부동산임의경매 (아파트)

🏢 최저가 71,400,000원 📉 감정가 대비 70% 🧾 임차보증금 70,000,000원 ⚠️ 배당 부족 추정 285,200원*

한 줄 평 프리랜드 601호는 감정가 102,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가 71,400,000원으로 내려온 주거용 오피스텔입니다. 그러나 임차인 박종순의 보증금 70,000,000원과 임차권등기가 존재하고, 선순위 근저당의 효력·말소 상태도 재확인이 필요합니다. 배당 계산상 부족액은 285,200원으로 추정되지만, 이를 매수인이 인수하는지는 대항력과 말소기준권리의 확인에 달려 있습니다. 권리관계가 정리되기 전에는 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.

감정가 / 최저가

102,000,000원

최저가 71,400,000원 · 1회 유찰

실질취득 추정*

71,685,200원

최저가 + 배당 부족액 285,200원

매수인 인수 추정*

285,200원

박종순 임차인의 대항력 인정 시

핵심지표

D · 확인 선행

선순위 담보와 임차인 권리 재검토

부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 6층 601호에 대한 임의경매입니다. 등기부에는 주식회사디에스디앤씨가 소유자로 기재되어 있고, 신청채권자는 구덕신용협동조합이며 청구금액은 3,700,000,000원입니다. 건물은 업무시설인 오피스텔이고, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 70% 수준입니다. 다만 이 비율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 해당 호실에는 보증금 70,000,000원의 임차인 박종순이 확인되고, 등기부에는 2020년 근저당 설정 및 2023년 채권최고액 변경 기록도 나타납니다. 이 권리들의 실제 효력과 순위를 먼저 확인해야 배당 및 인수 여부를 판단할 수 있습니다.

⛔ 가장 중요한 확인사항 권리자료상 기준일로 표시된 2023.11.22 강제경매개시결정과, 등기부에 남아 있는 2020.09.16 근저당 설정 및 2023.09.15 채권최고액 변경 기록 사이에 확인이 필요한 부분이 있습니다. 근저당의 말소·효력이 확정되지 않으면 박종순의 대항력과 매수인 인수 여부도 확정할 수 없습니다. 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경59253 (임의경매)
소재지	부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 6층 601호 (온천동, 프리랜드)
물건종류 / 이용상태	업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중
건물 구조 / 사용승인	철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 11층 건물 · 사용승인일 2020.08.28
소유자	주식회사디에스디앤씨
감정가 / 최저가	102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구금액	구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원
매각기일	2026.11.06
임차인	601호 기준 박종순 1명 · 임차보증금 70,000,000원

① 권리 흐름 — 근저당의 현재 효력부터 확인

등기부상 2020.09.16 구덕신용협동조합의 근저당권이 설정되었고, 이후 소유권이전과 채무자 변경 기록이 이어집니다. 2023.09.15에는 해당 근저당의 채권최고액을 4,070,000,000원으로 변경한 기록이 있습니다. 한편 기존 근저당 설정 항목에는 이미 말소되었다는 표시도 있어, 현재 효력을 등기 항목 하나만으로 단정해서는 안 됩니다.

2021.12.14 설정된 황기태의 근저당권은 2022.02.10 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 2023.12.01 김시은의 가압류 청구금액은 466,000,000원이며, 2024.07.17에는 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 매각에 따른 소멸 여부와 실제 배당순위는 말소기준권리를 확정한 뒤 판단해야 합니다.

⚠️ 말소기준권리 판단 주의 강제경매개시결정일 자체를 선순위 담보권의 존재 여부보다 앞세워 판단하면 임차인의 대항력 판단이 달라질 수 있습니다. 2020년 근저당의 말소 여부, 2021년 계약인수, 2023년 변경등기의 유효성을 원본 등기부에서 연결해 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 매수인 인수액을 확정 금액으로 취급하지 마십시오.

② 임차인 분석 — 박종순 보증금 7,000만원

임차인 / 호실	보증금	대항력	우선변제	승계 / 인수 판단
박종순 601호	70,000,000원	재확인 필요	자료상 있음	조건부 인수 위험 선순위 담보의 효력 확인 필요

임대차계약일	2022.12.27
점유개시일	2023.01.17
전입신고일	2023.02.14
확정일자	2023.02.14
배당요구일	2023.12.12
임차권등기	2025.02.25 · 을구 4번 · 임차보증금 70,000,000원

박종순은 601호의 전유부분 전부를 대상으로 임차권등기를 마쳤고, 전입신고 및 확정일자도 확인됩니다. 권리자료에는 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 전입일은 2023.02.14인 반면 등기부에는 2020.09.16 근저당 설정 및 2023.09.15 변경 기록이 있으므로, 그 근저당의 효력과 말소 상태가 확정되기 전에는 대항력 및 우선변제 순위를 최종 판단할 수 없습니다.

매수인이 확인할 핵심

2020.09.16 근저당권이 실제로 말소되었는지, 2023.09.15 변경등기가 유효하게 존속하는지 확인합니다.
매각물건명세서에서 박종순의 대항력, 배당요구, 임차권등기 및 매수인 인수 여부를 확인합니다.
보증금 70,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 인수되는 조건인지 확인합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 71,400,000원 가정)

아래 표는 박종순의 우선변제권을 인정하고, 현재 제시된 배당 추정치를 적용한 가정입니다. 선순위 근저당의 효력과 실제 배당순위가 확인되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.

