부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 현재 최저가만 보면 88,900,000원이지만, 본건 502호에는 보증금 110,000,000원의 임차인 신소희가 확인됩니다. 제공된 배당 시뮬레이션을 적용하면 현재 회차 예상 배당액은 86,899,800원, 미배당액은 23,100,200원입니다. 이를 매수인이 인수하는 것으로 가정하면 실질취득액은 112,000,000원입니다. 여기에 말소기준권리와 근저당 변경등기의 효력도 원본으로 재확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

127,000,000원

최저가 88,900,000원 · 1회 유찰

실질취득 추정

112,000,000원

최저가 + 신소희 미배당 추정액

매수인 인수 추정

23,100,200원

현재 회차 배당 시뮬레이션 기준

실질취득 ÷ 감정가

88.2%

실거래 시세 자료와 별도 비교 필요

부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 5층 502호, 주거용 오피스텔입니다. 이 물건은 최저매각가가 감정가의 70% 수준으로 내려왔지만, 가격만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다. 임차인 신소희의 임대차보증금은 110,000,000원이며, 전입신고일은 2021년 2월 22일, 확정일자는 2021년 2월 1일입니다. 배당요구도 접수되어 있습니다.

제공된 권리분석에서는 2023년 12월 1일 김시은의 가압류를 말소기준권리로 산정하고 있습니다. 이 기준을 적용하면 신소희의 전입일과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 다만 등기부에는 과거 근저당권의 말소 표시와 이후 변경등기의 상태가 함께 나타나므로, 말소기준권리를 확정하기 전에 등기사항전부증명서 원문을 대조해야 합니다. 아래의 인수액은 현재 제공된 배당 시뮬레이션을 전제로 한 추정치입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경59253 (임의경매)
소재지	부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 5층 502호 (온천동, 프리랜드)
물건종류	집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됨
건물 구조 / 사용승인	철근콘크리트구조 · 11층 건물 · 사용승인일 2020.08.28
소유자	주식회사디에스디앤씨
감정가 / 최저가	127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구금액	구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원
등기상 가압류	김시은 · 청구금액 466,000,000원 · 접수일 2023.12.01
매각기일	2026.11.06

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 근저당 변경등기를 함께 확인해야 한다

제공된 산정 결과상 말소기준권리는 2023년 12월 1일 접수된 김시은의 가압류입니다. 해당 가압류와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 을구 1번 근저당권의 원설정은 채권최고액 4,440,000,000원으로 등재되었다가 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있는 반면, 2023년 9월 15일의 근저당권 변경 기록에는 채권최고액 4,070,000,000원이 남아 있습니다.

⛔ 입찰 전 반드시 확인할 권리상 쟁점 을구 1번 근저당권의 현재 효력과 변경등기의 말소 여부를 원본 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다. 이 부분이 정리되지 않은 상태에서는 2023년 12월 1일을 말소기준권리로 확정하거나, 신소희의 대항력 및 배당 순위를 무조건 확정해서는 안 됩니다. 현재의 인수액은 제공된 권리·배당 산정에 따른 추정치이며, 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 1,000만원, 미배당 인수 위험

본건 502호와 직접 연결되는 임차권등기는 신소희의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 2월 1일, 주민등록일과 점유개시일은 2021년 2월 22일이며, 배당요구일은 2024년 7월 23일로 기재되어 있습니다.

임차인 / 범위	전입 / 확정일자	보증금	대항력	우선변제	인수 검토
신소희 502호 전유부분	전입 2021.02.22 확정 2021.02.01	110,000,000원	있음*	가능*	23,100,200원 추정

* 대항력 및 우선변제권 표시는 제공된 말소기준권리 산정과 임차인 정보에 따른 것입니다. 근저당권 변경등기의 현재 효력 및 최종 매각물건명세서를 확인한 뒤 확정해야 합니다.

