부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 2층 205호는 2020년 사용승인을 받은 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며 구덕신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 감정가 1억 3,000만원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 9,100만원입니다. 외형적으로는 감정가보다 가격이 크게 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차권의 선후순위와 배당 가능성입니다.
205호에는 이효정 명의의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2021년 1월 30일, 전입과 확정일자는 모두 2021년 2월 1일, 점유개시일은 2021년 2월 18일입니다. 보증금은 80,000,000원이고, 2024년 9월 6일 배당요구도 확인됩니다. 이 임차인의 권리가 매각으로 소멸하는지, 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수하는지는 실제 말소기준권리의 효력과 순위를 확정한 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 2층 205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 · 사용승인 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원 |
| 임차권등기 | 이효정 · 보증금 80,000,000원 · 전유부분 전부 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하) · 상대보호구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
권리순위를 두 경우로 나누면 판단이 달라집니다.
구덕신협의 2020.09.16 근저당이 205호에 유효한 선순위 담보권이라면, 이효정의 2021년 전입·점유는 그보다 늦습니다.
이 경우 임차권은 근저당권보다 후순위이므로, 매각으로 소멸하고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않는 것이 원칙입니다. 다만 공동담보와 말소 이력을 확인해야 합니다.
2023.12.01 가압류가 유효한 말소기준이라면, 이효정의 2021년 전입·점유 및 확정일자는 그보다 앞섭니다.
적법한 대항요건이 유지되었다면 선순위 대항력이 인정될 수 있으며, 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 그 미배당액을 매수인이 인수할 위험이 있습니다.
동래구의 2024.01.24 압류와 구덕신협의 2024.07.17 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 실제 조세채권의 배당순위는 확인해야 합니다. 이 사건은 단순히 등기상의 말소 표시만으로 모든 부담이 해소된다고 결론 내릴 수 없습니다.
205호 임차인 권리분석
| 임차인 / 대상 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효정 205호 전유부분 전부 |
2021.02.01 2021.02.01 |
80,000,000원 | 조건부 가능 기준권리 재확인 |
요건 확인 배당순위 검증 |
인수 여부 미확정 |
이효정은 2024.03.15 주택임차권등기를 마쳤고, 2024.09.06 배당요구를 했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인으로 확인됩니다. 우선변제권을 행사할 자료가 있지만 실제 배당액과 매수인 인수 여부는 확정된 것이 아닙니다.
② 가격 비교 — 최저가와 실질취득은 다르다
이 물건은 감정가 130,000,000원에서 한 차례 유찰되어 91,000,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 70%라는 수치만 보면 가격이 낮아진 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다.
현재 확인 가능한 동일 호실 또는 비교 가능한 인근 오피스텔의 최근 실거래 가격이 없어 91,000,000원이 실제 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 가격상 이익을 전제로 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가격 가정 | 기존 시뮬레이션 인수액 | 205호 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) | 91,000,000원 | 65,000,000원 | 타 호실 보증금 포함. 205호 직접 인수로 적용 불가 |
| 2회 유찰 가정 | 63,699,999원 | 82,846,601원 | 타 호실 보증금 포함. 205호 미배당분 별도 검증 |
| 3회 유찰 가정 | 44,589,999원 | 101,612,621원 | 타 호실 보증금 포함. 단순 합산 금지 |
표의 인수액은 기존 회차별 시뮬레이션 수치로서 다른 호실의 보증금 65,000,000원을 포함합니다. 205호의 확정 인수액이나 실질취득가액으로 사용해서는 안 됩니다.
