63,700,000원
부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 3층 303호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 91,000,000원, 현재 최저매각가는 63,700,000원입니다. 업무시설로 등재된 오피스텔이지만 감정평가상 주거용으로 이용되는 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 경매 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다.
표면적으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건입니다. 그러나 등기부에는 권태우 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 임차보증금 70,000,000원이 최저매각가보다 큽니다. 특히 배당계산상 미배당 보증금이 남는 구조이므로, 최저가와 실제 취득비용을 분리해서 판단해야 합니다.
또한 등기상 2020년 근저당권과 2023년 변경등기의 관계를 반드시 확인해야 합니다. 현재 배당계산은 2023년 가압류를 말소기준으로 취급하지만, 선행 근저당의 실제 존속 여부에 따라 임차인의 우선순위와 매수인 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 단순한 유찰 할인물건으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 3층 303호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 사용승인일 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 91,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 주요 임차권 | 권태우 · 보증금 70,000,000원 · 2024.02.23 임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 확인이 핵심
2020년 근저당권의 실제 말소·존속 상태가 확정되어야 303호 임차권의 우선순위를 판단할 수 있습니다. 원본 확인 전에는 2023년 가압류가 확정적인 말소기준이라고 단정해서는 안 됩니다.
303호의 권태우 임차권은 2022.01.22 임대차계약을 체결하고, 2022.02.11 주민등록 및 점유를 시작한 것으로 등기되어 있습니다. 확정일자는 2022.01.24이며, 2024.02.23 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이는 2023.12.01 가압류보다 앞선 권리관계이지만, 2020년 선행 근저당보다 늦습니다.
제시된 배당계산에서는 권태우의 보증금을 우선 배당하고 부족분을 매수인이 인수하도록 계산했습니다. 다만 그 결과가 실제 매각조건과 일치하는지는 말소기준, 임차권의 대항요건, 배당순위와 매각물건명세서를 대조해 최종 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 303호 보증금 70,000,000원
경매 목적물인 303호에 직접 연결되는 임차권자는 권태우 1명입니다. 등기부에 임차권등기가 설정되어 있으며, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 확인됩니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권태우 | 303호 · 주거용 건물의 전부 | 70,000,000원 | 대항요건 확인 선순위 여부 재확인 |
확정일자·배당요구 | 조건부 인수 추정 7,846,600원 |
| 임대차계약일 | 2022.01.22 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.01.24 |
| 주민등록일 | 2022.02.11 |
| 점유개시일 | 2022.02.11 |
| 임차권등기일 | 2024.02.23 |
| 임차보증금 | 70,000,000원 |
| 배당계산상 우선배당 | 62,153,400원 |
| 배당계산상 부족액 | 7,846,600원 |
현황조사에는 프리랜드의 다른 호실에 관한 점유·전입 내역도 다수 확인됩니다. 그중 김승훈의 보증금 5,000,000원은 904호, 김현정의 20,000,000원은 907호, 김영록의 40,000,000원은 1003호에 관한 내용입니다. 이 금액들은 303호 임차보증금에 합산해서는 안 됩니다.
전체 배당계산에 표시된 매수인 인수 추정 합계 72,846,600원에는 다른 호실의 보증금이 포함되어 있습니다. 따라서 이를 303호 한 세대의 인수액으로 보는 것은 부적절합니다. 이 보고서에서는 303호 권태우의 배당 부족분 7,846,600원만을 해당 호실의 조건부 인수 추정액으로 구분합니다.
③ 실질취득금액 — 유찰해도 인수 위험은 남는다
보증금이 최저매각가보다 높은 대항력 인수형 사건에서는 낙찰가격만 떨어진다고 실질취득비용도 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 매각대금에서 임차인이 배당받는 금액이 줄어들면 그만큼 미배당 보증금이 증가할 수 있기 때문입니다.
| 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 91,000,000원 | 평가 기준액 |
| 현재 최저매각가 | 63,700,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 303호 임차보증금 | 70,000,000원 | 최저매각가 초과 |
| 303호 인수 추정액 | 7,846,600원 | 배당계산상 미배당 보증금 |
| 실질취득 추정액 | 71,546,600원 | 최저가 + 인수 추정액 |
실질취득 추정액은 제시된 배당계산과 303호 임차보증금의 인수를 전제로 산정했습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았으며 실제 인수금액은 확정되지 않았습니다.
가격 판단은 최저가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다. 다만 이는 임차권의 선순위성과 인수 의무가 인정되는 경우의 분석입니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
아래는 현재 회차의 매각대금을 기준으로 한 배당 추정입니다. 임차인 권태우에게 우선 배당하는 계산을 적용한 것으로, 실제 법원 배당과 매수인 인수액이 확정되었다는 의미는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 권태우 · 우선변제 | 70,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 3,700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 303호 임차보증금 미배당 | — | 7,846,600원 |
집행비용은 1,546,600원으로 추정되었습니다. 신청채권자 및 가압류채권자의 배당액 0원은 제시된 시나리오 계산 기준입니다. 선행 근저당의 실제 효력과 배당순위가 확정되면 배당구조가 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락의 의미
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 김시은 가압류 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 63,700,000원 | 70% | 466,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 44,590,000원 | 49% | 466,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 31,212,999원 | 34.3% | 466,000,000원 |
회차별 최저매각가가 내려가더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우, 최저가 하락만큼 실질취득금액이 줄어들지는 않습니다. 특히 이 사건의 303호 임차보증금은 70,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다.
다른 호실의 임차보증금까지 합산한 전체 인수 추정액으로 303호 한 세대의 유찰 시나리오를 판단해서는 안 됩니다. 303호에 관한 회차별 인수액은 실제 배당순위와 집행비용을 다시 확인한 뒤 별도로 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 주상지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 주차타워 및 도시가스 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 명륜역과 상업시설 접근성을 갖춘 입지이지만, 오피스텔의 환금성은 임대수요·관리비·동일 건물 거래가격 및 임차보증금 구조를 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당의 말소 여부와 2023.09.15 변경등기를 대조해 실제 선순위 권리를 확정해야 합니다.
- 303호 임차권 확인. 권태우의 임대차계약, 주민등록, 점유개시, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 보증금 인수 확인. 7,846,600원은 배당계산에 따른 조건부 추정액입니다. 확정적인 매수인 인수금액으로 취급하지 말고 매각물건명세서와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 호실별 권리 분리. 904호·907호·1003호 등 다른 호실의 임차보증금을 303호 인수액에 합산하지 않아야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 최저가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자가 누구인지, 인도 가능 시점과 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 미납 관리비가 있는지, 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액을 확인해야 합니다.
- 등기·명세서 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행사항을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 중요한 것은 실제 인수액”
부산 프리랜드 303호는 감정가 91,000,000원에서 최저매각가 63,700,000원으로 내려온 주거용 오피스텔입니다. 하지만 보증금 70,000,000원의 임차권등기가 존재하고, 제시된 배당계산에서는 미배당 보증금 7,846,600원이 발생합니다. 이 인수가 인정될 경우 실질취득금액은 71,546,600원으로 추정됩니다.
가장 먼저 해결해야 할 과제는 2020년 구덕신용협동조합 근저당의 실제 효력과 303호 임차권의 선후관계입니다. 이 부분이 확정되지 않으면 배당과 인수에 관한 판단도 불완전합니다. 아울러 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트 역시 평가하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 선순위 권리와 임차보증금 인수 여부를 확정한 다음, 실질취득금액을 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 할인율이 아니라 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 되는지를 정확하게 확인하는 것입니다.
