부산지방법원 2024타경59253. 부산광역시 동래구 온천동 프리랜드 7층 702호입니다. 감정가 133,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 93,100,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로는 감정가 대비 70%에 접근할 수 있는 오피스텔이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금 인수 여부입니다.
특히 702호에는 임차보증금 110,000,000원으로 기재된 박세인의 임차권등기와 별도로, 같은 금액의 보증금을 주장하는 김선자의 임차 내역이 존재합니다. 두 명의 표시가 동일한 임대차채권을 가리키는지, 각각 독립된 보증금 반환채권인지 확인해야 합니다. 이름이 다르다는 이유만으로 두 보증금을 무조건 합산할 수도, 금액이 같다는 이유만으로 하나라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 7층 702호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 사용승인 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 | 133,000,000원 |
| 최저매각가 | 93,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 임차 관련 | 702호 관련 박세인 임차권등기 · 김선자 임차 내역 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권이 핵심
권리 판정상 2023.12.01 김시은의 가압류가 말소기준권리로 제시돼 있으며, 가압류와 임의경매개시결정 등 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 구덕신용협동조합의 근저당은 2020.09.16 설정됐고, 2023.09.15 채권최고액이 4,070,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다.
702호의 박세인 임차권등기는 2024.02.16 접수됐으며, 임대차계약일 2021.01.29, 점유개시일 2021.02.03, 확정일자 2021.02.08, 보증금 110,000,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 주민등록일자는 없음으로 표시돼 있어 임차권등기의 존재만으로 대항력의 성립과 유지 여부를 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 702호의 두 이름, 하나인지 둘인지
동일 건물에는 여러 호실의 점유자가 확인되지만, 702호의 매수인 인수 위험은 702호에 귀속되는 권리를 기준으로 판단해야 합니다. 다른 호실의 보증금을 702호 낙찰자의 부담으로 일괄 합산하면 실질취득액이 왜곡됩니다.
| 성명 / 관련 범위 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
박세인 702호 전유부분 전부 임차권등기 |
110,000,000원 |
전입일 미상 점유 2021.02.03 확정 2021.02.08 |
대항력 미상 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
|
김선자 702호 관련 임차 내역 배당요구 |
110,000,000원 |
전입 2021.02.08 확정 2021.02.08 배당요구 2024.08.30 |
인수 가능 우선변제 승계 없음 |
김선자는 2021.02.08 전입 및 확정일자를 갖고 배당요구한 것으로 기재돼 있습니다. 제시된 배당 계산은 김선자의 보증금 110,000,000원을 우선 배당 대상으로 두고, 매각대금 부족분을 매수인이 인수하는 방식입니다. 다만 이 계산의 전제가 되는 선순위 권리 및 대항력 판단은 실제 등기 관계와 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 30% 할인보다 중요한 실질취득액
현재 최저매각가 93,100,000원은 감정가 133,000,000원의 70%입니다. 그러나 아래 배당 계산에서 김선자의 보증금 부족분으로 산정된 18,975,800원을 인수한다면 실질취득 부담은 112,075,800원입니다.
| 감정가 | 133,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 93,100,000원 |
| 김선자 보증금 | 110,000,000원 |
| 예상 배당액 | 91,024,200원 |
| 미배당 보증금 | 18,975,800원 |
| 조건부 실질취득 | 112,075,800원 |
실질취득액은 현재 최저매각가로 낙찰되고 김선자에게 배당되지 않은 18,975,800원을 매수인이 인수한다는 조건의 단순 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다. 박세인의 권리가 별도 채권으로 인정되는 경우 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
2회 유찰: 최저매각가 65,169,999원 (감정가 49%)
3회 유찰: 최저매각가 45,618,999원 (감정가 약 34%)
대항력 있는 보증금 110,000,000원의 미배당액을 매수인이 부담하는 구조가 유지된다면, 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수 부담이 증가할 수 있습니다. 유찰 후 최저가만 보고 투자 수익성을 판단하면 안 됩니다.
