부산지방법원 2024타경59253. 부산광역시 동래구 온천동 프리랜드 5층 501호에 관한 임의경매입니다. 감정평가에 따르면 프리랜드는 2020년 8월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물로, 업무시설인 오피스텔이 주거용으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 경매 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 501호에 실제 적용되는 임차보증금과 근저당권의 선후관계를 확정하는 것입니다. 현황조사에는 프리랜드의 여러 호실 점유자가 함께 등장하지만, 501호만 매수하는 경우 다른 호실의 보증금을 일괄 인수한다고 볼 수 없습니다. 따라서 501호의 임차권자와 다른 호실 임차인을 구분해야 정확한 취득비용을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 2020.08.28 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원 |
| 말소기준권리 잠정 판정 | 2023.11.22 강제경매개시결정 · 정희진 (2020년 근저당권의 유효성 확인 필요) |
| 501호 확인 임차권자 | 심수연 · 보증금 70,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재확인해야 한다
권리관계에서 가장 주의해야 할 부분은 2020.09.16 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 4,440,000,000원이며, 2023.09.15 변경등기에는 4,070,000,000원이 기재되어 있습니다. 공동담보목록도 연결되어 있으므로 이 금액을 501호 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
한편 2020년 근저당권의 원등기에는 말소된 것으로 분류된 표시가 있으면서, 해당 근저당권의 채무자 변경 및 채권최고액 변경 내역도 확인됩니다. 잠정 말소기준권리는 2023.11.22 정희진의 강제경매개시결정으로 제시되어 있지만, 2020년 근저당권의 현재 효력이 실제로 소멸했는지 원본 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
2023.12.01 김시은의 가압류(청구액 466,000,000원), 2023.12.13 심수연의 임차권등기, 2024.07.17 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정도 확인됩니다. 가압류와 경매개시결정 등은 매각에 따른 소멸 대상이지만, 임차권등기가 소멸하는 것과 임차인의 대항력에 기초한 보증금 인수책임이 사라지는 것은 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 501호 심수연의 보증금 7,000만원
501호에서 확인되는 임차권자는 심수연 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.12.22이고, 주민등록일과 점유개시일은 2022.01.05입니다. 2023.12.13 임차권등기가 접수됐으며, 우선변제권 행사 가능성이 확인됩니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심수연 501호 전유부분 전부 |
2022.01.05 2021.12.22 |
70,000,000원 | 조건부 인정 가능 2023년 기준권리 전입 |
행사 가능 확정일자·배당요구 |
285,200원 추정 미배당 및 대항력 인정 시 |
현재 최저가 71,400,000원으로 매각된다고 가정한 배당 계산에서는 집행비용 1,685,200원을 먼저 공제한 후 심수연에게 69,714,800원이 배당됩니다. 보증금 70,000,000원 중 285,200원이 부족합니다. 심수연에게 매수인에게 대항할 권리가 유효하게 인정된다면 그 부족액은 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
③ 다른 호실 임차인 — 501호 인수액과 구분
현황조사에는 프리랜드의 여러 호실 임차인과 점유자가 등장합니다. 그중 보증금이 확인되어 예상 인수액에 반영된 다른 호실 임차인은 다음과 같습니다.
| 호실 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 501호 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 904호 · 김승훈 | 2022.12.12 | 5,000,000원 | 가능·확인 필요 | 미상 | 501호 제외 |
| 907호 · 김현정 | 2023.05.01 | 20,000,000원 | 가능·확인 필요 | 미상 | 501호 제외 |
| 1003호 · 김영록 | 2022.02.25 | 40,000,000원 | 가능·확인 필요 | 미상 | 501호 제외 |
이 세 임차인의 보증금 합계는 65,000,000원입니다. 그러나 각각 904호, 907호, 1003호에 관한 임대차이므로 501호만을 매수하는 입찰자의 인수액으로 직접 합산해서는 안 됩니다. 각 호실의 대항력 역시 전입일만으로 확정할 수 없고, 해당 호실의 점유·계약관계와 선순위 권리 등을 별도로 확인해야 합니다.
특히 501호의 실제 점유 및 임차권 존속 상태, 임차권자의 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다. 다른 호실의 현황조사 기록은 건물 전체의 임대차 상황을 보여주지만, 501호 매수인의 법률상 인수범위를 자동으로 확대하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 심수연 보증금 | 70,000,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 71,400,000원 |
제시된 예상배당을 재구성한 계산입니다. 집행비용은 추정액이며, 2020년 구덕신용협동조합 근저당권의 유효성, 당해세·최우선변제·실제 배당요구 및 채권신고 결과에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
심수연에게 배당되는 69,714,800원은 보증금 70,000,000원에 285,200원 부족합니다. 대항력 인정과 미반환이 확인되는 경우에 한해 매수인 인수 가능액으로 봅니다. 한편 가압류 채권자 김시은의 청구금액 466,000,000원은 제시된 배당 계산에서 전액 미배당이지만, 일반 가압류채권의 미배당액이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
낙찰가가 보증금보다 낮아지는 경우에는 실질취득비용을 단순한 최저매각가격으로 판단하면 안 됩니다. 심수연의 대항력이 인정된다는 전제에서, 제시된 회차별 인수 추정치에서 타 호실 보증금 65,000,000원을 제외하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 501호 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 71,400,000원 | 285,200원 | 71,685,200원 |
| 2회 유찰 (49%) | 49,980,000원 | 21,319,640원 | 71,299,640원 |
| 3회 유찰 (34%) | 34,986,000원 | 36,043,748원 | 71,029,748원 |
회차별 실질취득 추정치는 각 매각예정가에 해당 회차의 제시된 매수인 인수 추정액에서 타 호실 보증금 65,000,000원을 제외한 금액을 더한 계산입니다. 실제 배당액, 권리순위 및 낙찰가에 따라 달라집니다.
