부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 현재 최저매각가는 72,800,000원으로 감정가의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 가격만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 1001호 임차인 변지영의 보증금과 확정일자가 미상이고, 근저당권의 최초 설정·후속 변경 기록과 말소 표시도 서로 대조할 필요가 있습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득액을 확정하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 안전합니다.

감정가 / 최저가

104,000,000원

최저가 72,800,000원 · 1회 유찰

실거래 시세 비교

판단 보류

가격 비교 근거 확인 필요

매수인 인수액

산정 불가

1001호 임차보증금 미상

핵심 권리 지표

검증 필요

말소기준·임차인 대항력 확인

부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 10층 1001호에 대한 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다. 신청 청구액은 3,700,000,000원입니다.

이 물건에서 먼저 살펴야 할 것은 최저가보다 권리의 우선순위와 임차인 보증금입니다. 1001호 임차인 변지영은 2023년 7월 18일 전입했고 2024년 8월 5일 배당요구 기록이 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일만으로 대항력이나 매수인 인수액을 확정할 수 없으며, 근저당권 기록의 존속 여부를 함께 확인해야 합니다.

현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 법원 경매의 가격 산정 단계에 관한 정보입니다. 최근 실거래 시세를 확인할 수 없는 상황에서는 이를 시장가격 대비 할인으로 해석하거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경59253
소재지	부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 10층 1001호
물건종류 / 이용상태	집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사
소유자	주식회사디에스디앤씨
감정가 / 최저가	104,000,000원 / 72,800,000원
유찰 횟수	1회
신청채권자 / 청구액	구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원
매각기일	2026.11.06
건물 사용승인	2020.08.28

① 권리 흐름 — 근저당권 존속 여부부터 확인

등기 기록에는 2020년 9월 16일 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,440,000,000원 근저당권 설정이 기재되어 있습니다. 이후 2021년 12월 8일 채무자 변경·계약인수 기록이 있고, 2023년 9월 15일에는 채권최고액이 4,070,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다.

⛔ 말소기준권리 확정 전 원본 대조 필수 근저당권 최초 설정 기록은 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 후속 변경 기록에는 존속 표시가 남아 있습니다. 한편 권리 기준일은 2024.07.17 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 이 기록들을 함께 보면 선순위 근저당권이 실제로 말소되었는지, 현재도 존속하는지부터 원본 등기부로 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 1001호 임차인의 대항력과 인수 여부도 확정해서는 안 됩니다.

2021년 12월 14일 설정된 황기태 명의의 채권최고액 400,000,000원 근저당권은 2022년 2월 10일 해지에 따른 말소 기록이 있습니다. 다만 이 권리의 말소 사실만으로 구덕신용협동조합의 최초 근저당권 및 후속 변경 기록까지 모두 말소되었다고 판단할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 변지영의 보증금·확정일자 확인

대상인 1001호에 관해서는 변지영의 전입 및 배당요구 기록이 확인됩니다. 아래 표는 대상 호실의 임차관계를 기준으로 정리했습니다. 다른 호실에 거주하는 임차인의 보증금은 1001호의 인수액으로 합산하지 않습니다.

임차인 / 호실	전입일	보증금 / 월세	대항력	우선변제	배당요구 / 인수 위험
변지영 1001호	2023.07.18	보증금 미상 월세 미상	가능·미상	확정일자 미상	2024.08.05 배당요구 인수 여부·금액 확인 필요

⚠️ 임차인 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다 변지영의 전입일은 산정된 권리 기준일인 2024.07.17보다 앞섭니다. 하지만 2020년 근저당권의 존속 여부와 말소기준권리가 확정되지 않았고, 보증금과 확정일자도 미상입니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력을 확정적으로 인정하거나 부정할 수 없습니다. 원본 서류에서 보증금, 확정일자, 선순위 권리, 배당요구 내용과 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.

매수인 인수액은 낙찰가만으로 정해지지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당으로 회수하지 못하는 금액이 인수 대상이 될 수 있으므로, 이 호실의 보증금과 배당관계가 확정되기 전에는 최저가 72,800,000원을 실질취득액으로 간주할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류

감정가	104,000,000원
현재 최저매각가	72,800,000원
감정가 대비 최저가	70% · 1회 유찰
실거래 시세 비교	판단 보류
실질취득액	임차보증금 및 권리관계 미확정으로 산정 불가

최저매각가는 감정가의 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가와 경매 최저가의 관계일 뿐, 실제 시장가격과의 차이를 의미하지 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않았고, 임차보증금에 따른 실질취득액도 계산할 수 없으므로 현재 가격이 시세보다 저렴하다거나 입찰 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.

📌 가격 판단은 권리관계 확인 이후에 먼저 1001호의 실제 임차보증금과 선순위 권리의 존속 여부를 확인해야 합니다. 이후 동일 건물 또는 유사한 주거용 오피스텔의 최근 거래를 비교해 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 판단해야 합니다. 감정가 대비 최저가 비율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.

