부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 소재 프리랜드 4층 403호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 9,200만원, 현재 최저매각가는 6,440만원입니다. 물건은 2020년 8월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물의 주거용 오피스텔입니다. 인근에 롯데백화점 동래점과 부산도시철도 1호선 명륜역이 있어 입지와 교통 접근성은 양호한 편입니다.
다만 이번 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 403호의 실제 임대차관계, 적용되는 말소기준권리, 매수인이 승계할 보증금을 하나의 흐름으로 확정할 수 있는지가 관건입니다. 다른 호실의 보증금을 본건 인수액으로 잘못 더하면 취득원가를 과대평가하게 되고, 403호 점유 기록이 보이지 않는다는 이유로 인수액을 0원 처리하면 위험을 과소평가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 사용승인 2020.08.28 |
| 등기상 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 92,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 64,400,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 경매 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 산정된 말소기준 | 2023.08.24 김정은 근저당권 (채권최고액 84,000,000원) · 원본 대조 필요 |
| 임차관계 | 403호 개별 점유·보증금·인수액 미확정 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인
등기 흐름에서 주목할 권리는 구덕신용협동조합의 2020년 근저당권과 김정은의 2023년 근저당권입니다. 앞선 구덕신용협동조합 근저당권은 채권최고액 4,440,000,000원으로 설정되었고, 2023년 변경기록에는 4,070,000,000원이 나타납니다. 한편 근저당권 원등기는 말소된 것으로 분류되어 있어, 관련 변경기록과 실제 말소 범위를 대조해야 합니다.
현재 말소기준으로 산정된 권리는 2023.08.24 김정은 근저당권 84,000,000원입니다. 이 기준에 따르면 2024년 경매개시결정과 2026년 동래구 압류는 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 경매 신청채권자는 구덕신용협동조합인데, 예상배당에서는 김정은이 배당받고 신청채권자의 배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 구덕신용협동조합의 선순위 담보권 말소 경위와 신청채권의 법적 근거를 확인하지 않고 권리관계가 깨끗하다고 결론 내리기 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 403호 인수액은 아직 확정할 수 없다
현황조사상 실제 점유자 49명이 기록되어 있으며, 보증기관 대위·승계 신고인은 포함되어 있지 않습니다. 이 중 38명은 2023.08.24보다 앞서 전입했고, 11명은 그 이후 전입했습니다. 다만 이는 건물 내 여러 호실의 점유 현황을 합산한 숫자이지, 403호에 임차인이 49명 있다는 뜻이 아닙니다.
다른 호실의 확인된 보증금과 인수 산정
| 점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 403호 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김승훈 · 904호 | 2022.12.12 | 5,000,000원 | 가능·미상 / 미확인 | 직접 관련 미확인 |
| 김현정 · 907호 | 2023.05.01 | 20,000,000원 | 가능·미상 / 미확인 | 직접 관련 미확인 |
| 김영록 · 1003호 | 2022.02.25 | 40,000,000원 | 가능·미상 / 미확인 | 직접 관련 미확인 |
| 합계 · 다른 호실 3명 | — | 65,000,000원 | 개별 판단 필요 | 확정 불가 |
김승훈은 월세 530,000원, 김영록은 월세 200,000원이 함께 기록되어 있습니다. 세 사람 모두 전입일은 산정된 말소기준일 이전이지만 확정일자는 확인되지 않으며, 실제 대항력은 주택 인도·전입 유지 등 요건 확인이 필요합니다. 배당 계산에서는 이들의 보증금을 우선변제 없이 매수인 인수로 처리했으나, 이는 각 호실별 법적 권리관계와 별도로 검증해야 합니다.
건물 내 점유자 현황 (현황조사 기준)
아래 표는 프리랜드 각 호실에 기록된 점유자 현황입니다. 대항력 가능·미상은 2023.08.24 이전 전입이 확인되지만, 해당 임대차의 실제 인도·점유 및 보증금·확정일자 등 요건을 모두 확인하지 못한 상태를 뜻합니다. 기준 후 전입은 산정된 말소기준권리 이후 전입한 경우로, 해당 기준에 따른 선순위 대항력은 인정하기 어렵다는 의미입니다.
