부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 4층 402호입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가 현황에서는 주거용으로 이용되는 것으로 조사되었습니다. 이번 물건의 핵심은 낙찰가 자체보다 임차보증금의 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조에 있습니다.
매각대상인 402호에는 권혜주 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차계약일은 2021.12.30, 확정일자는 2021.12.31, 주민등록일은 2022.01.07, 점유개시일은 2022.01.15입니다. 임차보증금은 110,000,000원이고, 배당요구도 접수되었습니다.
제시된 권리분석에서는 2023.12.01 김시은 가압류를 말소기준권리로 계산하고 있습니다. 그보다 앞선 임차인의 점유·주민등록·확정일자에 따라 배당을 받고도 부족한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 사건입니다. 다만 선순위 근저당권의 말소 표시와 후속 변경등기 사이에 확인할 부분이 있어 최종 인수금은 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 4층 402호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔), 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 · 사용승인 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 | 127,000,000원 |
| 최저매각가 | 88,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 말소기준권리(산정) | 2023.12.01 김시은 가압류 · 466,000,000원 |
| 임차보증금 | 권혜주 · 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 임차권등기의 보증금이 핵심
등기 흐름에서 특히 주의할 점은 구덕신용협동조합의 근저당권입니다. 2020.09.16 설정된 채권최고액 4,440,000,000원의 근저당권은 기존 등기 자체가 말소된 것으로 표시되어 있으나, 2021.12.08 채무자 변경 및 2023.09.15 채권최고액을 4,070,000,000원으로 변경한 후속 등기도 나타납니다. 따라서 단순히 2023.12.01 가압류만을 말소기준으로 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 402호 권혜주의 권리
매각대상인 402호에 직접 대응하는 임차인은 권혜주 1명입니다. 다른 호실에서 조사된 점유자들의 보증금을 402호 낙찰자가 일괄 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
권혜주 402호 · 주거용 건물 전부 |
전입 2022.01.07 확정 2021.12.31 점유개시 2022.01.15 |
110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 배당요구 승계 없음 |
| 임대차계약일 | 2021.12.30 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.12.31 |
| 주민등록일 | 2022.01.07 |
| 점유개시일 | 2022.01.15 |
| 임차권등기 | 2024.01.19 · 을구 4번 |
| 배당요구일 | 2024.07.29 |
| 임차보증금 | 110,000,000원 |
| 예상배당액 | 86,899,800원 |
| 매수인 인수 추정 | 23,100,200원 |
권혜주는 임차권등기뿐 아니라 확정일자와 배당요구를 갖춘 임차인입니다. 산정된 말소기준을 전제로 하면 보증금에 대한 대항력과 우선변제권이 문제되며, 배당으로 반환받지 못한 금액은 매수인이 추가로 부담할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 8,890만원 낙찰이 8,890만원 취득은 아니다
감정가 127,000,000원의 70%인 88,900,000원까지 최저가가 낮아졌습니다. 일반적인 경매에서는 유찰에 따른 가격 하락을 기대할 수 있지만, 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조로 분석되고 있습니다.
현재 배당 가정에서는 낙찰대금에서 집행비용 2,000,200원을 제외한 86,899,800원이 권혜주에게 배당됩니다. 보증금 110,000,000원 중 부족한 23,100,200원을 매수인이 인수하는 것으로 계산하므로 실질취득 부담은 112,000,200원이 됩니다.
