부산지방법원 2024타경59253. 이번 물건은 부산광역시 동래구 온천동 프리랜드 9층 906호입니다. 감정평가서상 업무시설이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 롯데백화점 동래점 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 감정가는 97,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 67,900,000원입니다.
겉으로 보이는 가격만 보면 관심이 생길 수 있습니다. 그러나 이 사건에서 우선 봐야 할 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 이후 실제 부담할 금액입니다. 906호에 등재된 임차인 정성호는 2022.05.03 전입한 것으로 나타나지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 또한 2020년 설정된 근저당권의 말소 표시와 이후 변경등기의 관계가 있어 말소기준권리도 원본 대조가 필요합니다.
여기에 구덕신용협동조합의 신청채권 청구액은 3,700,000,000원으로 기재돼 있고, 감정평가 대상도 프리랜드 201호 외 55개호에 걸쳐 있습니다. 따라서 건물 전체에 관한 채권·점유·배당 정보를 906호 한 개 호실의 부담으로 단순 환산하지 않는 것이 분석의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 9층 906호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 중 9층 · 사용승인일 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 3,700,000,000원 (사건 청구액, 906호 단독 배당채권액으로 확정 불가) |
| 본건 임차인 | 정성호 · 906호 · 2022.05.03 전입 |
| 보증금 / 인수액 | 미확정 / 미확정 |
| 등기 열람 기준 | 2026.09.19 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재확인이 필요하다
등기 흐름에서 가장 중요한 부분은 구덕신용협동조합의 근저당권입니다. 2020.09.16 설정 당시 채권최고액은 4,440,000,000원이며, 2023.09.15 변경등기에는 4,070,000,000원으로 기재됩니다. 최초 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 반면 관련 변경등기에는 별도의 이력이 남아 있어, 실제 말소 범위와 효력을 확인해야 합니다.
황기태 명의의 근저당권은 2021.12.14 채권최고액 400,000,000원으로 설정됐다가 2022.02.10 해지로 말소된 이력이 있습니다. 이는 별도로 확인되는 과거 담보권이며, 현재 남아 있는 담보권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
또한 구덕신용협동조합의 최초 근저당권에는 공동담보목록 제2020-304호가 기재돼 있습니다. 사건 전체 청구액과 공동담보 구조를 고려할 때, 개별 호실에 실제로 적용되는 채권 및 배당관계는 호별 매각내역을 통해 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 906호 정성호, 대항력 가능·미상
본건 906호에 연결되는 임차인 기록은 정성호 1명입니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 이름과 전입일이 나타나지만, 보증금·확정일자 및 배당요구 사실은 확인되지 않습니다. 실제 점유와 임대차관계도 원본 확인이 필요한 상태입니다.
| 호실 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 906호 · 정성호 | 2022.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 확인 불가 | 해당 없음 |
| 임차인 | 정성호 |
|---|---|
| 점유 관련 호실 | 906호 |
| 전입신고일 | 2022.05.03 |
| 보증금 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 확인되지 않음 |
| 대항력 판단 | 대항력 가능·미상 · 말소기준권리 확정 필요 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 확인 전 판단 불가 |
| 매수인 인수 | 보증금 미상으로 산정 불가 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
③ 6,500만원 인수 추정 — 906호 보증금이 아니다
이 사건의 배당 추정에는 매수인 인수 65,000,000원이 표시돼 있습니다. 그러나 그 금액을 구성하는 임차인은 모두 906호가 아닌 다른 호실에 있습니다.
| 관련 호실 | 임차인 | 보증금 | 본건 적용 |
|---|---|---|---|
| 904호 | 김승훈 | 5,000,000원 | 906호 제외 |
| 907호 | 김현정 | 20,000,000원 | 906호 제외 |
| 1003호 | 김영록 | 40,000,000원 | 906호 제외 |
| 합계 | 다른 호실 | 65,000,000원 | 합산 금지 |
반대로 이 합계가 906호에 해당하지 않는다고 해서 906호 자체의 인수액이 0원이라는 뜻도 아닙니다. 정성호의 보증금이 밝혀지고 대항력 및 배당관계가 확정돼야 낙찰 이후 부담액을 계산할 수 있습니다.
④ 가격 비교 — 감정가 대비 70%여도 시세보다 싼지는 모른다
현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 그러나 프리랜드 906호의 최근 실거래 가격과 최근 12개월 거래 평균이 확인되지 않아 실질적인 시세 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 법원 매각가격의 변화일 뿐, 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 67,900,000원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 47,530,000원 | 인수액 별도 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 33,270,999원 | 인수액 별도 |
향후 회차는 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각기일·최저가 변경은 법원 매각공고 확인이 필요합니다. 각 회차의 실질취득액은 906호의 보증금과 인수관계가 확정되기 전까지 계산할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (현재 최저가 67,900,000원 가정)
집행비용은 1,622,200원으로 추정돼 있습니다. 이후 66,277,800원이 소유자 교부액 형태의 잔여금으로 표시되지만, 신청채권자의 배당액이 0원으로 처리된 산정 결과이므로 이를 실제 소유자가 받을 확정 잔여금으로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 구덕신용협동조합 신청채권 | 3,700,000,000원 | 0원* |
| 2. 채권자 배당 미반영 잔액 | — | 66,277,800원 |
| 906호 정성호 보증금 인수 | 미상 | 산정 불가 |
* 신청채권 배당 0원은 현재 추정표에 채권자 배당이 반영되지 않은 값입니다. 실제 배당액이 0원으로 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 채권자 우선순위, 공동담보, 실제 채권액, 세금 및 임차인의 최우선변제 등을 반영한 재산정이 필요합니다.