현재 최저가 71,400,000원에서 3회 유찰 가정가격 34,986,000원으로 크게 내려가더라도, 501호 기준 실질취득 추정은 71,685,200원에서 71,029,748원으로 제한적으로 변합니다. 즉 최저매각가격의 하락폭과 매수인의 총 경제적 부담 감소폭이 전혀 다를 수 있습니다.
⑥ 가격 검토 — 감정가 대비 할인은 확인되지만 시세 메리트는 미확인
감정가 102,000,000원과 현재 최저가 71,400,000원 사이에는 차이가 있습니다. 하지만 감정가는 현재 시장의 실제 매매가격과 같지 않으며, 오피스텔은 아파트와 달리 임대수익률·공실·관리비·세금·대출 및 전입 가능 여부가 매매수요에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
이 사건에서 가격을 평가할 때 실제 비교 기준은 501호의 조건부 실질취득 추정액 71,685,200원입니다. 주변 동일 용도·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래와 비교해 이 금액이 어느 수준인지 확인되기 전까지는 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
또한 보증금이 70,000,000원인 주거용 오피스텔이라는 점에서 매수 목적에 따라 점유 인도, 보증금 반환, 임대차 종료 및 임대수익 실현 가능성을 구분해 검토해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물 상태. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 승강기, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차타워설비, 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다. 주차타워의 실제 사용 여건 및 차량 진출입 편의는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 명륜역과 상업시설 접근성은 입지상 장점이지만, 주거용 오피스텔의 매매 환금성은 실제 임대수요·공실·관리비·거래사례를 통해 별도로 판단해야 합니다. 입지가 양호하다는 사실만으로 매각 용이성을 보장할 수는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 2020년 근저당권 말소 확인. 을구 1번 구덕신용협동조합 근저당권의 원등기와 변경등기, 말소 여부를 원본으로 대조하세요. 이 확인 결과에 따라 심수연의 대항력 판단 및 배당순위가 달라집니다.
- 매각 대상 호실 확정. 501호 단독 매각의 정확한 범위를 매각물건명세서 및 매각목록에서 확인하세요. 다른 호실 임차보증금은 해당 호실을 취득하지 않는 이상 501호 부담으로 합산하면 안 됩니다.
- 심수연의 임차권 확인. 계약일 2021.12.22, 주민등록·점유개시일 2022.01.05, 보증금 70,000,000원, 임차권등기와 배당요구 사항을 원본으로 확인하세요.
- 실제 인수액 재계산. 현재 배당 추정상 미배당 보증금은 285,200원이지만, 실제 인수액은 최종 배당표, 임차인의 대항력, 변제 상황 및 집행비용에 따라 변할 수 있습니다.
- 현황 점유 및 명도. 501호의 현재 점유자와 주거 이용 상태, 임차권등기 후 퇴거 여부, 보증금 반환 여부 및 인도 협의 가능성을 직접 확인하세요.
- 최근 실거래 검증. 프리랜드 501호와 유사한 전용면적·층·상태의 최근 실거래를 조사하고 최저가 대신 실질취득비용으로 비교하세요.
- 관리비 및 추가 비용. 공용부분 체납관리비, 명도비용, 취득세, 법무비용, 수선비 및 임대차 관련 비용을 최종 취득예산에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 자료, 배당요구 내역과 매각기일 공고를 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “감정가 70% 낙찰”이 곧 “30% 싸게 산다”는 뜻은 아니다
부산 동래구 프리랜드 501호의 표면적인 조건은 감정가 102,000,000원, 최저가 71,400,000원입니다. 그러나 501호에는 70,000,000원의 보증금이 걸린 임차권자 심수연이 있으며, 제시된 배당 기준으로 보증금 일부가 미배당될 가능성이 있습니다.
현재 회차에서 501호의 조건부 실질취득 추정은 71,685,200원입니다. 이후 낙찰가가 보증금 이하로 낮아지는 경우에도 미배당 보증금의 인수액이 증가해 총 취득부담은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 낮은 최저가만으로 수익성이 개선된다고 볼 수 없습니다.
무엇보다 2020년 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 2023년 말소기준권리 판정이 확정되어야 합니다. 이 선후관계에 따라 심수연의 대항력과 매수인 인수책임에 대한 결론도 바뀔 수 있습니다. 다른 호실의 보증금 65,000,000원을 제외하는 것만큼이나 이 권리순위 확인이 중요합니다.
종합 판단은 입찰 보류·권리 재확인 우선. 501호 자체의 실제 인수액과 실질취득비용을 확정하고 최근 실거래가격과 비교한 후에야 가격 경쟁력을 판단할 수 있는 사건입니다.