⚠️ 최저가와 실질취득액은 다르다 현재 최저가 88,900,000원에서 집행비용 추정액 2,000,200원을 제외하면 신소희에게 배당되는 금액은 86,899,800원입니다. 보증금 110,000,000원에서 부족한 금액은 23,100,200원입니다. 이 미배당액을 매수인이 인수한다고 가정하면 실질취득액은 88,900,000원 + 23,100,200원 = 112,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 88,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당	비고
집행비용 추정	-	2,000,200원	매각가 기준 추정
임차인 신소희 보증금	110,000,000원	86,899,800원	미배당 23,100,200원 추정
갑구 3번 가압류 · 김시은	466,000,000원	0원	제공된 배당 시뮬레이션 기준
소유자 교부 잔여금	-	0원	잔여금 없음으로 산정

집행비용 및 임차인 배당액은 제공된 시뮬레이션 수치입니다. 실제 배당은 최종 권리순위, 매각대금, 집행비용 및 법원이 확정하는 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 보증금의 매수인 인수 여부와 금액은 원본 서류 확인이 선행되어야 합니다.

매각대금 배분 (현재 회차)

매각대금 88,900,000원 중 집행비용과 신소희 배당액의 배분입니다. 임차인 미배당액은 매각대금 배분 밖의 인수 위험으로 별도 검토합니다.

회차별 미배당·인수 시나리오

회차별 막대는 제공된 시나리오의 매수인 인수 합계입니다. 본건 502호 신소희의 현재 회차 미배당 추정액 23,100,200원과 구분해 해석해야 합니다.

⛔ 가격 관점 — 8,890만원만으로 입찰가를 결정하지 말 것 보증금 미배당액을 인수하는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 커져 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 현재 회차의 시뮬레이션상 실질취득액은 112,000,000원입니다. 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 이 금액이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

입지. 부산광역시 동래구 온천동, 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
건물·설비. 철근콘크리트구조, 11층 건물이며 사용승인일은 2020년 8월 28일입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 및 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 155.0㎡, 공시지가는 2,544,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
환금성. 제공된 자료만으로는 최근 실거래 가격을 직접 비교할 수 없습니다. 감정가와 최저매각가의 차이만으로 시세 메리트나 환금성을 단정하지 말고, 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 실거래와 공실·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

말소기준권리 재확인. 2023.12.01 가압류를 기준으로 산정한 결과와 을구 1번 근저당권의 변경 기록이 함께 존재합니다. 등기사항전부증명서 원문에서 근저당권의 현재 효력 및 말소 여부를 먼저 확인하세요.
임차보증금 확인. 신소희의 보증금 110,000,000원, 전입일 2021.02.22, 확정일자 2021.02.01, 배당요구일 2024.07.23을 매각물건명세서와 대조하세요.
인수액 시나리오. 현재 회차 예상 미배당액은 23,100,200원, 실질취득액은 112,000,000원으로 추정됩니다. 이는 제공된 배당 시뮬레이션을 전제로 하며, 최종 배당순위와 매수인 인수 범위를 확인한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
실거래 확인. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대조건을 확인하세요. 실거래 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
현황 및 관리비. 실제 점유상태, 인도 가능 여부, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 관리사무소와 현장조사로 확인하세요.
배당표 대조. 집행비용 추정액과 예상배당액은 확정값이 아닙니다. 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 및 법원의 배당 관련 자료를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “낮은 최저가”와 “낮은 취득비용”은 다르다

부산 프리랜드 502호는 최저매각가가 88,900,000원까지 내려왔지만, 신소희의 보증금 110,000,000원과 미배당 위험을 함께 계산해야 하는 물건입니다. 제공된 현재 회차 시뮬레이션을 기준으로 하면 미배당액은 23,100,200원, 실질취득액은 약 112,000,000원입니다. 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

무엇보다 말소기준권리로 산정된 가압류와 을구 1번 근저당권 변경등기의 현재 효력을 원본으로 확인해야 합니다. 권리순위가 확정되기 전에는 대항력과 인수액도 확정할 수 없습니다. 입찰 판단의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액, 실질취득액, 그리고 말소기준권리의 확정입니다.

부동산임의경매

최저가 8,890만원이 끝이 아니다 — 임차보증금 인수 위험, 부산 프리랜드 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 근저당 변경등기를 함께 확인해야 한다

② 임차인 분석 — 보증금 1억 1,000만원, 미배당 인수 위험

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 88,900,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가”와 “낮은 취득비용”은 다르다

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현장 사진 (124장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-10-02	유찰	1억 2,700만원
2	2026-11-06	D-0 진행	8,890만원