부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 현재 최저매각가 72,800,000원 기준으로는 701호 임차인 이명규의 보증금 70,000,000원이 배당표상 전액 배당될 것으로 산정되어 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고 있어, 실제 배당액이 보증금 전액에 미치지 못하면 미배당 잔액 인수 위험이 남습니다. 특히 추가 유찰로 매각가가 내려가면 현재 배당 결과를 그대로 적용할 수 없습니다.

🏷️ 최저가 72,800,000원 📉 감정가 대비 70% 🏠 임차보증금 70,000,000원 ⚖️ 우선변제권 있음 ⚠️ 미배당 잔액 인수 점검

감정가 / 최저가

104,000,000원

현재 1회 유찰 · 감정가의 70%

대상 호실 보증금

70,000,000원

임차인 이명규 · 701호

예상 인수액

0원*

현재 제시 배당표 기준

가압류 미배당액

464,910,400원

김시은 청구액 기준 · 현재 회차

부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 7층 701호, 주거용 오피스텔입니다. 대상 호실의 핵심 임차인은 이명규 씨로, 임대차계약일은 2022년 1월 18일, 전입·점유·확정일자는 2022년 1월 21일입니다. 보증금은 70,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다.

현재 최저매각가 72,800,000원에서 추정 집행비용 1,710,400원을 빼면 임차보증금 70,000,000원을 배당하고 1,089,600원이 남는 계산입니다. 따라서 제시된 배당표만 놓고 보면 임차보증금은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 예상됩니다. 그러나 이 결과는 현재 매각가와 추정 집행비용을 전제로 한 계산입니다. 임차인의 대항력이 소멸하는 것은 보증금 전액을 회수하는 경우를 전제로 판단해야 하므로, 실제 배당에서 미배당 잔액이 발생하는지 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경59253 (임의경매)
소재지	부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 7층 701호 (온천동, 프리랜드)
물건종류 / 이용상태	집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 · 7층 701호
건물 현황	철근콘크리트구조, 11층 건물 · 사용승인일 2020.08.28
소유자	주식회사디에스디앤씨
감정가 / 최저가	104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구액	구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원
매각기일	2026.11.06

① 권리 흐름 — 임차보증금 배당 여부가 핵심

분석상 말소기준권리는 2023년 12월 1일 접수된 갑구 3번 가압류(채권자 김시은, 청구금액 466,000,000원)로 산정되어 있습니다. 대상 임차인 이명규의 전입일·확정일자는 이보다 앞선 2022년 1월 21일이므로, 자료상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

⚠️ 등기부 원본 대조가 필요한 부분 을구 1번 구덕신용협동조합 근저당권은 채권최고액 4,440,000,000원으로 기재되어 있으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 근저당권 변경 내역도 존재하고, 사건정보에는 구덕신용협동조합의 청구액 3,700,000,000원이 기재되어 있습니다. 따라서 실제 말소기준권리와 신청채권의 현재 권리 상태는 등기사항전부증명서 원본 및 매각물건명세서로 다시 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 701호 기준

대상 호실에 해당하는 임차인은 이명규 씨입니다. 다른 호실의 점유자·임차보증금은 701호의 보증금 배당 및 인수액과 합산하지 않습니다.

임차인 / 호실	보증금	전입 / 확정일자	대항력	우선변제	인수 위험
이명규 · 701호	70,000,000원	2022.01.21 / 2022.01.21	있음	있음	미배당 시 인수

✅ 현재 최저가 기준 예상 제시된 배당표는 집행비용 1,710,400원, 이명규 보증금 70,000,000원, 김시은 가압류 배당 1,089,600원으로 구성됩니다. 이 계산에서는 임차보증금 전액 배당이 가능해 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

⛔ 보증금 전액 배당이 보장되는 것은 아니다 이명규 씨는 대항력과 우선변제권이 있으므로, 실제 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 잔액이 매수인 인수 위험으로 이어질 수 있습니다. 최저매각가가 더 내려가는 경우에는 현재 배당표의 전액 배당 결과를 그대로 적용해서는 안 됩니다. 실제 배당순위, 집행비용, 당해세 등 변동 요인을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 72,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당	비고
0. 집행비용	-	1,710,400원	매각가의 약 2.3% 추정
1. 임차인 이명규 보증금	70,000,000원	70,000,000원	전입·확정일자 2022.01.21
2. 갑구 3번 가압류 · 김시은	466,000,000원	1,089,600원	청구액 기준 · 미배당 발생
잔여 · 소유자 교부	-	0원	잔여 없음

위 표는 현재 최저매각가와 추정 집행비용을 적용한 배당 산정입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목과 최종 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금 전액 배당 여부를 매수인 인수액 판단의 핵심으로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 72,800,000원)

집행비용과 임차보증금 배당 후 가압류 채권자에게 배당되는 금액은 1,089,600원으로 산정됩니다.

