02

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1004호 전입 확인

본건에서 가장 중요한 것은 등기부상 후순위 권리가 아니라 1004호 점유관계입니다. 정민우는 2022.02.16 전입한 것으로 확인되어 2024.07.17 경매개시결정일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 사용자 지정 기준에 따라 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

임차인 분석 — 본건 1004호 실제 점유자 1명

임차인	호실	전입일	보증금	배당요구	권리판정
정민우	1004호	2022.02.16	미상	미상	대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상

⛔ 실질취득액을 아직 계산할 수 없는 이유 정민우의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 매수인이 그 잔액을 승계할 수 있으므로, 실질취득액은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 됩니다. 현재 단계에서는 최저가 98,000,000원을 실질취득가로 볼 수 없습니다.

⚠️ 다른 호실 보증금 65,000,000원은 본건에 합산하지 않는다 배당 시뮬레이션에는 김승훈 904호 보증금 5,000,000원, 김현정 907호 보증금 20,000,000원, 김영록 1003호 보증금 40,000,000원이 매수인 인수 항목으로 잡혀 있습니다. 합계는 65,000,000원이지만 이들은 본건 1004호가 아닌 다른 호실이므로 1004호 실질취득액에 더해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득액 확정’이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 같은 98,000,000원이며 유찰 0회의 신건입니다. 그러나 본건은 1004호 임차보증금이 확인되지 않았기 때문에 가격 판단의 기준이 되는 실질취득액 자체가 열려 있습니다. 따라서 “98,000,000원이 싸다” 또는 “감정가 대비 메리트가 있다”고 평가할 단계가 아닙니다.

특히 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 발생하면 낙찰가가 낮아져도 매수인의 부담이 함께 커질 수 있습니다. 이 물건은 유찰률보다 먼저 정민우의 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계를 확정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 시뮬레이션)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,164,000원
임차인 김승훈 · 904호	5,000,000원	0원
임차인 김현정 · 907호	20,000,000원	0원
임차인 김영록 · 1003호	40,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	95,836,000원

위 표의 904호·907호·1003호 보증금은 1004호 매수인의 실제 인수액으로 보지 않습니다. 또한 신청채권 청구액은 3,700,000,000원인데 시뮬레이션상 채권자 배당과 미배당이 모두 0원으로 계산되어 있으므로 실제 배당순위·채권액은 매각기일 전 원문 서류로 다시 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (시뮬레이션 98,000,000원)

집행비용 2,164,000원과 소유자 잔여 95,836,000원으로 계산된 시뮬레이션입니다.

회차별 미배당

현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시 미배당 값은 모두 0원으로 제시되어 있습니다.

✅ 등기상 확인되는 부분 황기태의 채권최고액 400,000,000원 근저당은 2022.02.10 해지로 말소됐고, 2024.07.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

⛔ 본건의 핵심 리스크 1004호 정민우의 전입일은 2022.02.16으로 기준일 2024.07.17보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태라 대항력·우선변제·매수인 승계 범위를 확정할 수 없습니다. 이 금액이 확정되기 전에는 98,000,000원을 기준으로 투자수익이나 가격 메리트를 계산하는 것이 적절하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

용도. 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
입지. 부산광역시 동래구 온천동 롯데백화점 동래점 북측 인근으로, 공동주택·오피스텔·단독주택·점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 사용승인일은 2020.08.28입니다. 승강기·공동현관·주차타워·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

1004호 보증금 확인. 정민우의 임대차계약서상 보증금이 얼마인지가 실질취득액을 결정하는 핵심입니다.
확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능 여부와 배당 후 남는 보증금이 있는지 확인해야 승계 범위를 계산할 수 있습니다.
실제 점유 확인. 전입신고만이 아니라 현재 1004호를 누가 실제 점유하고 있는지 현장과 관련 서류를 대조해야 합니다.
다른 호실과 분리. 904호·907호·1003호의 알려진 보증금 65,000,000원을 본건 1004호 인수액에 합산하지 마십시오.
등기 원본 재확인. 구덕신용협동조합 근저당의 말소 상태와 2023.09.15 변경등기, 2024.07.17 경매개시결정의 관계를 최신 등기부로 확인해야 합니다.
배당표 재검증. 신청채권 청구액 3,700,000,000원과 배당 시뮬레이션 결과 사이에 차이가 크므로 실제 채권·공동담보·배당관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “98,000,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다

이 물건은 신건 최저가가 98,000,000원으로 명확하지만, 그 숫자만으로는 매수비용을 설명하지 못합니다. 본건 1004호에는 정민우가 2022.02.16 전입한 것으로 확인되고, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 매수인 승계액 역시 금액 미상입니다.

반대로 시뮬레이션에 들어간 65,000,000원의 보증금은 904호·907호·1003호 임차인 금액이므로 1004호 매수비용에 합산해서는 안 됩니다. 결국 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 1004호 임대차의 실체를 확인해 실질취득액을 먼저 확정하는 것입니다. 그 확인 전까지 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 안전합니다.

부동산임의경매

1004호 점유자 보증금이 미상 — 98,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 된다

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1004호 전입 확인

임차인 분석 — 본건 1004호 실제 점유자 1명

② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득액 확정’이 먼저

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 시뮬레이션)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “98,000,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다

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