부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 7층 705호가 경매에 나왔습니다. 감정가 139,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 97,300,000원입니다. 숫자만 보면 상당한 할인이 발생한 듯하지만, 이번 사건은 임차인의 보증금과 선순위 권리관계에 대한 확인이 우선입니다.
본건 705호에는 장하연이 2021.02.22 전입한 것으로 조사됐습니다. 산정된 말소기준권리인 김시은의 2023.12.01 가압류보다 이른 전입이지만, 보증금·확정일자·실제 점유 요건이 확정되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 보증금 전액 인수 또는 인수 0원 어느 쪽도 단정하기 어렵습니다.
또 하나의 문제는 최초 설정된 구덕신용협동조합 근저당권에 말소 표시가 있는 반면, 이후 채권최고액 변경 기록과 같은 금융기관의 경매신청 내역도 존재한다는 점입니다. 실제 근저당권의 존속·말소 경위를 원본 등기로 확인해야 말소기준일과 임차인보다 앞서는 권리를 정확하게 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 7층 705호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설 · 주거용으로 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 중 7층 |
| 사용승인 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 | 139,000,000원 |
| 최저매각가 | 97,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 재확인이 필요하다
산정된 말소기준권리는 2023.12.01 김시은의 가압류 466,000,000원입니다. 이 가압류와 2024.07.17 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
그런데 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권은 채권최고액 4,440,000,000원으로 설정됐고, 2023.09.15에는 채권최고액을 4,070,000,000원으로 변경한 기록이 있습니다. 최초 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있지만 변경 이력과 경매신청 내역을 함께 검토하면 말소 시점과 근저당권의 최종 효력에 관한 원본 확인이 필수입니다.
② 임차인 분석 — 본건 705호 보증금이 핵심
| 호실 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 705호 · 장하연 | 2021.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 확인 필요 |
장하연은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 705호의 직접 관련 점유자입니다. 전입일은 파악되지만 보증금과 확정일자가 불명확하고 배당요구 여부 역시 확인되지 않습니다. 대항력 성립 요건, 임대차계약 금액, 배당 결과를 확인해야 실질 인수액을 판단할 수 있습니다.
| 호실 | 임차인 | 보증금 | 월세 | 전입일 |
|---|---|---|---|---|
| 904호 | 김승훈 | 5,000,000원 | 530,000원 | 2022.12.12 |
| 907호 | 김현정 | 20,000,000원 | — | 2023.05.01 |
| 1003호 | 김영록 | 40,000,000원 | 200,000원 | 2022.02.25 |
| 다른 호실 보증금 합계 | 65,000,000원 | — | 705호 인수액 아님 | |
위 임차인들의 계약관계는 해당 호실의 권리분석에 사용하는 자료입니다. 705호만 매수하는 경우 다른 호실의 보증금을 자동으로 승계하는 것은 아닙니다. 반대로 705호 장하연의 보증금은 별도로 확인해야 하므로, 다른 호실 보증금을 제외했다고 해서 705호의 인수액이 0원이 되는 것도 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 대비 할인은 미확인
현재 최저매각가는 97,300,000원으로 감정가 139,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과이므로 감정가 대비 가격이 내려왔다는 사실은 명확합니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 139,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 97,300,000원 | 감정가의 70% |
| 2회 유찰 시 | 68,110,000원 | 감정가의 49% |
| 3회 유찰 시 | 47,677,000원 | 감정가의 34.3% |
| 705호 실질취득액 | 미확정 | 임차보증금 인수 여부 확인 필요 |
감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 97,300,000원이 주변 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 입찰 여부를 결정하려면 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래를 확인하고, 705호 인수액이 있다면 이를 더한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정 · 제한적 계산)
아래 표는 현재 최저매각가를 적용한 배당 계산입니다. 집행비용과 김시은의 가압류채권을 대상으로 작성된 모형이며, 구덕신용협동조합의 청구금액 3,700,000,000원에 대한 배당 및 선순위 근저당권 효력은 확정적으로 반영된 표가 아닙니다. 따라서 법원의 실제 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,151,400원 |
| 1. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 95,148,600원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 97,300,000원 |
김시은 가압류의 계산상 미배당액은 370,851,400원입니다. 다만 구덕신용협동조합 근저당권의 최종 효력과 다른 우선배당 항목을 검증하지 않은 결과이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 공동주택·오피스텔·단독주택과 각종 점포가 혼재된 간선도로 후면 주상지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 명륜역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차타워·도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가 과정에서 주거용으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 실제 임대차와 점유상태는 705호를 기준으로 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 명륜역과 생활편의시설 접근성은 장점으로 볼 수 있지만, 오피스텔의 매매가격과 환금성은 임대수익·공실 위험·실거래 유동성에 영향을 받습니다. 최근 실거래 비교 없이 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 705호 임대차계약 확인. 장하연의 임대차계약서, 보증금, 차임, 실제 점유상태 및 계약관계의 현재 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입일 2021.02.22만으로 대항력과 보증금 인수를 확정할 수 없습니다. 점유, 주거용 사용, 확정일자, 배당요구 및 배당 가능액을 함께 검토해야 합니다.
- 말소기준권리 검증. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 경위와 2023.09.15 변경 기록, 2023.12.01 김시은 가압류의 우선관계를 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 매각 대상 범위 확인. 프리랜드의 여러 호실에 관한 조사자료와 705호 단독 매각자료를 구분하고, 공동담보목록 및 매각물건명세서의 705호 해당 사항을 확인해야 합니다.
- 다른 호실 보증금 제외. 904호·907호·1003호 임차보증금 합계 65,000,000원을 705호의 인수액으로 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물과 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래가격·임대조건을 확인한 뒤, 인수 위험을 반영한 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 관리비·인도. 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비와 실제 점유 상태를 확인하고, 인도·명도에 소요될 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 배당 및 원본 대조. 실제 채권액, 공동담보 관계, 조세채권 및 임차인 우선배당 여부를 확인하고 배당모형과 법원 원본 서류가 일치하는지 검증해야 합니다.
맺으며 — “30% 할인보다 인수액 확인이 먼저”
프리랜드 705호는 감정가 139,000,000원에서 97,300,000원으로 내려온 1회 유찰 오피스텔입니다. 명륜역 인근 입지와 주거용 이용상태 등 검토할 장점은 있으나, 가격이 내려왔다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
핵심 위험은 명확합니다. 705호 임차인 장하연의 보증금이 미상이고, 대항력과 매수인 인수 가능성이 확정되지 않았습니다. 또한 근저당권 말소 및 변경 이력과 말소기준권리 산정 결과 사이의 관계를 검증해야 합니다. 다른 호실의 65,000,000원 보증금 합계를 705호 인수액으로 적용한 계산도 수정해서 이해해야 합니다.
감정가의 70%라는 가격은 매력적으로 보일 수 있지만, 현재로서는 실질취득액과 최근 시세 대비 할인 여부를 확정할 근거가 부족합니다. 추가 유찰을 기다리더라도 임차보증금 문제는 자동으로 해결되지 않습니다.
결론은 권리확인 우선, 가격판단 보류. 705호 임대차와 선순위 근저당권의 최종 효력을 확인하고, 실제 인수금액을 반영해 시세와 비교한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