⑥ 공동담보·다수 호실 — 사건 전체와 906호는 구분해야 한다
감정평가서에는 프리랜드 전체 58개호 중 201호 외 55개호가 평가 대상으로 기재돼 있습니다. 여러 호실을 함께 평가한 경매 사건이므로, 건물 전체의 임차인 현황과 906호의 권리관계를 구분해야 합니다.
- 공동담보. 구덕신용협동조합 근저당권에 공동담보목록 제2020-304호가 기재돼 있습니다. 실제 담보목적물과 호실별 권리관계를 확인해야 합니다.
- 신청채권액. 청구액 3,700,000,000원은 사건 청구액입니다. 906호 한 호실의 확정 부담액으로 볼 수 없습니다.
- 다른 호실 임차인. 904호·907호·1003호 임차인의 확인된 보증금 합계 65,000,000원은 906호 임차보증금과 구별해야 합니다.
- 906호 임차인. 정성호의 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·실제 점유와 배당관계의 추가 확인이 필요합니다.
- 호별 매각조건. 개별매각인지 일괄매각인지와 각 호실에 적용되는 매각물건명세서·배당관계를 반드시 대조해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 감정평가서상 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 업무시설이지만 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 및 도시가스 개별난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 155.0㎡, 공시지가 2,544,000원/㎡이며 토지는 대체로 평탄합니다. 해당 토지면적은 906호 전유면적이 아닙니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 개별 906호의 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 도시철도 접근성과 상업시설 인접성은 입지상 장점이나, 주거용 오피스텔의 실제 환금성과 적정가격은 최근 거래 및 임대차 수요 확인 전까지 판단을 유보해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 2023.09.15 채권최고액 변경등기가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 정성호 임대차계약 확인. 906호 정성호의 임대차계약서, 보증금, 월차임, 확정일자 및 계약 변경 내역을 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입일 2022.05.03만으로 결론을 내리지 말고 실제 점유, 주거용 사용, 말소기준권리 선후관계를 종합해 판단해야 합니다.
- 배당요구·인수 확인. 정성호의 배당요구 여부와 실제 배당 가능액, 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 매각물건명세서와 배당관계로 확인해야 합니다.
- 타 호실 분리. 904호·907호·1003호 보증금 합계 65,000,000원을 906호 보증금으로 착각하지 말아야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-304호와 사건 전체의 매각단위, 신청채권 청구액 3,700,000,000원의 적용범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 신청채권 배당 0원, 소유자 잔여 66,277,800원이라는 추정값을 실제 배당예상액으로 확정하지 말고 채권자 배당을 반영해 재계산해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 유사한 주거용 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격과 가격 흐름을 확인하고 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 현장 점검. 906호 내부 상태, 실제 거주자, 관리비 체납, 주차타워 이용 및 임대차 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.11.06 매각기일과 최저가 67,900,000원, 매각조건 및 변경공고 여부를 법원 공고 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실제로 얼마를 떠안느냐”
부산 프리랜드 906호는 감정가 97,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 67,900,000원까지 내려왔습니다. 명륜역 인근이라는 입지적 장점도 있습니다. 그러나 이러한 사실만으로 투자성이 좋거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
현재 가장 중요한 문제는 906호 정성호의 보증금과 대항력 판단이 확정되지 않았다는 점입니다. 또한 2020년 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 이후 변경등기를 대조해야 말소기준권리를 명확히 판단할 수 있습니다. 배당 추정에 등장하는 65,000,000원의 인수보증금도 다른 호실에 관한 것으로, 본건의 실제 취득비용에 더할 근거가 없습니다.
배당 측면에서도 신청채권 3,700,000,000원에 대한 배당이 반영되지 않은 채 소유자 잔여금이 계산돼 있으므로, 현재 추정배당표만 믿고 입찰 판단을 하는 것은 적절하지 않습니다. 실거래 비교 역시 확인되지 않아 가격 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 확인형 물건입니다. 정성호의 보증금·대항력, 구덕신용협동조합 근저당권의 말소관계, 공동담보 및 호별 매각조건을 먼저 정리해야 합니다. 그 이후에야 실제 인수금액을 반영한 실질취득액과 시세를 비교할 수 있습니다. 70%라는 최저가 비율은 매력의 증거가 아니라, 아직 검증해야 할 숫자일 뿐입니다.