동일 평형의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 112,075,800원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 주거용 오피스텔은 실제 이용상태, 임대수요, 관리비, 금융조건에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로 실거래가격을 확인하기 전까지 가격 메리트에 대한 가점은 보류하는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 김선자 보증금 | 110,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에 따른 금액입니다. 당해세·최우선변제 및 선순위 근저당의 실제 배당관계에 따라 결과는 달라질 수 있으며, 최종 법원 배당표를 의미하지 않습니다.
다른 호실의 보증금 합계 65,000,000원을 702호 단독 낙찰자가 인수한다고 계산하는 것은 적절하지 않습니다. 702호의 현재 확인 가능한 조건부 인수 추정액은 김선자 부족분 18,975,800원이며, 박세인의 별도 권리 여부와 최종 배당순위는 추가 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차타워 설비와 도시가스 개별난방시설 등을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 업무시설로 등재된 오피스텔이며, 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됐습니다. 실제 주거 사용에 따른 임대차 권리관계 확인이 중요합니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)· 상대보호구역입니다. 공시지가 2,544,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 지하철 접근성과 주변 상업시설은 입지상 참고 요소입니다. 그러나 동일 유형의 실거래가격과 임대수익 자료가 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격과 투자 수익률은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 702호 임대차관계 확인. 박세인과 김선자의 임차보증금 110,000,000원이 동일한 채권인지, 각각 독립된 채권인지 계약서와 권리변동 내역으로 확인하세요.
- 대항력 재판정. 박세인은 임차권등기가 있으나 주민등록일자가 확인되지 않습니다. 김선자 역시 선순위 근저당의 실제 존속 여부에 따라 매수인에게 대항할 수 있는지 다시 검토해야 합니다.
- 말소기준권리 검증. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당, 2023.09.15 채권최고액 변경, 2023.12.01 김시은 가압류의 등기 및 말소 관계를 원본과 대조하세요.
- 실질취득액 계산. 최저가 93,100,000원에만 주목하지 말고, 김선자 부족분 18,975,800원의 인수 여부 및 다른 임차인의 별도 채권 가능성을 확인한 후 총취득비용을 산정하세요.
- 다른 호실 보증금 구분. 904호·907호·1003호의 보증금은 702호의 매수인 인수액과 혼동하지 마세요. 경매 대상이 호실별로 어떻게 특정됐는지도 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수 보증금이 증가할 수 있습니다. 낙찰가가 아닌 실질취득액 기준으로 응찰 여부를 결정하세요.
- 시세 확인. 프리랜드와 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래가격, 임대보증금·월세 수준, 공실 가능성과 관리비를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 702호의 실제 점유자와 점유 권원을 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 명도 협의에 필요한 비용을 검토하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납과 관리단 부과 내역을 확인해 별도의 금전 부담 가능성을 점검하세요.
- 법원 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건, 배당요구 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “9,310만원짜리 물건이 아닐 수 있다”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 최저매각가가 내려왔지만, 권리분석상 할인된 만큼 안전해진 물건은 아닙니다. 김선자의 보증금 110,000,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 매수인 인수 부족분이 18,975,800원으로 추정되고, 이에 따른 실질취득 부담은 112,075,800원입니다.
더 중요한 문제는 박세인과 김선자의 권리관계가 명확히 정리되지 않았다는 점입니다. 같은 금액의 임차보증금이 서로 다른 명의로 기재된 사유, 박세인의 대항력 성립 여부, 구덕신용협동조합 근저당의 실제 말소 상태를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
추가 유찰이 있더라도 보증금 인수 구조가 유지된다면 총취득 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않을 수 있습니다. 반면 현재는 실거래가격도 확인되지 않아 그 부담이 시장가격보다 유리한지 판단할 근거가 부족합니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 원본 확인 우선. 선순위 근저당과 임차보증금 중복 여부가 해결되고, 실제 인수액과 실거래 시세가 확인된 이후에야 합리적인 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
