부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 9층 904호, 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 감정가는 98,000,000원이고, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔지만, 이 비율만으로 실제 취득비용이 낮다고 결론 내릴 수는 없습니다.
904호에는 오차석과 김승훈이 점유·임차 관련 인물로 기재되어 있습니다. 김승훈은 보증금 5,000,000원과 월 차임 530,000원이 확인되며, 오차석은 주거용으로 기재되어 있지만 보증금이 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 대항력 관련 검토가 필요한 상황입니다. 특히 보증금이 미상인 점유자의 인수액을 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
② 선순위 담보권: 등기자료에는 구덕신용협동조합의 과거 근저당권 말소 표시와 채권최고액 4,070,000,000원의 변경등기 내역이 함께 나타납니다. 신청채권자의 청구액도 3,700,000,000원입니다. 해당 근저당권이 실제로 완전히 말소되었는지 원본 등기부로 확인하기 전에는 배당 및 권리분석 결과를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 11층 건물 |
| 사용승인일 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원 |
| 말소기준권리 산정 내역 | 을구 4번 근저당권 · 2023.11.29 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 등기 발급일 | 2026.09.19 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 과거 근저당을 함께 확인해야 한다
제공된 권리기준 산정 내역에서는 2023년 11월 29일 접수된 을구 4번 근저당권을 말소기준권리로 보고 있습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 50,000,000원이며, 등기 기재상 김정임·김희숙·유순임이 근저당권자로 나타납니다.
다만 과거 을구 1번에는 구덕신용협동조합의 근저당권이 설정되었고, 이후 채권최고액이 4,070,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 최초 근저당권은 등기자료상 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 관련 변경등기의 처리 상태도 함께 확인해야 합니다. 신청채권자인 구덕신용협동조합의 청구액 3,700,000,000원과 비교하면 그 존속 여부는 가볍게 넘길 문제가 아닙니다.
② 가격·실질취득 — 최저가와 실제 부담액은 다르다
현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가 98,000,000원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 주변 시세 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수될 수 있다면, 실제 부담액은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액으로 봐야 합니다.
| 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 98,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 68,600,000원 | 감정가의 70% |
| 김승훈 보증금 | 5,000,000원 | 자료상 대항력 있음 · 인수 검토 |
| 오차석 보증금 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 추가 부담 미확정 |
| 단순 실질취득 예시 | 73,600,000원+ | 최저가 + 김승훈 보증금 5,000,000원, 오차석 미상분 별도 |
위 실질취득 예시는 김승훈의 보증금만 더한 단순 계산입니다. 오차석의 보증금이 추가로 인수되는 것으로 확인되면 부담액은 더 커질 수 있습니다. 같은 904호에 두 사람이 함께 기재되어 있으므로, 실제 임대차계약과 점유관계를 확인하지 않은 상태에서 보증금을 확정 합산하거나 한 사람의 권리를 임의로 제외해서는 안 됩니다.
③ 임차인 분석 — 904호에 기재된 두 사람
아래 표는 본건 904호에 기재된 점유·임차 관련 내역입니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않는 경우에는 대항력과 우선변제권을 확정적으로 단정하지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오차석 (904호) | 2021.01.12 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김승훈 (904호) | 2022.12.12 | 5,000,000원 / 530,000원 | 있음(자료상) | 없음(가정표 기준) | 해당 없음 |
김승훈은 자료상 대항력이 있는 것으로 분류되어 있고, 배당 가정표는 우선변제권이 없는 것으로 보고 보증금 5,000,000원을 매수인 인수로 처리합니다. 오차석은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 실제 계약관계, 확정일자, 배당요구 여부 및 매각물건명세서의 임차인 기재를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 68,600,000원 가정 · 을구 4번 근저당권 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 김정임 외 2명 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,965,200원 |
| 합계 | - | 68,600,000원 |
배당 가정표상 집행비용은 1,634,800원이며, 을구 4번 근저당권의 채권최고액 50,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산했습니다. 매수인 인수 보증금은 매각대금에서 배당되는 금액과 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 선순위 권리의 영향은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 늘어도 인수 위험은 사라지지 않는다
| 시나리오 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 68,600,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 김승훈 5,000,000원 + 오차석 미상분 |
| 2회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 3,244,360원 | 임차관계에 따라 별도 발생 |
| 3회 유찰 시 | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 17,391,052원 | 임차관계에 따라 별도 발생 |
회차가 진행되어 매각가가 내려가면 근저당권의 미배당액은 커질 수 있습니다. 반면 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰가와 별개로 매수인 인수 문제가 될 수 있습니다. 따라서 낮아진 최저가만 보고 입찰가를 결정하지 말고, 인수 보증금을 포함한 실질취득액과 선순위 담보권의 존속 여부를 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·건물 현황
- 입지. 감정평가 내용상 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근이며, 공동주택·업무시설·단독주택·각종 점포가 혼재한 주상지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 이용 여건이 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 사용승인일은 2020.08.28입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 설비와 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 감정평가 내용에는 공부와의 차이 및 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 904호 임차인 확정. 오차석과 김승훈의 실제 계약관계, 점유 형태, 보증금 및 월 차임을 확인하고 동일 호수에 두 사람이 기재된 사유를 확인하세요.
- 대항력·배당요구 확인. 전입일과 확정일자, 배당요구 여부, 매각물건명세서의 임차인 기재를 원본 서류로 대조하세요. 보증금 미상분을 0원으로 처리하지 마세요.
- 과거 근저당권 확인. 구덕신용협동조합의 과거 근저당권과 4,070,000,000원 채권최고액 변경등기의 말소 완료 여부를 확인하세요. 신청채권자의 청구액 3,700,000,000원과 함께 검토해야 합니다.
- 물건 범위 확인. 다른 호수의 임차인 보증금을 904호의 인수액으로 합산하지 마세요. 실제 매각 대상과 호수별 권리관계를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 실질취득액 계산. 최저매각가 68,600,000원에 확인된 인수 보증금과 추가로 확인되는 인수액을 더해 총부담액을 산정하세요.
- 배당 가정 재검토. 집행비용 및 근저당권 배당은 가정치입니다. 선순위 담보권, 당해세, 임차인 관련 우선권을 확인한 뒤 예상배당을 다시 계산하세요.
맺으며 — “최저가 하락”보다 “인수액 확정”이 먼저다
프리랜드 904호는 감정가 98,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가 68,600,000원에 이르렀습니다. 그러나 본건은 시세 비교 자료가 없어 가격이 저렴하다고 단정할 수 없고, 임차인 관련 인수 위험도 확정되지 않았습니다. 김승훈의 보증금 5,000,000원 외에 오차석의 보증금은 미상이며, 과거 구덕신용협동조합 근저당권 관련 변경등기의 존속 여부도 확인이 필요합니다.
현재 단계의 결론은 입찰 보류 및 원본 서류 확인입니다. 임차관계와 선순위 권리의 존속 여부가 확인된 뒤에야 실질취득액과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 최저가가 내려왔다는 사실만으로 권리 위험까지 낮아지는 것은 아닙니다.