| 호실 | 점유자 | 전입일 | 대항력 판단 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 박소민 | 2022.01.24 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 202호 | 박시연 | 2021.03.09 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 203호 | 편성임 | 2023.10.25 | 기준 후 전입 | 미확인 | 2024.09.23 |
| 204호 | 이승훈 | 2023.08.01 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 205호 | 이효정 | 2021.02.01 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 301호 | 오영지 | 2022.05.23 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 302호 | 박준옥 | 2024.04.11 | 기준 후 전입 | 미확인 | 미확인 |
| 303호 | 권태우 | 2022.02.11 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 305호 | 남동민 | 2023.06.19 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 402호 | 권혜주 | 2022.01.07 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 404호 | 신비 | 2021.02.08 | 가능·미상 | 미확인 | 2024.08.21 |
| 502호 | 신소희 | 2021.02.22 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 503호 | 주소미 | 2022.06.17 | 가능·미상 | 미확인 | 2024.07.23 |
| 504호 | 서영호 | 2021.09.09 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 505호 | 신창섭 | 2023.11.29 | 기준 후 전입 | 미확인 | 미확인 |
| 603호 | 이홍재 | 2023.02.20 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 604호 | 안정현 | 2023.07.25 | 가능·미상 | 미확인 | 2024.08.20 |
| 605호 | 정현아 | 2021.02.10 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 701호 | 이명규 | 2022.01.21 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 703호 | 김지유 | 2023.10.31 | 기준 후 전입 | 미확인 | 미확인 |
| 704호 | 박선영 | 2022.04.05 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 705호 | 장하연 | 2021.02.22 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 802호 | 고승민 | 2024.04.22 | 기준 후 전입 | 미확인 | 2024.08.20 |
| 803호 | 이신규 | 2023.06.05 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 804호 | 이혜린 | 2024.01.19 | 기준 후 전입 | 미확인 | 미확인 |
| 805호 | 송상호 | 2021.01.25 | 가능·미상 | 미확인 | 2024.08.20 |
| 806호 | 임수빈 | 2023.11.29 | 기준 후 전입 | 미확인 | 2024.08.20 |
| 807호 | 박배희 | 2023.12.08 | 기준 후 전입 | 미확인 | 미확인 |
| 901호 | 정여주 | 2023.03.31 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 903호 | 최현지 | 2022.12.26 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 904호 | 오차석 | 2021.01.12 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 904호 | 김승훈 | 2022.12.12 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 905호 | 이예림 | 2023.09.18 | 기준 후 전입 | 미확인 | 미확인 |
| 906호 | 정성호 | 2022.05.03 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 907호 | 김현정 | 2023.05.01 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 1001호 | 변지영 | 2023.07.18 | 가능·미상 | 미확인 | 2024.08.05 |
| 1002호 | 양희송 | 2021.02.15 | 가능·미상 | 미확인 | 2024.08.20 |
| 1003호 | 김영록 | 2022.02.25 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 1004호 | 정민우 | 2022.02.16 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 1005호 | 최수민 | 2021.09.03 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 1006호 | 백어진 | 2023.01.19 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 1007호 | SON ANDREI | 2022.07.22 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 1101호 | 남새봄 | 2020.11.12 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 1102호 | 황지현 | 2021.02.18 | 가능·미상 | 미확인 | 2024.08.20 |
| 1103호 | 박은솔 | 2023.10.04 | 기준 후 전입 | 미확인 | 미확인 |
| 1104호 | 남주희 | 2023.02.03 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 1105호 | 최원민 | 2021.01.29 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
| 1106호 | 오현경 | 2023.10.30 | 기준 후 전입 | 미확인 | 미확인 |
| 1107호 | 신재혁 | 2021.03.10 | 가능·미상 | 미확인 | 미확인 |
총 49명 · 산정 말소기준일 이전 전입 38명 · 이후 전입 11명 · 배당요구 기록 10명. 904호에는 오차석과 김승훈이 각각 기록되어 있으므로 실제 점유·임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다. 표의 판단은 2023.08.24 말소기준이 유효하다는 전제이며, 실제 권리 순위에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
현재 매각가를 기준으로 계산된 배당은 집행비용을 공제한 뒤 김정은 근저당권에 잔액을 배당하고 소유자에게는 잔여금이 없는 구조입니다. 다만 구덕신용협동조합의 담보권 및 신청채권 관계와 임차보증금 인수 범위가 검증되기 전의 조건부 시뮬레이션입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,559,200원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 김정은 | 84,000,000원 | 62,840,800원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 3,700,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 64,400,000원 |
김정은 근저당권은 채권최고액 기준으로 21,159,200원의 미배당이 발생합니다. 별도 계산에서 타 호실 3명의 보증금 65,000,000원은 배당액 0원·매수인 인수로 처리되었습니다. 해당 가정이 403호에 적용되는지 여부는 확정되지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 회차별 분석 — 가격 하락과 인수액은 구분
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 64,400,000원 | 62,840,800원 | 21,159,200원 |
| 2회 유찰 (49%) | 45,080,000원 | 43,868,560원 | 40,131,440원 |
| 3회 유찰 (34%대) | 31,555,999원 | 30,587,991원 | 53,412,009원 |
낙찰가가 내려가면 근저당권자가 배당받는 금액이 감소합니다. 하지만 근저당권의 미배당과 매수인이 인수할 임차보증금은 서로 다른 개념입니다. 후순위 담보권자의 미배당을 낙찰자가 자동으로 변제하는 것은 아니며, 선순위 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금은 해당 호실의 매수인에게 남을 수 있습니다.
