부산지방법원 2024타경59253. 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 프리랜드 8층 801호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 72,800,000원입니다. 겉으로 보면 한 차례 유찰로 가격이 상당히 낮아진 물건이지만, 실제 매수 부담은 낙찰대금만으로 판단할 수 없습니다.
이 사건의 배당모형에는 별도 호실 임차인의 보증금 인수금액이 포함되어 있습니다. 해당 모형대로라면 최저가와 인수 추정액을 합한 금액은 137,800,000원입니다. 이는 감정가 104,000,000원보다도 높은 수준입니다. 하지만 실제 매각 대상인 801호와 다른 호실들의 권리관계를 구분하는 작업이 반드시 선행되어야 합니다. 다른 호실 보증금을 801호 낙찰자의 채무로 단정해서도, 반대로 801호에 임차인이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 8층 801호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 중 8층 |
| 사용승인일 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 | 104,000,000원 |
| 최저매각가 | 72,800,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 기준권리 표시 | 2023.12.01 김시은 가압류 · 선행 근저당의 말소 및 변경관계 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 기준권리와 선행 근저당 확인
등기에는 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권이 먼저 등장합니다. 최초 채권최고액은 4,440,000,000원이며, 이후 2023.09.15 채권최고액이 4,070,000,000원으로 변경된 내역이 존재합니다.
한편 최초 근저당권 등기에는 이미 말소된 것으로 표시된 부분이 있으나, 이후 근저당권 변경등기에는 말소되지 않은 표시가 함께 남아 있습니다. 따라서 근저당권이 실제로 존속하는지, 공동담보에서 801호가 어떤 지위를 갖는지 원본 등기로 확인해야 합니다.
기준권리 산정에는 2023.12.01 김시은 가압류가 사용되어 있습니다. 가압류 청구금액은 466,000,000원입니다. 다만 앞선 근저당권의 존속 여부가 불명확한 상태이므로 이 가압류가 확정적인 최초 말소기준권리라고 단정할 수는 없습니다. 2024.07.17 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 다른 호실 보증금과 801호를 구분
현황조사에는 프리랜드의 여러 호실에 걸쳐 실제 조사 대상자 49명이 나타납니다. 이 중 보증금 금액이 확인되는 임차인 3명은 아래와 같습니다. 모두 801호가 아닌 다른 호실에 관한 내역입니다.
| 호실 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 904호 · 김승훈 | 2022.12.12 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 907호 · 김현정 | 2023.05.01 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 1003호 · 김영록 | 2022.02.25 | 40,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 합계 | 3명 | 65,000,000원 | 개별 확인 필요 | 미상 | 중복신고 없음 |
김승훈의 월차임은 530,000원, 김영록의 월차임은 200,000원입니다. 세 임차인의 확정일자는 확인되지 않았으며, 실제 배당순위 및 대항력은 추가 확인이 필요합니다.
그 밖의 조사 대상자들은 201호부터 1107호까지 여러 호실에 분포합니다. 보증금이 확인되지 않은 대상자가 다수이고, 904호에는 오차석과 김승훈이 함께 나타납니다. 이 때문에 조사 대상자 수를 곧바로 독립된 임대차계약 수로 해석해서는 안 됩니다.
전입일이 기준권리 산정일보다 앞선 경우에도 보증금·점유·확정일자·임대차의 실제 성립 여부가 확인되지 않았다면 대항력 유무를 확정하기 어렵습니다. 전입일만으로 판단한 상태는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,710,400원 |
| 1. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 71,089,600원 |
| 미배당 · 김시은 | — | 394,910,400원 |
| 별도 인수모형 · 김승훈(904호) | 5,000,000원 | 0원 |
| 별도 인수모형 · 김현정(907호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 별도 인수모형 · 김영록(1003호) | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 제시된 추정모형이며 확정 배당표가 아닙니다. 구덕신용협동조합의 청구액 3,700,000,000원이 해당 모형에서 배당되지 않은 것으로 나타나는 점과 선행 근저당의 존속 여부를 반드시 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 다른 호실의 보증금 65,000,000원은 801호에 귀속되는 인수액으로 확정되지 않았습니다.
④ 실질취득 부담 — 낙찰가만으로 판단하면 안 되는 이유
배당모형은 904호·907호·1003호 임차인 보증금 합계 65,000,000원을 매수인 인수금액으로 계산합니다. 이 모형을 그대로 적용한 회차별 총부담은 다음과 같습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 모형 인수 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 72,800,000원 | 65,000,000원 | 137,800,000원 |
| 2회 유찰 시 | 50,960,000원 | 65,000,000원 | 115,960,000원 |
| 3회 유찰 시 | 35,672,000원 | 65,000,000원 | 100,672,000원 |
합산 부담은 각 회차 매각가에 별도 호실의 보증금 인수 추정액 65,000,000원을 더한 단순 시나리오입니다. 801호의 확정 실질취득비용이 아니며, 실제 인수액과 추가 비용에 따라 달라집니다.
동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 특히 공동담보·임차관계와 별개로 실제 낙찰 대상의 면적, 용도 및 시장가격을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·업무시설(오피스텔)·단독주택·각종 점포가 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관·주차타워 설비 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,544,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용으로 나타납니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하철과 상업시설 접근성은 긍정적인 요소이나, 동일 면적의 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 매각 가능성과 적정가격을 수치로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 801호 단독 매각인지, 공동담보 또는 다른 호실과의 매각관계가 어떻게 구성되는지 매각목록과 물건명세서를 대조해야 합니다.
- 근저당권 확인. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 2023.09.15 변경등기의 효력을 확인해야 합니다.
- 801호 실제 점유 확인. 해당 호실의 점유자·임대차계약·보증금·전입일·확정일자·배당요구 및 인수 가능성을 개별 조사해야 합니다.
- 다른 호실 보증금 분리. 904호·907호·1003호의 보증금 합계 65,000,000원이 801호 낙찰자에게 실제 귀속되는 채무인지 확인해야 합니다. 확인 전에는 확정 인수액으로 취급할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 구덕신용협동조합의 공동담보목록과 각 호실별 권리변동을 대조하여 담보권의 실제 범위를 파악해야 합니다.
- 배당 검증. 신청채권자의 청구액 3,700,000,000원과 가압류 채권 466,000,000원의 관계, 배당순위, 선행 근저당권의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물·유사 전용면적 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하고, 확정 실질취득비용과 비교한 뒤 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 현 점유자의 인도 가능성, 명도 비용과 일정을 확인해야 합니다.
- 입찰 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 실제 인수액”
부산 프리랜드 801호는 감정가 104,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 72,800,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 감정가의 70%라는 숫자만으로 투자 매력을 판단하기에는 권리관계에 불확실성이 남아 있습니다.
배당모형에 포함된 인수 추정액은 65,000,000원이고 이를 합산한 현재 회차의 모형상 총부담은 137,800,000원입니다. 다만 이 보증금들은 다른 호실에서 확인된 것이므로, 801호의 실제 인수금액은 아직 확정할 수 없습니다. 여기에 선행 근저당권의 말소·변경 상태까지 재확인해야 합니다.
가격 측면에서도 동일 면적의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 할인 매수 여부를 판단할 수 없습니다. 단순히 유찰 횟수가 늘거나 최저매각가가 하락한다는 이유만으로 안전한 투자처가 되는 것은 아닙니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 재확인입니다. 801호에 실제 귀속되는 인수채무와 말소 대상 권리를 먼저 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득비용을 실거래 시세와 비교해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는지에 있습니다.