대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 인수금이 늘어납니다. 따라서 실질취득 부담은 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 최저가 88,900,000원만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
현재는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았으므로, 실질취득 추정액이 주변 매매시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 가격 메리트를 인정하려면 반드시 112,000,200원 수준의 실제 부담액을 기준으로 동일 건물·유사 오피스텔 거래가격과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,000,200원 |
| 1. 임차인 권혜주 · 우선변제 | 110,000,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 권혜주 미배당금 | — | 23,100,200원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다. 인수금은 낙찰대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액입니다. 선순위 근저당권의 효력 확인 결과에 따라 배당표 전체가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수 구조가 중요
| 매각 회차 | 최저매각가 | 가압류 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 88,900,000원 | 466,000,000원 | 인수 위험 |
| 2회 유찰 가정 | 62,229,999원 | 466,000,000원 | 인수 증가 가능 |
| 3회 유찰 가정 | 43,560,999원 | 466,000,000원 | 실질부담 재계산 |
회차가 진행될수록 표면적인 최저매각가는 낮아집니다. 그러나 권혜주의 보증금 반환채무가 매수인에게 남는다면 낙찰가 하락분만큼 임차인에게 돌아갈 배당이 감소하고, 매수인 인수금은 오히려 늘어날 수 있습니다.
특히 전체 임차인 배당 시나리오에 기재된 매수인 인수액 88,100,200원은 402호 권혜주의 미배당액뿐 아니라 다른 호실 임차인들의 보증금 65,000,000원을 합산한 수치입니다. 402호 단독 매수인의 실제 인수금으로 그대로 사용하면 과대계산 위험이 있습니다. 이번 물건의 판단에는 402호와 직접 관련된 임차권을 우선 적용해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택과 각종 점포가 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용되는 것으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 명륜역 및 상업시설 접근성은 긍정적인 입지 요소입니다. 다만 오피스텔의 환금성과 적정가격은 실제 거래사례로 확인해야 하며, 현재 실질취득 부담에 대한 시세상 할인 여부는 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 402호 임차권 인수 범위. 권혜주의 대항력·우선변제권·배당요구 효력과 낙찰 후 미배당 보증금 반환책임을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 선순위 근저당권. 구덕신용협동조합 근저당권의 말소와 변경등기 관계, 공동담보 설정 및 실제 말소기준권리를 반드시 재검토하세요.
- 실질취득액 재계산. 현재 기준 추정 부담은 112,000,200원입니다. 입찰가격이 달라지면 배당 가능액과 인수금도 다시 산정해야 합니다.
- 다른 호실 임차인 구분. 프리랜드 내 다른 호실의 임차보증금을 402호 매수인에게 일괄 귀속시키지 않도록 경매대상 호실과 임대차 목적물을 대조하세요.
- 점유와 명도. 주거용 오피스텔로 이용되고 있으므로 현재 실제 점유자, 임차권등기 이후 점유관계, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 최저가 88,900,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 부담을 기준으로 동일 건물 또는 유사 오피스텔 시세와 비교하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 미납 여부와 낙찰 후 부담 가능한 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신 상태로 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낙찰가가 낮아도 실질취득은 낮지 않다”
이 물건의 최저매각가는 88,900,000원입니다. 감정가 127,000,000원에서 1회 유찰되어 70% 수준까지 내려왔기 때문에 표면적으로는 가격이 많이 낮아진 것처럼 보입니다.
하지만 402호에는 보증금 110,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 제시된 현재 배당 가정에 따르면 낙찰대금 중 임차인 배당은 86,899,800원이고, 부족한 23,100,200원은 매수인이 인수할 수 있습니다.
결국 현 회차의 실질취득 부담은 112,000,200원으로 추정됩니다. 낙찰가가 더 떨어지더라도 미배당 보증금이 증가하면 실질취득 부담은 보증금 수준에 머물게 됩니다. 주변 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 입증할 수 없습니다.
더욱이 기존 근저당권의 말소 표시와 변경등기가 함께 확인되어 말소기준권리 및 최종 배당순위를 재검토할 필요가 있습니다. 402호가 아닌 다른 호실의 보증금을 섞어 계산하지 않는 것도 중요합니다.
결론은 권리 재확인 전 입찰 보류입니다. 권혜주의 보증금 인수 범위와 선순위 담보권의 효력을 확정한 뒤, 실질취득 부담을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하는지가 훨씬 중요한 경매물건입니다.