여기서 주목할 지점은 2회 유찰 이후의 가격입니다. 63,699,999원과 44,589,999원은 모두 205호 임차보증금 80,000,000원보다 낮습니다. 만약 이효정의 선순위 대항력이 인정되고 부족한 배당액을 낙찰자가 인수하는 구조라면, 낙찰가격이 내려갈수록 미배당 보증금 부담이 커져 총취득비용은 보증금 수준을 중심으로 형성됩니다. 집행비용 등 배당 공제에 따라 총액에는 차이가 생길 수 있지만, 낮은 낙찰가 자체가 그만큼의 이익을 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
기존 배당 시뮬레이션은 이효정에게 보증금 전액인 80,000,000원을 배당하고, 김시은의 가압류 채권에 8,962,000원을 배당하는 방식으로 작성되어 있습니다. 이 계산에서 이효정의 미배당 보증금은 0원이 됩니다. 그러나 선순위일 수 있는 구덕신협 근저당의 실제 배당순위가 충분히 반영되었는지는 확인되지 않습니다. 따라서 아래 표는 확정 배당표가 아니라 검증이 필요한 가정 배분입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 이효정 · 205호 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 8,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 91,000,000원 |
집행비용 2,038,000원은 매각가의 약 2.2%로 계산된 추정액입니다. 김시은의 가압류 채권 466,000,000원 중 미배당 예상액은 457,038,000원입니다. 당해세·최우선변제 및 구덕신협 담보권의 실제 우선순위와 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
회차별 채권 미배당 추정
| 회차 | 매각가 | 김시은 배당 | 김시은 미배당 | 구덕신협 청구 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 | 91,000,000원 | 8,962,000원 | 457,038,000원 | 미충족 |
| 2회 유찰 가정 | 63,699,999원 | 0원 | 466,000,000원 | 미충족 |
| 3회 유찰 가정 | 44,589,999원 | 0원 | 466,000,000원 | 미충족 |
기존 시뮬레이션에서 회차가 진행될수록 김시은의 가압류 채권에 대한 배당액은 감소하고 있습니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 현재 가정된 배당순서를 적용한 결과입니다. 실제로 2020년 구덕신협 근저당이 유효한 선순위 권리라면 배당순서 자체가 변경될 수 있습니다. 따라서 이를 낙찰자의 인수부담이나 실제 회수 가능액으로 직접 연결해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동의 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 오피스텔은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 승강기, 주차타워, 도시가스 개별난방, 소방 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다. 주차타워 이용 여건과 실제 차량 진출입 편의성은 현장 확인 대상입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역에 속합니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 명륜역과 상업시설 인접성은 입지상 장점으로 볼 수 있습니다. 다만 주거용 오피스텔의 환금성은 동일 호실 규모의 실제 거래가격, 임대수요, 주차 여건, 관리비 등에 따라 달라집니다. 현재 최저가의 시세 대비 유불리는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2020.09.16 구덕신협 근저당의 실제 말소 여부, 2021.12.08 채무자 변경, 2023.09.15 채권최고액 변경, 2023.12.01 김시은 가압류의 관계를 등기사항전부증명서의 말소사항과 공동담보목록까지 확인해야 합니다.
- 205호 임차인의 대항력 확정. 이효정의 2021.02.01 전입, 2021.02.18 점유개시, 임차권등기 및 점유·대항요건 유지 여부를 확인하고 선순위 근저당과의 관계를 법적으로 판단해야 합니다.
- 배당요구 및 임차권등기. 이효정의 2024.09.06 배당요구 내용과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 보증금 전액 배당이 가능하다는 가정만으로 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
- 다른 호실과 분리 계산. 김승훈(904호), 김현정(907호), 김영록(1003호)의 보증금 합계 65,000,000원을 205호 인수액에 더하지 말아야 합니다. 매각 단위와 배당관계는 반드시 호실별로 검증해야 합니다.
- 공동담보·일괄매각 범위. 구덕신협의 근저당에는 공동담보목록이 있고 감정평가에도 여러 호실이 함께 등장합니다. 205호가 어떤 매각 단위에 속하는지, 배당액이 어떻게 배분되는지 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 동래구 압류의 원인과 관련 세금, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 등기상의 압류 소멸만으로 조세채권이 배당에 영향을 주지 않는다고 판단해서는 안 됩니다.
- 최근 실거래 확보. 프리랜드의 유사 호실 최근 12개월 거래가격과 가장 최근 거래를 확인해야 합니다. 전체 거래 평균만으로 시세를 높게 잡거나, 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 평가해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 205호의 실제 점유자를 현장 및 현황조사 자료로 확인해야 합니다. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유상태는 구분해야 하며 명도비용도 별도로 고려해야 합니다.
- 관리비·건물 상태. 미납 관리비의 공용부분 부담, 주차타워 운영상태, 승강기·설비 유지관리비, 내부 수리 필요성을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 서류 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 배당요구 현황, 매각기일 변경 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 70% ≠ 안전한 저가 낙찰”
프리랜드 205호는 최저매각가만 보면 감정가 대비 70%까지 내려온 오피스텔입니다. 명륜역 접근성과 생활편의시설, 비교적 최근 사용승인된 건물이라는 입지 조건도 있습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 눈에 보이는 최저가보다 낙찰자가 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 넘겨받느냐입니다.
이 물건의 205호 임차인 이효정은 보증금 80,000,000원의 임차권등기자입니다. 2023년 가압류를 기준으로 보면 선순위 대항력이 문제될 수 있지만, 2020년 구덕신협 근저당이 유효한 선순위 권리라면 판단은 달라집니다. 더욱이 기존 배당표는 구덕신협의 채권 순위를 충분히 설명하지 못하고, 다른 호실의 보증금까지 매수인 인수액으로 혼합하고 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 현재는 입찰 보류가 합리적입니다. 먼저 2020년 근저당의 효력을 확정하고, 이효정 보증금의 배당·인수 여부를 검증해야 합니다. 그다음 다른 호실의 권리와 분리하여 205호의 실질취득비용을 계산하고, 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다. 권리 확정이 먼저이고, 가격 판단은 그다음입니다.