회차별 미배당 (김시은 가압류 채권)

시나리오상 가압류 채권 미배당액입니다. 임차인 이명규의 미배당 보증금 또는 매수인 인수액을 나타내는 차트가 아닙니다.

④ 가격 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 72,800,000원으로 감정가 104,000,000원의 70%입니다. 다만 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교 근거를 바탕으로 가격 메리트를 판단할 수 없으므로, 현 단계에서는 가격 우위를 확정하지 않습니다.

가격보다 먼저 확인할 것 현재 배당 산정에서는 임차보증금 70,000,000원이 전액 배당되어 인수 예상액이 0원입니다. 하지만 추가 유찰로 매각가가 하락하면 집행비용을 공제한 배당재원이 줄어들어 보증금 미배당 위험이 커질 수 있습니다. 입찰가를 검토할 때는 단순히 최저가와 감정가의 차이보다, 해당 호실 임차보증금이 실제로 전액 배당될 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

입지. 부산광역시 동래구 온천동, 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 접근 여건이 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
건물·설비. 철근콘크리트구조의 11층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 및 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
토지이용. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.
환금성. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되어 있습니다. 다만 대상 호실의 실거래 비교와 개별 호실의 거래성은 별도로 확인해야 하며, 시세 자료만으로 환금성을 단정하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

대상 호실 확인. 매각 대상이 프리랜드 7층 701호인지, 임차인 이명규의 임차권등기 범위가 해당 전유부분과 일치하는지 확인하세요.
임차보증금 배당. 보증금 70,000,000원, 전입·확정일자 2022.01.21, 배당요구 사실을 매각물건명세서 및 관련 서류 원본과 대조하세요.
말소기준권리 재확인. 2023.12.01 갑구 3번 가압류가 말소기준권리로 산정되어 있으나, 을구 근저당권의 말소표시 및 변경등기와 사건 청구액 사이의 관계를 등기부 원본으로 확인하세요.
추가 유찰 시 재계산. 매각가가 낮아지면 임차보증금 전액 배당이 어려워질 수 있습니다. 해당 호실의 배당재원과 미배당 보증금 인수 가능성을 다시 계산하세요.
비용·배당순위. 집행비용은 추정치입니다. 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목과 실제 배당순위를 확인한 뒤 인수액을 판단하세요.
시세·환금성 확인. 실거래와 임대수요, 공실 가능성, 관리비 등 실제 보유비용을 따로 점검하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “현재 배당표상 인수 0원”과 “무조건 안전”은 다르다

프리랜드 701호는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인 이명규의 보증금 70,000,000원이 권리분석의 중심입니다. 현재 최저매각가 72,800,000원과 추정 집행비용을 적용한 배당표에서는 보증금 전액 배당이 가능해 매수인 인수 예상액이 0원으로 산정됩니다.

그러나 이 결론은 현재 가격과 제시된 배당 산정에 한정됩니다. 매각가가 더 낮아지거나 실제 배당조건이 달라지면 임차보증금 미배당 잔액이 발생할 수 있으며, 대항력에 따른 인수 위험도 다시 검토해야 합니다. 또한 근저당권의 말소표시와 사건 청구액, 말소기준권리 산정의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다. 현재 배당표는 참고 기준일 뿐이며, 최종 입찰 판단은 실제 권리순위와 보증금 회수 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-10-02	유찰	1억 400만원
2	2026-11-06	D-0 진행	7,280만원

부동산임의경매

보증금 7,000만원, 배당이 핵심이다 — 부산 프리랜드 701호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 배당 여부가 핵심

② 임차인 분석 — 701호 기준

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 72,800,000원 가정)

④ 가격 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 단정할 수 없다

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “현재 배당표상 인수 0원”과 “무조건 안전”은 다르다

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