④ 예상배당 및 인수 위험 (현재 최저가 72,800,000원 기준)

배당 항목	채권액 / 기준액	배당·정산 판단
집행비용 추정	1,710,400원	산정 예시 금액 · 실제 집행비용은 변동 가능
구덕신용협동조합	청구액 3,700,000,000원	근저당권 존속 여부 및 배당순위 확인 필요
임차인 변지영 · 1001호	보증금 미상	배당요구 기록 있음 · 배당액 및 인수액 확정 불가
산정표상 잔여금	71,089,600원	단순 산정값 · 실제 소유자 교부액으로 확정할 수 없음

집행비용과 잔여금은 제공된 산정 예시의 금액입니다. 대상 호실의 임차보증금, 근저당권의 존속 여부 및 배당순위가 확정되지 않았으므로 실제 배당표나 최종 잔여금으로 볼 수 없습니다.

⚠️ 다른 호실의 임차보증금은 1001호 인수액과 구분 김승훈의 904호 보증금 5,000,000원, 김현정의 907호 보증금 20,000,000원, 김영록의 1003호 보증금 40,000,000원은 합계 65,000,000원입니다. 이 금액은 각각 다른 호실에 관한 것이므로 1001호의 매수인 인수액으로 합산하면 안 됩니다. 1001호의 인수 위험은 변지영의 보증금과 해당 호실의 권리관계를 별도로 확인해 산정해야 합니다.

매각대금 단순 배분 예시

집행비용 추정 1,710,400원과 산정표상 잔여 71,089,600원. 임차보증금과 담보권 관계가 확정되지 않아 실제 배당분배를 나타내는 값은 아닙니다.

회차별 미배당 참고 시나리오

신청채권자 청구액 3,700,000,000원과 예상 배당 0원으로 입력된 시나리오를 단순 표시했습니다. 권리관계 및 배당 산정의 불일치가 있어 실제 미배당액으로 확정할 수 없습니다.

예상배당표를 확정하기 전에 확인할 사항 신청채권자의 청구액과 근저당권의 채권최고액은 서로 다른 개념입니다. 채권최고액이 변경된 기록, 해당 근저당권의 현재 존속 여부, 임차인의 보증금과 배당요구 내용, 집행비용 및 기타 우선권리를 확인해야 최종 배당액을 계산할 수 있습니다. 위 차트와 잔여금은 실제 배당을 보장하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

입지. 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·단독주택 및 각종 점포가 혼재한 주상지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 접근 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 사용승인일은 2020.08.28입니다. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
토지이용계획. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.
건물 상태. 감정평가 내용상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되어 있습니다.
환금성. 교통 및 주변 상업·주거시설은 입지상 장점입니다. 다만 대상 호실의 최근 실거래 비교와 임차보증금에 따른 실질취득액이 확인되지 않아 투자수익성과 환금성을 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

등기부 원본 대조. 2020.09.16 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 2021.12.08 계약인수 및 2023.09.15 채권최고액 변경 기록의 현재 효력을 확인하세요.
임차보증금 확인. 변지영의 실제 보증금, 월세, 확정일자, 전입 유지 여부 및 임대차계약 내용을 확인하세요. 보증금이 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
배당요구 확인. 2024.08.05 배당요구 기록과 매각물건명세서의 임차인 기재 내용을 대조하고, 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있는지 확인하세요.
대상 호실 구분. 904호·907호·1003호 등 다른 호실의 임차보증금은 1001호의 인수액과 분리해 계산하세요.
시세 확인. 동일 건물 또는 유사한 주거용 오피스텔의 최근 거래를 확인하고, 낙찰가뿐 아니라 예상 인수액을 포함한 실질취득액으로 비교하세요.
관리비·점유 확인. 실제 점유 상태, 체납 관리비 및 인도 가능성을 확인하세요. 임차관계와 별도로 발생하는 비용도 입찰 판단에 반영해야 합니다.
매각기일 및 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 대조하고 매각기일 2026.11.06의 진행 여부와 조건을 확인하세요.

맺으며 — 최저가보다 먼저 확인할 것은 인수 위험

부산 프리랜드 1001호는 감정가 104,000,000원에서 최저가 72,800,000원으로 내려온 상태입니다. 그러나 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교 근거가 없고, 1001호 임차인 변지영의 보증금과 확정일자가 미상이며, 근저당권의 최초 설정 및 후속 변경 기록을 통해 말소기준권리를 다시 확인해야 하기 때문입니다.

입찰 판단의 순서는 분명합니다. 먼저 근저당권의 존속 여부와 말소기준권리를 확정하고, 다음으로 임차인의 보증금·대항력·배당관계를 확인한 뒤, 인수액을 반영한 실질취득액을 산정해야 합니다. 그 이후에야 실제 시세와 비교해 입찰가를 결정할 수 있습니다.

최종 의견 · 입찰 전 권리 검증 필수 현재는 인수액 산정 불가 · 말소기준권리 확인 필요 · 시세 비교 보류 상태입니다. 임차보증금과 담보권의 법적 효력을 확인하기 전에는 입찰가를 확정하거나 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 타당합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-10-02	유찰	1억 400만원
2	2026-11-06	D-0 진행	7,280만원

부동산임의경매

보증금 미상·말소기준 검증 필요 — 부산 프리랜드 1001호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 존속 여부부터 확인

② 임차인 분석 — 변지영의 보증금·확정일자 확인

③ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류

④ 예상배당 및 인수 위험 (현재 최저가 72,800,000원 기준)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 최저가보다 먼저 확인할 것은 인수 위험

사건 개요

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