배당 항목	채권액	예상배당	비고
집행비용(추정)	-	1,685,200원	매각가의 약 2.4% 추정
임차인 박종순 보증금	70,000,000원	69,714,800원	우선변제 인정 가정
박종순 미배당 보증금	285,200원	0원	대항력 인정 시 인수 가능성
가압류 · 김시은	466,000,000원	0원	미배당 추정
소유자 교부	-	0원	잔여 없음

집행비용 1,685,200원과 박종순 배당액 69,714,800원의 합계는 최저매각가 71,400,000원입니다. 배당 부족액 285,200원은 임차인의 대항력이 인정될 때 매수인 인수 가능성이 있는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 가정

집행비용과 박종순 배당액을 합산한 최저가 기준 추정입니다. 실제 순위는 원본 서류 확인이 필요합니다.

회차별 임차인 인수 추정

복수 호실의 임차인 인수 추정 시나리오입니다. 601호 단독 인수액과 혼동하지 마십시오.

⚠️ 실질취득액은 조건부 계산 박종순의 우선변제 배당 부족액 285,200원이 매수인에게 인수된다고 가정하면, 최저매각가에 이를 더한 실질 부담은 71,685,200원입니다. 다만 이 계산은 해당 임차인의 대항력과 인수 조건이 인정된다는 전제에 따른 것입니다. 선순위 근저당의 효력 및 매각물건명세서의 최종 판단에 따라 인수 여부는 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 최저가 70%만으로 저렴하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 102,000,000원의 70%인 71,400,000원입니다. 한 차례 유찰된 상태지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 임차보증금과 선순위 담보의 효력에 따라 매수인의 실질 부담이 달라질 수 있으므로, 입찰 상한을 정하기 전에 권리관계부터 확정해야 합니다.

가격보다 먼저 확인할 것

601호의 실제 거래사례와 최근 거래가격을 확인해 감정가 및 최저가를 비교합니다.
임차보증금 70,000,000원 중 미배당액의 인수 여부를 확정합니다.
선순위 근저당의 말소·변경 기록을 대조하고, 유효한 담보권이 남아 있다면 배당순위와 임차인의 대항력 판단을 다시 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

입지. 부산광역시 동래구 온천동, 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가되었습니다.
건물. 철근콘크리트구조의 11층 건물이며, 사용승인일은 2020.08.28입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 설비 및 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
토지이용. 일반상업지역이며, 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 155.0㎡, 공시지가는 2,544,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
환금성. 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 해당 호실의 실제 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다. 권리관계가 정리되기 전에는 가격 메리트나 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

등기부 원본 대조. 2020.09.16 근저당 설정, 2021.12.08 계약인수, 2023.09.15 채권최고액 변경 및 말소 표시를 연결해 현재 효력을 확인합니다.
임차인 권리 확인. 박종순의 전입신고일 2023.02.14, 확정일자 2023.02.14, 배당요구일 2023.12.12 및 임차권등기일 2025.02.25를 매각물건명세서와 대조합니다.
인수액 확정. 배당 부족 추정액 285,200원이 실제로 매수인에게 인수되는지 확인합니다. 확인 전에는 해당 금액을 확정 비용으로 보거나 인수 위험이 없다고 단정하지 않습니다.
배당관계 검토. 구덕신용협동조합의 청구금액 3,700,000,000원과 근저당권 관련 기록, 김시은의 가압류 청구금액 466,000,000원의 권리순위를 원본으로 확인합니다.
점유 및 명도. 임차권등기와 실제 점유 현황을 확인하고, 매각 후 인도 절차 및 명도 부담을 검토합니다.
관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 매수인 부담 여부를 확인합니다.
입찰가 결정. 실거래 비교와 권리분석이 끝나기 전에는 감정가 대비 70%라는 수치만으로 입찰가를 결정하지 않습니다.

맺으며 — “최저가보다 인수 여부가 먼저다”

프리랜드 601호는 감정가 102,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가 71,400,000원에 진행되는 주거용 오피스텔입니다. 그러나 임차인 박종순의 보증금 70,000,000원과 임차권등기가 확인되고, 선순위 근저당의 말소·변경 상태에도 재확인이 필요한 부분이 있습니다.

배당 추정상 미배당액은 285,200원이지만, 이 금액의 매수인 인수 여부는 대항력과 선순위 권리의 효력에 따라 달라집니다. 따라서 현재 단계에서 가장 중요한 것은 유찰에 따른 할인율이 아니라 말소기준권리의 확정, 임차인 권리의 검증, 실제 인수액의 확인입니다. 세 가지가 정리되고 실제 거래가격까지 비교한 뒤에 입찰 여부와 상한가를 판단하는 것이 안전합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-10-02	유찰	1억 200만원
2	2026-11-06	D-0 진행	7,140만원

부동산임의경매

최저가는 내려왔지만, 임차권과 선순위 담보부터 확인해야 한다 — 프리랜드 601호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당의 현재 효력부터 확인

② 임차인 분석 — 박종순 보증금 7,000만원

③ 예상배당표 (최저매각가 71,400,000원 가정)

④ 가격 판단 — 최저가 70%만으로 저렴하다고 볼 수 없다

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수 여부가 먼저다”

사건 개요

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