⑤ 실질취득 민감도 — 타 호실 보증금을 잘못 인수로 반영하면
다음 비교는 65,000,000원이 매수인에게 모두 승계된다고 가정했을 때의 산술적 부담입니다. 해당 금액을 403호의 확정 인수액으로 인정한 결과가 아니며, 매각 대상과 임차 목적물이 다르다는 점을 반드시 전제로 읽어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 가정 인수액 | 가정 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 64,400,000원 | 65,000,000원 | 129,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 45,080,000원 | 65,000,000원 | 110,080,000원 |
| 3회 유찰 시 | 31,555,999원 | 65,000,000원 | 96,555,999원 |
위 표는 각 회차의 낙찰가에 65,000,000원을 고정 가산한 검증용 계산입니다. 실제 선순위 보증금 인수형에서는 배당금 증가·감소에 따라 미배당 인수액이 달라질 수 있으므로 이러한 단순 고정 가산과 구별해야 합니다. 또한 다른 호실의 보증금을 403호 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 명륜역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 감정평가 시 조사된 오피스텔 호실들은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접합니다. 차량 접근은 가능하지만 주차타워 운영과 실제 주차 이용 조건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가 기준은 2,544,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역세권 접근성과 비교적 최근의 건물 사용승인 이력은 검토 요소입니다. 다만 오피스텔은 개별 면적·층·임대수익·관리비·동일 건물 거래사례에 따라 환금성이 달라지므로, 감정가 대비 할인만으로 매각 경쟁력이나 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 403호 매각목록 특정. 개별 매각인지, 다른 호실과 일괄매각인지, 공동담보·공동경매와 어떤 관계인지 매각물건명세서 및 물건목록을 통해 확인하세요.
- 403호 점유자 확인. 전입세대확인서, 현황조사, 임대차계약서, 확정일자 부여현황과 실제 현장 점유관계를 대조해야 합니다. 다른 호실 점유기록을 403호에 적용하지 마세요.
- 말소기준 재검증. 구덕신용협동조합의 2020년 근저당, 2023년 변경기록, 김정은의 2023년 근저당, 2024년 임의경매개시결정의 선후 및 말소 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
- 신청채권 및 배당 확인. 구덕신용협동조합 청구액 3,700,000,000원과 김정은 근저당 84,000,000원 사이의 배당 관계를 사건기록과 채권계산서로 검증해야 합니다.
- 인수금액 확정. 65,000,000원은 904호·907호·1003호 보증금 합계입니다. 403호 실질취득원가로 쓰지 말고 해당 호실별 인수 여부를 분리해 확인하세요.
- 실거래 비교. 동일 건물 및 유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하고, 낙찰가가 아니라 최종 확정 인수액을 반영한 실질취득원가로 비교하세요.
- 명도 및 관리비. 403호 실제 점유상태를 확인하고, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분, 주차타워 이용료 및 관리상태를 확인하세요.
- 원본 서류 최종 확인. 2026.11.06 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건 진행내역 및 특별매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 6,440만원보다 중요한 것은 403호의 실제 인수액”
이 물건은 감정가 9,200만원에서 6,440만원까지 내려온 주거용 오피스텔입니다. 입지·교통·건물 사용승인 시점만 보면 검토할 요소가 있지만, 경매에서는 그보다 앞서 해결해야 할 일이 있습니다.
첫째, 403호에 실제로 적용되는 임대차와 인수 보증금을 특정해야 합니다. 둘째, 구덕신용협동조합과 김정은 근저당권의 선후·말소·배당 관계를 확인해야 합니다. 셋째, 권리가 정리된 뒤 최근 실거래와 실질취득원가를 비교해야 합니다.
특히 다른 호실의 보증금 65,000,000원을 매각 대상 403호에 그대로 더하는 방식은 정확한 권리분석이 아닙니다. 그렇다고 403호에 기재된 임차인이 보이지 않는다는 이유로 안전한 무인수 물건이라고 판단하는 것도 위험합니다.
결론은 D등급, 입찰 보류. 현재는 가격 경쟁력을 판단하기에 앞서 매각 범위와 권리관계의 정합성을 확인해야 하는 사건입니다. 낮은 최저매각가가 아니라, 확인된 권리와 검증 가능한 실질취득원가가 입찰의 출발점입니다.
